耿诺/《北京日报》/20100521
记者昨日从市住建委了解到，近日印发的《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中明确了住宅专项维修资金使用范围和使用条件，界定了建设单位、物业企业和业主对物业的保修、养护、修缮的责任边界。其中保修期间内房屋公共区域发生的维修均由开发商或建设单位出钱，物业公司负责日常小修，只有保修期过后出现的情况又超出了物业公司小修范围以外的才能动用专项维修资金。
此前，由于维修资金来源不同，建设单位、物业公司和业主之间经常因资金使用界限不清而发生纠纷，各区县承担专项维修资金的审批部门，对于维修项目和资金的审批尺度把握也不太统一。
标准规定，在正常使用条件下，建设单位或开发商将承担保修期内的质量保修责任并承担发生费用。物业将负责房屋建筑日常养护，并从物业费中支付零星维修费用。全体业主负责保修期满以后的住宅共用部位、共用设施设备的专项维修、更新和改造及相关费用。
如何界定使用物业费进行房屋日常零星维修和使用专项维修资金进行房屋维修、更新和改造两者之间的界限，是此次出台的标准重点解决的问题。市住建委有关负责人表示，在标准编制过程中，充分参考了国家及本市关于房屋大、中、小修标准以及北京市实际情况，以定性定量相结合的方式确定了房屋各部分工程项目维修条件。北京市住宅质量保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准所列情形时，可以使用专项维修资金。
下一步，市住房和城乡建设委还将出台物业服务企业对房屋建筑维修养护的技术标准，与此审核、标准相配套，将为物业企业对房屋建筑维修养护服务走向专业化、标准化、精细化道路打下基础。
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■保修期内不能动住宅专项维修资金
“标准”规定，保修期内房屋公共区域发生的维修均由开发商或建设单位出钱，物业公司负责日常小修。那么在保修期间，物业能不能以维修为由动用业主的住宅专项维修资金？市住建委相关负责人介绍，在质量保修期内，严禁使用住宅专项维修资金进行维修。住宅自然产生的破损由开发商负责维修并承担费用，如果是人为破坏，就是谁损坏谁出钱修。
■什么样的房子《住宅质量保证书》能超过现有标准？
新颁布的标准是根据国家和本市有关法规和标准，明确提出的工程质量保修最低标准。市住建委相关负责人称，《住宅质量保证书》高于现行法规规程的不一定是高档住宅，具体情况业主还要以开发商当时的承诺为准。例如一个楼盘以防水为卖点，那么其保证书中的相关项目期限就应超出标准规定的质量保修期限。
■物业公司负责的日常小修大概有哪些？
小修是指公共区域内的窗户五金件、配块儿玻璃、灯泡坏了等日常维修。市住建委即将出台物业服务五级标准，其中规定了每一级别的物业费范围以及物业公司提供的服务，包括负责哪些小修、花哪些钱。
■物业费会否因此涨价
原来物业公司借口责任不明确而不肯承担的维修现在要认真负责了，物业公司是否会以成本增加为由借机涨价？
对此，朝阳新天第小区业主委员会主任张大宪认为，这种现象有可能发生。但是，物业公司的服务应与收费相匹配，物业公司必须首先做到财务、成本的公开透明，这样才能获得业主的认可。而且，物业费的调整需要物业公司与业主双方协商，不是物业公司单方面说了算的，若业主不同意就无法完成。RJ215
【标准细读】
■6种紧急情况可直接动用专项维修资金
标准中规定，住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。
同时，在6种紧急情况下则不需要三分之二业主同意即可使用住宅专项维修资金，主要包括屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。
■标准是保修底线，与住宅质量保证书有异时就高不就低
本标准根据国家和本市有关法规和标准，明确提出了住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造各分项工程质量保修最低标准，同时明确《住宅质量保证书》中承诺的保修期限高于相关法规、规程的，以《住宅质量保证书》为准。在质量保修期内，严禁使用住宅专项维修资金进行维修。
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2010/5/21 13:56:00