中山市物业管理实施细则

【实施日期】1999/03/29【颁布单位】中府[1999]24号

第一章 总则
第一条 为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，创造整洁、文明、安全的居住环境，根据《广东省物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本细则。
本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共用部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业管理公司实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。
第三条 中山市建设委员会是本市物业管理行业的行政主管部门（以下简称主管部门），负责本市行政区域内物业管理工作的监督、管理和本细则的组织实施。
本市的其他相关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理的有关工作。
第四条 物业管理区域的划定，应遵循有利于推行社会化、专业化管理，降低管理成本，形成规模效益，提高管理质量和水平的原则，由房地产开发企业或其委托的物业管理公司在房屋竣工验收前，向主管部门提出申请，批准后应抄送当地公安部门。

第二章 有关部门及其职责
第五条 主管部门物业管理的主要职责是：
（一）制定关于物业管理的政策、规范性文件，规范物业管理市场行为；
（二）负责对物业管理公司进行资质管理；
（三）对物业管理公司的经营活动进行监督、检查；
（四）协调解决物业管理工作中的重大问题。
第六条 火炬区及各镇、区的建设行政管理部门物业管理的主要职责是：
（一）指导及协助成立或更换业主委员会，负责业主委员会的备案工作；
（二）指导和监督业主委员会开展物业自治管理；
（三）协调解决物业管理相关问题。
第七条 火炬区及各镇区的城管部门在职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关管理工作。
居民委员会应按《城市居民委员会组织法》的规定，积极履行自身职责，协助有关部门及物业管理公司做好物业管理工作。
第八条 公安部门对物业管理公司的保安工作应给予业务上的指导和监督，加强与物业管理公司联系，支持物业管理公司做好物业管理区域内的安全防范工作。

