柳州市物业服务收费管理实施细则（试行）

                               柳价字〔2009〕17号                        
 
关于印发《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）的通知
 
各有关单位：
    为规范我市物业服务行为和收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》等有关规定，结合我市的具体情况，现将《柳州市物业服务收费管理实施细则》（试行）印发给你们，请遵照执行。

附件
柳州市物业服务收费管理实施细则（试行）

第一条  为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》等规定，制定本实施细则。
第二条  本细则适用于柳州市市区内经工商行政管理机关登记注册，并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展物业服务活动的收费管理。
第三条  本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。
第四条  提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条  市、城区价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。
第六条  物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素、也要考虑广大业主的承受能力。
第七条  本细则所称的物业服务包括公共性服务、专项服务和特约服务。
公共性服务费（物业服务费）指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。
专项服务费是指物业服务企业为特定业主（或使用人）提供车辆停放、车辆保管、房屋装饰装修管理等专项性服务而向该部分业主（或使用人）收取的服务费用。如车辆停放服务费、车辆保管费、装饰装修管理服务费等。
特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主或者使用人的需要，与业主或者使用人协商，为业主或者使用人提供特约服务而向委托的业主或者使用人收取的费用。如建筑垃圾清运费、家政服务费等。
第八条  物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
由开发建设单位依法选聘的物业服务企业对普通住宅区(包括经济适用房，以下同)进行物业管理的公共性服务费，实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业服务企业进行普通住宅区物业管理的公共性服务费，实行市场调节价；对别墅住宅区以及办公、商用等其他非住宅物业进行物业管理的公共性服务费，实行市场调节价。
前期物业管理的车辆停放服务费等专项服务收费，实行政府指导价；车辆保管费、装饰装修管理服务费等专项服务收费，实行市场调节价。
特约服务费实行市场调节价。
第九条 实行政府指导价的公共性服务费的计价单位为：元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未有经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。
第十条 物业的供配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、中央空调等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及物业管理区域内的管漏、线损，没有列入物业服务成本的，应统一纳入代收代缴费用，由相关业主缴纳。物业服务企业应单独列帐，按实际支出费用和规定或约定的分摊方法合理分摊，在收取费用前将分摊情况予以公布。
公共能耗费分摊原则：使用人、受益人共同分担。具体分摊方式有合同约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照下列分摊方式分摊： 1、楼道灯电费以单元或幢按户分摊；2、道路路灯、水景等水费、电费由全体业主按产权户数分摊；3、中央空调的电费按建筑面积分摊；4、二次加压水泵、给排水能耗费用按用水量分摊；5、电梯的电费按建筑面积分摊。
物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。
公共能耗的分摊方式应在商品房买卖合同和物业服务合同中明确约定。
物业服务企业应在公示栏公布公共水电费用等能耗分摊的详细情况。
第十一条 在物业管理区域内停放车辆的业主或使用人，须向车位产权人交纳车位使用费，向提供车辆管理服务的物业服务企业交纳车辆停放服务费。对停放的车辆有保管要求的，业主或使用人应与物业服务企业另行签订车辆保管合同，按照合同的约定向物业服务企业缴纳车辆保管费，物业服务企业承担约定的相关责任。
为满足物业管理区域业主的停车需求，在不违反有关法律法规的前提下，利用公共道路一侧或其他公共场地停放车辆的停放服务费，有合同约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，在业主大会成立前，按照市物价局的指导价执行，业主大会成立后按照业主大会的决定收费。物业服务企业应当每半年将车位使用费存入市维修资金专户或经城区物业行政主管部门批准设立的专门帐户，在业主大会成立前不得使用车位使用费，业主大会成立后应移交给业主大会、业主委员会管理，按照业主大会的决定使用。
公安、消防、抢险、检修、救护、环卫、军用等特种车辆执行公务进入小区停放在道路和停车场的，不得收取车辆停放服务费。
第十二条  物业服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市建设委员会根据物业服务特点、物业服务等级标准等因素，结合我市经济发展水平、物业管理行业平均成本的变化等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并定期调整和公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
普通住宅前期物业管理的公共性服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。
带有电梯的住宅的公共性服务费包括电梯年检费用、日常运行维护费用和二次加压水泵日常运行费用，但不包括电梯和水泵运行所产生的用电、用水费用。
同一物业管理区域内同一性质、同一类型的物业实行同标准服务，同质同价。
第十三条  前期物业管理的公共性服务费应按照《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》，由开发建设单位确定服务等级、服务标准，在销售物业前采用招投标等方式依法确定收费标准和物业服务企业，并报市物价局、建委备案。
