上海：对物业公司继续开展资质审查

施婕/《环球时报》/20080723

　　日前，上海市叫停了320家物业公司，并进一步对现存的2500家物业公司展开资质审查，部分物业公司出现生存危机，物业行业全面整改势在必行。一方面物业服务不到位，服务规范欠缺使得小区业主与物业公司的矛盾由来已久；另一方面，来自行业的偏见、某些部门的过多干涉、前期建设的矛盾转嫁在不同程度上影响和制约着物业行业的发展。

　　物业整改势在必行

　　国内产权房的概念启用较晚，相对于国外的物业管理来说，国内即便是像上海这样的大城市，物业管理也仅有十几年的发展时间。尽管小区的硬件发展很快，但从软环境上来说，物业管理服务仍旧跟不上。

　　上海市房地资源管理局黄永平副局长表示，关停这320家物业服务企业，只是第一步，下一步，要对现存2500多家物业企业开展资质审查，不合格的也将取消资质，并依据加强住宅小区综合管理的“三年行动计划”，通过“品牌战略”，规范物业服务市场，减少物业服务企业的数量。

　　记者从房地资源管理局了解到，管理部门还将完善物业服务企业诚信体系建设，企业诚信状况与其资质升降和生存发展挂钩，对诚信档案记录不良的企业，将在物业管理招投标环节予以限制。当然由于房产开发商在楼盘开发时就留下了很多后遗症，物业公司为开发商“背黑锅”的情况普遍存在，业主与物业“交恶”的很重要的原因便是前期开发建设楼盘遗留下来的种种问题。

　　“费用”和“安全”是关键

　　在前不久进行的一项物业管理业主满意度调查中发现，业主对于本小区的物业服务费的收取以及小区的安全状况最为关心，也存在着最大的不满。很多业主都反映小区的保安形同虚设，除了外来车辆以外，其他外来人员很容易进出，小区的安全问题人令人担忧。除此以外，维修不及时，垃圾堆成山等问题也让小区业主深恶痛绝。

　　这些，归根结底都与物业费用的收取有关。对于收取物业管理费，商品房和售后公房就有很大的不同。上海市物业管理协会有关负责人告诉记者，目前沪上很多售后公房的物业公司都是由以前的老房管所转制而来，很多还保留着原本的管理模式和工作方式。

　　另外由于售后公房的物业管理费非常低廉，一家一年的物业管理费用也只有一两百元。很多小区自1995年开始，十几年来缴费标准一直不变，物业公司也只能通过各种方式缩减工作成本，从而导致服务质量下降，甚至出现物业公司抛盘的情况。

　　而新开发楼盘的商品房物业费在每平方米1.5元到2 元之间，一户家居面积100平方米的业主，每个月的物业费用就达200元。收取的费用高了，业主对于服务的要求和期待值自然会上升。由此引发的各类矛盾也是不胜枚举。

　　加强沟通最为重要

　　上海目前的物业管理相对琐碎和繁杂，沪上某物业公司经理把目前沪上物业公司的管理方式笑称为“物业公司是个筐，什么菜都往里装”，物业公司管理边界模糊，业主对于物业公司的管理范围也不是非常了解。

　　缺乏行业规定和有效的沟通，给物业公司和小区业主都带来很多不便。某物业公司值班经理从事物业管理11年，他认为沟通是改善物业公司和业主关系最为重要的渠道，对于那些物业公司可做可不做的事情，他还是本着尽可能多做的原则。

　　和国外最大的不同在于，国内的人情味还是很浓厚，物业公司和小区业主接触频繁，人性化的服务更能达成双方的理解。当然他也希望业主能以宽容的心态来对待物业公司，因为提升物业管理水平需要一个过程，需要全社会的鼓励和支持。