第三章 业主和业主委员会
第九条 业主是指物业的所有权人，业主依法享有参与物业管理有关事务的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）监督业主委员会和物业管理公司的管理工作。
业主的主要义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决定、决议；
（二）遵守业主公约和有关物业管理的制度、规定；
（三）按时交纳物业管理费；
（四）正确使用和维护物业及其附属设施。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；
（二）通过业主公约和业主委员会章程；
（三）批准物业管理委托合同；
（四）决定有关业主利益和物业管理的重大事项；
（五）监督物业管理公司执行物业管理委托合同的情况。
第十一条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用已超过一年的，应当依照规定召开首次业主大会。
第十二条 建设单位（包括除商品房以外的其他产权单位）应以首任业主的身份，负责组织（或委托物业管理公司组织）召开首次业主大会，物业所在区、镇建设行政管理部门应当指导、协助业主召开业主大会。业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召开。业主大会每年至少召开1次。业主可以提议召开临时业主大会，临时业主大会的召开，应经有20%以上投票权的业主提议，业主委员会在接到提议后10日内应当召开。
第十三条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席，业主大会的决定应有过半数以上投票权的参加会议的业主同意才能通过。决定事项通过后应当予以公布。
第十四条 召开业主大会，可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开，如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况，经召集大会的组织向主管部门作出书面报告，取得主管部门的同意，业主大会也可以书面代理的间接出席方式召开。
书面方式召开的大会，其过程必须有公证人员进行公证。
第十五条 业主的投票权，住宅按每个产权单位计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
对物业建筑面积500平方米以下的，以每100平方米为单位计算表决权，不足100平方米，按1票计算，然后每增加100平方米增加1票。对物业建筑面积500平方米以上的，每增加1000平方米增加1票，总票数最多不能超过10票。业主委员会和物业管理公司有约定的，可照其约定。
第十六条 业主身份以售房合同或产权登记为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的，均可按享有的产权比例行使业主权利。
第十七条 开发建设单位未售出的空房，由开发建设单位作为业主参加业主大会。
第十八条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施；
（三）有权选聘物业管理公司，代表业主签定物业管理委托合同，并负责合同的履行；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；
（五）审议物业管理公司制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告；
（六）监督及配合物业管理公司开展日常管理工作。
第十九条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期两年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。
第二十条 业主委员会由业主担任。业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强、有一定组织能力的人员担任。
第二十一条 业主委员可设置主任、副主任，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额，根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业，业主委员会成员设5人，建筑面积5万平方米以上的，每超出1万平方米可增设1人，最多不超过15人。
第二十二条 业主委员会候选人人选，由所在镇、区建设行政管理部门征求有关各方意见后确定；也可由10%以上的业主提名候选人，但只能一次性推举一名。 第二十三条 业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数的委员出席，会议设会议记录制度，会议作出的决定须经过半数委员同意，会议决定的事项应向全体业主公布。
第二十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议，对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。
第二十五条 业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。
第四章 物业委托管理
第二十六条 物业管理公司是指依法设立的从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理的企业必须持有主管部门核发的《物业管理资质证书》，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照，方可开业。
第二十七条 物业管理公司必须配备建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的专业管理人员，所聘用的技术安全性较强的维护人员，必须持有有关专业部门颁发的上岗证。
第二十八条 物业管理公司在接受物业管理委托后，
是该物业管理工作的直接责任人，其主要责任是：
（一）履行《物业管理委托合同》，按本细则规定的维护管理内容、标准管理物业；
（二）保管好物业的综合验收资料；
（三）合理收取和使用物业管理费；
（四）对物业范围内的违章和违法行为，依据业主公约及本细则规定进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理；
（五）接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见；
（六）接受主管部门的物业管理工作考评。
第二十九条 物业经竣工综合验收合格后，由建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。物业竣工后综合验收前的物业，由建设单位选聘和委托物业管理公司进行前期管理。物业移交后，由业主委员会选聘和委托物业管理公司进行管理。
第三十条 物业管理委托是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
第三十一条 委托物业管理公司提供物业管理服务，委托与受委托方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。物业管理委托合同应当包括以下内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托管理、服务事项；
（三）物业管理服务质量标准；
（四）物业管理服务费用标准、收费方式；
（五）物业管理酬金标准及支付方式；
（六）合同期限、合同提前终止的约定；
（七）物业、业主及住户资料的管理和移交方式；
（八）委托人与被委托人的责、权、利；
（九）法律责任及解决纠纷的途径；
（十）委托人与被委托人双方约定的其他事项。
第三十二条 业主委员会辞退物业管理公司应经业主大会同意，物业管理公司自行辞退，应向业主大会报告，并经主管部门备案，双方均应提前3个月通知对方，辞退行为必须按照合同及有关规定进行并办理移交手续。
第三十三条 建设单位移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：
（一）住宅小区公用设施、设备等清单；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）单位建筑和结构竣工图、公用设施和设备竣工图；
（四）道路、管网、绿化竣工图；
（五）工程质量评定验收资料；
（六）住宅小区综合验收资料；
（七）售房资料（包括房屋使用说明书和房屋质量保证书）及其他必要资料。
第五章 物业的使用和维护
第三十四条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第三十五条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；
（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；
（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；
（四）乱停乱放车辆；
（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；
（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；
（七）饲养禽畜；
（八）发生超过规定标准噪音；
（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第三十六条 业主或使用人自行聘请进入住宅小区内进行装修、维修、检修的单位和个人，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并须报经物业管理公司批准，办理进场施工准许证后，方可动工。
第三十七条 业主或使用人自聘装修物业的，物业管理公司可向每户业主或使用人收取不高于2000元的装修保证金。装修完成后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定行为的，物业管理公司应把装修保证金退回业主或使用人。
第三十八条 房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，按规定应由业主或使用人及时修缮。
拒不修缮的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主或使用人负责。
第三十九条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须通知物业管理公司，接受物业管理公司监督，确保区内物业的完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。
供水、供电部门人员及车辆可凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。
第四十条 有关施工单位因施工或检修，破坏了区内物业的，应按规定给予赔偿。
第四十一条 物业管理区域内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业管理规定和要求，通知物业管理公司配合处理。
第四十二条 建筑物的维修责任，如损坏责任明确的，由责任人承担，其他则按下列规定承担：
（一）房屋自有部分由业主或使用人负责；
（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；
（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同承担；
（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同承担。
物业共有部位、共有设施、设备维修更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。