第十四条  住宅楼宇、住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房、幼儿园、学校、会所、活动中心等其他用房的公共性服务费收费标准可高于同类住宅，具体收费标准由双方合同约定。
第十五条  物业服务收费实行市场调节价的，开发建设单位或业主、业主大会应与物业服务企业在物业服务合同中约定物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间、合同期限等内容。
第十六条  物业服务企业应当按照价格部门的规定实行明码标价，在物业管理区域公示栏、主出入口或物业服务中心，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费对象、计费方式、计费起始时间及监督举报电话等有关情况进行公示。
第十七条  业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十八条  开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当约定物业管理服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、收费标准、计费方式、计费起始时间和公共能耗分摊方式等前期物业服务方面的内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十九条  实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
    实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第二十条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、工会会费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.办公费用；
7.物业服务企业固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。共用部位，共用设施设备日常运行维护保养费用，从物业服务费用中列支。
第二十一条  实行政府指导价的物业公共性服务费采用包干制。
别墅区和其他物业以及业主大会成立后的普通住宅，采用包干制还是酬金制由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第二十二条  物业服务企业应与业主（或使用人）签订装饰装修管理服务协议，按照装饰装修管理服务标准为业主提供装饰装修管理服务，并对业主（或使用人）的装饰装修行为进行指导和监督。物业服务企业不得以任何名义向业主收取装饰装修押金、保证金。
装饰装修过程中破坏共用部位、共用设施设备的，如承重墙、墙埋水电线、电话线等需要恢复、维修的费用按实际发生数额，由业主或使用人承担。
业主或使用人装饰装修物业产生的建筑装饰装修垃圾，其清运费用按实际发生数额，由业主或使用人承担。装饰装修服务协议中约定由物业服务企业负责清运的，可按约定收取建筑装修垃圾清运费。
第二十三条  实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主（或使用人）所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业服务企业应当在物业管理区域主出入口和物业服务中心向全体业主公布酬金制物业服务资金年度预决算，每年七月二十日前公布上半年物业服务资金的收支情况，次年元月二十日前公布上年度物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第二十四条  物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十五条  物业交付使用后，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费或者物业服务资金。
第二十六条  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位方原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十七条  前期物业服务合同生效之日起至出售房屋交付使用的当月发生的物业服务费或者物业服务资金，由开发建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费或者物业服务资金，由物业买受人（业主）按照商品房买卖合同的约定交纳。
物业交付买受人后，物业服务区域内相关配套设施尚未完备的，其物业服务收费标准应适当降低。
第二十八条  利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续,签订书面经营服务合同或制订（临时）管理规约。业主大会成立之前，所得收益用于补充专项维修资金；业主大会成立之后按照业主大会的决定使用。
第二十九条  物业服务费或者物业服务资金按月收取。经协商约定，业主可以预交物业服务费或者物业服务资金，但物业服务企业不得预收超过一年的物业服务费或者物业服务资金。
第三十条  物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费及其他额外费用。
第三十一条  物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十二条  物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除市物价局有统一规定外，服务收费标准由双方约定。
第三十三条  物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关价格法律法规、规范性文件，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第三十四条  市物价局会同市建设委员会应当加强对物业服务企业的服务内容中收费项目和收费标准的监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由市物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》，予以处罚。
第三十五条  本实施细则由市物价局会同市建设委员会负责解释。
第三十六条  本市六县可参照本实施细则制定相应管理措施。
第三十七条  本实施细则自二00 九年三月一日起实施，试行期两年。原制定的相关文件与本实施细则有冲突的，按本实施细则执行。

柳  州  市  物  价  局      柳 州 市 建 设 委 员 会
 
二〇〇九年二月六日