12日，记者从聊城市住建委获悉，为了规范物业服务用房的管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业服务项目的正常管理秩序，根据《山东省物业管理条例》有关规定，结合城区实际，我市制定了《聊城城区物业服务用房管理暂行办法》（以下简称《办法》）。
《办法》对聊城市城区（含东昌府区、经济技术开发区）范围内新建物业项目中物业服务用房的建设、权属登记和使用管理等问题进行了明确。
据介绍，《办法》所称物业服务用房，包括物业管理办公用房（含客服中心、档案资料室、行政人员办公室等）、物业管理配套用房（含工具物料保管室、值班人员备勤室等）和业主委员会办公用房。
物业服务用房不得买卖和抵押
《办法》规定，物业服务用房由物业项目建设单位无偿提供，其所有权依法属于全体业主共同所有。物业服务用房用于物业管理服务活动和业主活动；未经业主大会同意，任何单位和个人不得侵占或改变其用途。物业服务用房不得买卖和抵押。
建设单位应当按照不低于物业项目总建筑面积千分之三比例配置物业服务用房；按以上比例配置物业服务用房面积少于100平方米的，按100平方米配置。
物业项目总建筑面积按照规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》载明的建筑面积核定。
《办法》要求，建设单位在配置物业服务用房时，应遵循物业服务用房应当与新建物业同步规划、同步设计、同步施工、同步交付；物业项目总建筑面积超过10万平方米的住宅小区，物业服务用房应当设置在小区中心位置或者小区主出入口附近；物业服务用房配置应以方便业主和物业管理活动为原则，必须具备通风、采光条件，且应具备给水、排水、供电（强电、弱电）、通信、卫生等设施正常使用功能。物业服务用房一般应当集中安排一处，最多不得超过两处；物业管理办公用房设置在没有安装电梯的楼宇时，其所在楼层不得高于四层。
地下室或半地下室不得作为物业服务用房
《办法》规定，设施设备用房，门卫、技术层、设备层、净空高度低于2.6米的架空层、夹层以及楼梯间、车库、公共卫生间等用房，地下室及半地下室房屋，不具有产权登记最小单元属性的用房，及其他不适宜物业管理的用房不得作为物业服务用房。
建设单位在办理《商品房预售许可证》前，应当向市住建委提供标注物业服务用房具体位置、面积的规划审批图纸和物业服务用房的建筑面积预测绘报告书，办理物业服务用房备案手续。
房屋登记机构在核发《商品房预售许可证》时，应查验物业服务用房备案手续，将物业服务用房记载于登记簿，且在楼盘表中标记为不得销售。
房产测绘机构在进行物业项目建筑面积预、实测绘时，应当将物业服务用房单独列项，并在测绘成果报告书中注明其位置（幢、单元、层次等）和面积。物业服务用房面积不得计入公摊的公用建筑面积。
建设单位在办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房一并申请登记。房屋登记机构应将物业服务用房在房屋登记簿中予以单独记载，并与建筑区划内房屋基本单元的登记簿形成关联。物业服务用房不颁发房屋权属证书。
物业服务用房交接须告知业主委员会
据介绍，《办法》要求建设单位在物业服务用房竣工验收合格后30日内必须进行交接验收。建设单位首先要与物业管理单位进行交接验收。
对使用功能符合要求的，双方在物业服务用房交接验收清单上签字盖章正式移交。存在问题的，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。
双方办理交接手续后10日内，建设单位应当将物业服务用房移交情况在物业区域内公告，同时持物业服务用房交接验收清单和公告证明，到市住建委物业主管科室办理移交备案。
成立业主委员会后，建设单位应当将物业服务用房移交情况告知业主委员会，并向业主委员会移交物业服务用房承接查验资料。
分期建设的物业项目，物业服务用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先提供符合《办法》规定要求的临时物业服务用房。
物业服务企业发生更迭的，原物业管理单位应当与业主委员会或新物业服务企业对物业服务用房进行交接验收。原物业管理企业逾期不移交物业服务用房和有关资料的，由市住建委物业主管科室按照有关规定依法查处。
建设单位在办理物业服务用房移交手续后，不再承担其维修、管理费用，但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外。保修期满后，物业服务用房的维修费用从专项维修资金中列支。
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2012/4/13 10:26:00