第六章 物业管理的内容及要求
第四十三条 物业管理的基本内容指建筑物主体外的共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理，具体包括：
（一）物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管道等设施的养护，定期清疏排水管井；
（二）物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和其他园林设施的养护；
（三）物业管理区域内的环境保洁、垃圾清运、公厕保洁及环卫设施的养护；
（四）安全防范服务；
（五）车辆停放及其场地的管理。
第四十四条 物业管理公司必须组建保安组织，配合公安部门维护物业管理区域的治安秩序，具体内容包括：
（一）担负小区门卫、守护和巡逻护卫；
（二）做好小区防火、防盗、防破坏和防治安灾害事故的工作；
（三）向物业管理区域内的居民宣传治安防范和治安管理规定；
（四）协助公安部门预防和打击各类违法犯罪活动。
第四十五条 物业管理的基本标准：
（一）建筑物管理：
1、外墙完好、外观整洁，房屋完好率达98%；
2、建筑物外墙防护设施按规范设置，统一有序，没有锈蚀；
3、公共通道、楼梯、地下室整洁干净，无障碍物；
4、消防通道畅通无阻；
5、建筑物零修及时率和及格率达100%；
6、建筑物标志明显、规范；
7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂，以及改变建筑物结构、外貌的现象。
（二）设备管理：
1、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生；
3、供电系统保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；
4、消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；
5、电梯系统按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其他附属设施完好，梯厢、井道清洁；
6、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。
二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。
7、中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象。窗式及分体式空调的安装位置统一，排列有序。
（三）市政公用设施管理：
1、管网设施敷设安全、美观，使用正常，没有泄露现象；
2、管线架设安全、整齐规范、统一有序；
3、排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。排水井、盖完好无缺，道路畅通，路面平坦；
4、照明路灯使用正常；
5、公共文体娱乐设施使用正常。
（四）园林绿化管理：
1、绿地内清洁，无黄土裸露，无破坏、占用现象；
2、路树、绿篱无缺株、枯萎；
3、园林建筑小品和其他园林设施完好，整洁。
（五）环境卫生管理：
1、路面、公共场地的保洁率达95%以上；
2、没有乱贴、乱挂、乱画现象；
3、垃圾日产日清；
4、公厕保洁做到无臭味、无苍蝇；
5、化粪池使用正常；
6、环境卫生设施完好、整洁。
（六）交通管理：
1、停车场、行车线路标志明显；
2、车辆管理有序，进入物业管理区域的车辆，集中停放到停车场或指定停车点，无乱停、乱放现象。

