太原：率先制定物业服务合同示范文本

胡斌/《山西晚报》/20100830

    物业服务一直是房地产业纠纷频出的领域，如何减少纠纷，始终苦无良策。29日，记者从市房产管理局了解到，太原首开全省先河，率先制定了《太原市物业服务合同》示范文本，这意味着以后物业公司和业委会签订物业服务合同时，有了明确的参照物，合同不再是"残缺不全"或约定不明确的了。即日起，两个物业服务合同示范文本开始征求广大公众意见。

    约定不明常导致纠纷不断

    "很多物业管理区域出现的矛盾和纠纷，原因之一就是物业服务合同约定不够明晰，或者一些重要条款没有约定。"市房产管理局物业处副处长温永刚说，此前太原市有关物业服务合同的规定并不规范，甚至说很不完整。虽然业主委员会和物业服务企业也签订有合同，但内容并不具体，所涉及的条款约定并不清晰，同时利益存在偏向，有的是让物业企业受损，更多的则是业主一方利益所受到的重视程度不够，所享受的权利不能得到正当维护。

    他举例说，几乎所有业主都想知道自己交的物业费用哪儿了，但大多数业主都没有看到过小区管理的收支账目。另外，设置在小区公共区域的一些广告也都有收入，但收入究竟有多少，这些钱用到什么地方去了，业主们并不知晓。"问题就出在一些物业服务企业缺少公示制度，但这一问题没有写进双方所签订的合同当中。从而导致物业要收取物业费的时候，业主不愿意，产生了纠纷。"

    在一家物业企业工作的人士也透露说，过去每当要签订物业服务合同时，合同双方当事人大都是从网上下载，或照搬其他物业公司的合同作范本，致使产生矛盾纠纷时，合同没有约定或约定不明。

    示范文本条款详尽

    "此次制定《太原市物业服务合同》示范文本就是为了规范太原市的物业服务市场，规范物业管理服务行为，维护物业服务企业和业主双方的合法权益。"温永刚说。

    《太原市物业服务合同》适用于太原市行政区域范围内，业主或业主委员会选聘物业服务企业签订物业服务合同时参考使用。

    记者注意到，《太原市物业服务合同》示范文本由"物业项目基本情况"、"物业服务内容"、"物业服务标准"、"物业服务期限"、"物业服务相关费用"、"双方权利与义务"、"合同解除和终止"、"违约责任"、"争议解决"、"附则"等十个部分组成。每一部分都以极为详尽的表述对业主委员会、物业服务企业各自的责任、义务以及双方达成的一致作出了规定。比如在规定有关物业服务收益时，明确提出利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，应当每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有。

    欢迎公众多提意见

    据温永刚介绍，《太原市物业服务合同》示范文本是作为一种"母本"进行推广，也就是说，母本上规定的内容是对物业服务企业以及业主委员会的"规定动作"，应该执行的；在此基础上，为了更好地提供物业服务，还可以有"自选动作"，增加一些双方进一步协商确定的内容，作为补充条款写进合同中。

    温永刚说，为了使物业服务合同条款更加规范、完备，减少纠纷，诚信履约，欢迎社会各界对《太原市物业服务合同》示范文本等提出修改意见和建议。广大公众可在9月10日之前以书面方式通过信件或电子邮件反馈到太原市房产管理局物业管理处，电子信箱为[email protected]，来信地址为太原市府西街88号房地大厦8013室，邮政编码030002。具体事宜还可以拨打电话4942571咨询了解。

    广大市民可登录太原房产网（www.tyfdc.gov.cn），在"公告公示"中点击征求意见稿，查看详细内容。另外，《太原市前期物业服务合同》也一并征求意见。

    《太原市物业服务合同》示范文本条款（部分）

    物业代收水电费不得向业主收取手续费

    物业服务企业对业主自有物业提供维修养护或其他有偿服务的，按物业服务企业在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。

    业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

    业委会有权组织物业服务满意度调查

    业主委员会的权利包括：代表和维护业主、物业使用人的合法权益，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，审定乙方制定的物业服务方案，监督和协助乙方履行物业服务合同；有权组织物业服务满意度调查；审议物业服务企业提出的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的报告；有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况等。

    车位使用费部分转入物业专项维修资金账户

    停车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位、室内车位等各自的标准交纳车位使用费，由物业服务企业代收。车位使用费要按照双方规定的比例，一部分转入物业专项维修资金账户，一部分用作物业服务费用(资金)。

    物业服务企业应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

    物业企业每半年公布小区收益情况

    在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，物业服务企业利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，应当每半年公布收益情况，接受业主监督；所得收益归相关业主所有。

    所有收费项目要明码标价

    按照相关规定，物业服务企业要建立健全信息公开制度和管理制度。对小区内所有收费项目、收费标准等应按物价部门相关规定在收费场所实行明码标价。接受业主委员会、业主和物业使用人的监督，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。