沈阳：住宅维修金由业主管理 老旧小区也有物业了

金晓玲/《辽宁日报》/20100831

　　业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管；业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。

　　8月30日，沈阳市十四届人大常委会第二十三次会议对 《沈阳市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）进行三审。在广泛听取人大代表、房产管理部门、业主代表、律师代表等各方意见基础上，三审《条例（草案）》在住宅专项维修资金管理和使用、旧住宅区物业管理等方面作出修改，使具体条款更具操作性，更加贴近民生。

　　专项维修资金“按幢设账”

　　针对目前沈阳市住宅专项维修资金的使用、管理现状，《条例（草案）》增加条款，明确业主大会成立前后，住宅专项维修资金的管理方式和使用程序，确保该专项资金专款专用。

　　《条例（草案）》提出，住宅专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。这种“按幢设账、按户核算”的管理方式，将更好地维护业主的合法利益。

　　在使用程序上，涉及维修的业主可以自行提出使用住宅专项维修资金的要求，或者由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；然后经由全体业主或三分之二以上业主讨论同意；业主大会或相关业主确定使用方案；向市房产主管部门申请列支；市房产主管部门审核同意后向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　当发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，有关部门将立即启动住宅专项维修资金的应急使用程序，对共用部分进行维修、更新、改造。该应急维修具体办法将由沈阳市房产主管部门会同相关部门制定。

　　老旧小区改造后也有物业服务

　　为解决老旧小区的物业管理问题，《条例（草案）》增加一章共四条内容，明确市、区、县（市）政府在旧住宅区改造和修缮中的责任，以及旧住宅区改造后成立业主大会、推行物业管理等内容。

　　市和区、县（市）政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。

　　改造后，旧住宅区也将推行专业化物业服务。物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主也可以自我管理、自我服务。

　　物业服务企业要交履约保证金

　　针对一些物业服务企业未按照合同约定提前退出物业服务，而造成小区弃管的问题，《条例（草案）》提出建立物业服务企业履约保证金制度，依法加强管理，切实维护业主的合法权益。该制度的具体办法由市人民政府制定。

　　再有物业服务企业不打招呼，突然“人间蒸发”，对住宅小区甩手不管的情况发生，居民委员会或村民委员将会承担起物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运工作，直至业主大会选聘出新的物业服务企业。而这期间产生的相关费用，就将从物业服务企业的履约保证金中列支。