第七章 物业管理费用
第四十六条 物业管理服务费，是指业主和使用人，为确保物业的完好及正常使用，保持良好的生活环境和市容市貌环境而投入的管理、养护和维修的费用。
第四十七条 对物业竣工后已交付业主使用，并已实施物业管理的物业，经主管部门现场检查，出具交付业主使用意见书后，报价格行政主管部门批准或备案，领取收费许可证，物业管理公司方可收取物业管理服务费。
主管部门现场检查包括如下内容：
（一）该物业（或部分物业）内的单项工程已办理竣工验收手续；
（二）该物业（或部分物业）已具备交付业主使用的基本条件。包括已接通永久用水、用电，道路和排污渠道畅通，影响居民居住安全的设施已经拆除，施工余泥全部清理完毕等；
（三）预售或销售合同中向业主承诺交付使用时应有的配套设施及其他使用条件已具备。
第四十八条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理服务费。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例应当不低于收费标准百分之五十，但不应因此而增加其他业主的负担。
第四十九条 对实施了物业管理的物业，实行物业管理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。
已成立业主委员会的，物业管理服务费的收费标准由物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协商确定。
物业已付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报市价格行政主管部门核定。
第五十条 政府指导价按省公布的标准，一般每年调整一次。
对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导价上浮30%，获得省称号的住宅小区，可按规定的指导价上浮15%。
第五十一条 物业管理公司的收费项目和标准应当向业主公布。
物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。
第五十二条 物业管理公司向业主、使用人预收物业管理费，除业主、使用人自愿外，最多预收三个月的费用。
第五十三条 物业管理公司的经费来源主要为管理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。
第五十四条 物业管理公司在日常管理工作以外，为业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管部门备案，其收入用作管理经费。
第五十五条 物业管理公司接受委托实施物业管理，并相应收取公共性服务费，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项；同时，不允许以各种名义向物业管理公司收取或摊派任何费用。
第五十六条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。
第五十七条 鼓励物业管理公司发展多种经营，开展各种有偿和无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提高企业的经济效益。
第五十八条 物业管理公司的管理费收支帐目每季度向业主、使用人公布一次，并报主管部门备案。
第五十九条 业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%的比例，在建设工程综合验收时，一次性划拨给业主委员会，并将其列为综合验收的必检专项。该项费用应列入建设成本。
物业管理维修基金的所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由行政主管部门设立专款帐号代为管理，专款专用。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
物业管理维修基金自存入维修基金专户之日起计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第六十条 物业管理维修基金的使用，先由物业管理公司提出计划，经业主委员会批准，再报主管部门审批。
第六十一条 建设单位有经营性用房划拨给物业管理公司的，可以折价抵扣物业管理维修基金数额，经营性用房产权属全体业主，经营性收入纳入物业管理维修基金。建设单位在预（销）售物业时，承诺用经营性用房收入补贴物业管理服务费的除外。
第六十二条 建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。移交物业管理用房，应作为建设工程综合验收的必检专项。
第六十三条 住宅小区物业管理用房，按总建筑面积1.5-2‰比例提供，公共用房按2-3‰比例提供，商业大厦按3-5‰的比例提供。公共用房经业主委员会同意可用作商业用房，所得收入用于补贴物业管理费用。
第六十四条 如实行分期分批综合验收的，则应按当期当批物业投资额的规定比例拨付物业管理维修基金和提供物业管理用房。

第八章 法律责任
第六十五条 业主、使用人、物业管理公司和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第六十六条 物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，由主管部门责令其限期改正、赔偿损失；并可视情节轻重，由主管部门降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书：
（一）建筑物主体外的共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的；
（二）管理制度不健全，管理混乱；
（三）服务管理不当，使公用设施、设备遭受损失的；
（四）乱搭乱建，擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的；
（五）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。
第六十七条 物业管理公司有自定收费项目，擅自扩大收费范围，提高收费标准等价格违法行为的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。
第六十八条 建设单位不及时移交物业管理维修基金和物业管理用房的，由主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。
第六十九条 业主或使用者违反本细则第三十四条、第三十五条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状，恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。
第七十条 业主之间发生的有关物业纠纷，物业管理公司有调解责任，调解不成的，由业主自行到法院起诉。
第七十一条 业主不配合房屋本体部位和房屋毗连部位的维修时，物业管理公司可以采用以下办法：
（一）在小区内予以公布；
（二）与有关部门协商，采取相应的必要措施；
（三）向人民法院提起诉讼。
第七十二条 业主、使用人不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；
物业管理公司也可与有关部门协商，采取必要的措施协助催缴有关费用或者依法向人民法院起诉。
第七十三条 本细则与法律、法规有抵触的，以法律、法规为准。
第七十四条 本细则自颁发之日起实施。中山市人民政府《转发市建委〈中山市城镇住宅小区管理试行办法〉的通知》（中府[1996]8号文）同时废止。

主题词：城乡建设 住宅 管理 通知
抄送：市委、市人大、市政协、市建委、法制局
中山市人民政府办公室 1999年4月8日印
（共印230份）