山东：物业管理明确“自治原则”

初磊/《导报网》/20080806

    7月28日，山东省政府法制办公布了《山东省物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》），对新建物业及前期物业管理做出详细规定，为老社区的物业管理、业主欠交物业费、车位的使用管理等一系列物业管理难题的解决提供了法律依据。记者近日采访了省内的法律专家和律师，在他们看来，该条例的最终颁布将有利于破解物业难题。

　　明确物业管理三原则

    山东省开言律师事物所律师孙文雪说，2003年国务院出台的《物业管理条例》存在不少争议，在实际操作层面上缺乏一定可行性。《条例》是山东省行政区域内有关物业管理的地方性立法尝试。

    “山东省该项立法的亮点，在于明确了物业管理实行的业主自治、专业服务、社区管理相结合等3项原则，这些原则贯穿于物业管理的各项活动，对于物业管理具体制度的建立有着指引意义，既表现出立法的高度，具体的条款又彰显了实际操作的可行性。”山东大学法学院常务副院长、法学会副会长肖金明说。肖金明举例说，《物业管理条例》没有明确界定拒交物业费的法律后果，遇到业主拒交物业费，物业管理部门大多先催交后停电停水，有的直接提起诉讼。这类难题在《条例》中有所考虑，第74条明确规定：欠交物业服务费的业主，应当补交所欠费用并依照合同约定承担违约责任。业主委员会或者物业服务企业可以向其追缴并在物业管理区域内进行公示。

　　业委会权力受约束

    孙文雪认为，比起之前的《物业管理条例》，《条例》授予业主大会更多权利，对物业服务企业的行业自律和业主自治做出了探索性的规定。

    如《物业管理条例》中规定，业主可以通过诉讼程序撤销业主大会或者业委会不恰当的决定。《条例》第45条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：以书面方式向业主大会提出辞职请求的；拒不履行委员职责的；业主委员会半数以上委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的；违章搭建、拒付物业服务费、侵害其他业主合法权益的等。“业委会的权利也受到了约束，充分保护了广大业主的利益。”孙文雪说。

　　究责规定尚待完善

　　肖金明认为，从法制角度来看，物业管理涉及到的法律关系具有多方面、多层次的特点。如涉及到物业管理企业与开发建设企业、公用事业部门、业主自治组织及各业主之间的关系等等。上述各种法律关系的协调、和谐程度考量着物业管理水准和相关制度建设水平。

    孙文雪认为，从总体上来看，《条例》内容比较全面，结合了山东实际，对我国在物业管理管理过程中呈现出的问题进行了规范。但“该《条例》尚有不足之处。”如在实践中，符合成立条件而不成立业主委员会的情况普遍存在，这在客观上造成了前期物业管理时间无限期延长，业主与前期物业管理公司发生矛盾无从协调，从而引发大量纠纷的现象。他说：“《条例》第30条只规定了建设单位或者前期物业服务企业书面告知义务以及街道办事处、乡（镇）人民政府的组织、协调职能，对于建设单位或者前期物业服务企业不进行书面告知，乡镇政府不积极组织、协调等行为没有相应的法律责任规定，可能使本条规定流于形式，实践中的问题仍不能得到很好的解决。”另外，孙文雪认为，《条例》中对物业服务合同一节的规定略显单薄，不利于实践中复杂的物业服务合同纠纷的处理。