马力/《新京报》/20100412
今后市民购房时购房合同中的物业费，也就是将来小区的初始物业费标准，将不再是开发商的“一口价”，而是由第三方评估监理机构进行详细测算得出。物业费标准将在售楼处公示，并写入购房合同。昨日，《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》公布征求意见稿，面向社会征求意见和建议。
评估机构为中立第三方
市住建委相关负责人说，今年郭金龙市长在政府工作报告中提出，将推动物业管理纳入社区建设，研究引入第三方监管机制。此次推出的第三方评估监理管理办法，就是政府工作报告中内容的落实。而且北京市物业管理办法也即将颁布，第三方评估监理管理办法也将成为其配套规定。
该负责人表示，物业服务第三方评估监理机构，是一个中立的第三方，通过市场培育。但机构必须要在房管部门备案，政府部门也会加强对其监管。同时，房屋主管部门还将建立物业服务评估监理专家库，评估监理机构从事评估监理业务时，要从专家库中选择专家，“总的来说，第三方评估监理主要有三大块内容，物业项目的交接验收、物业服务费用的评估和物业服务质量的评估。”
评估费“谁委托谁付费”
以往，市民在购房时，入住初期需要缴纳的物业费，都由开发商“说了算”，开发商直接确定初始物业费的价格，并写入购房合同。
征求意见稿提出，开发商在预售或销售房屋前，应当委托物业服务评估监理机构，依据物业服务事项及标准评估物业服务费用，并应提供项目类型、建筑面积、共用设施设备情况、拟承诺的服务事项及标准等相关资料。
“评估监理机构根据开发商提出的今后物业服务标准，会详细测算出各项物业服务的收费标准，并测算出今后初始物业费的标准，形成一个评估报告。开发商应当将这个报告在售楼处公示，测算出的物业费要写入房屋的买卖合同。这就改变了过去开发商‘一口价’的现象。让物业费更能质价相符，让业主认可。”这位负责人说。
这也意味着将来业主入住小区的前期物业阶段，物业费标准都将按此执行。
同时，征求意见稿中还确定，业主大会首次选聘及更换物业服务企业时，可以委托评估监理机构进行物业服务费用评估。业主和物业服务企业就物业费用发生争议时，也可以委托物业服务评估监理机构评估。
“评估费用是按照‘谁委托、谁付费’的原则，初始物业费肯定是要由开发商委托第三方机构评估测算，因此费用也将由开发商承担。”这位负责人说。
- 焦点
1 服务不过关可要求降物业费
物业服务质量的评估也是第三方机构的一项重要职责。征求意见稿中规定，业主、业主大会或其他相关部门可以委托评估监理机构，根据相关法律、法规、服务规范、行业标准及物业服务合同约定等因素，对物业服务质量进行评估。
物业服务的各方权益主体也可以委托第三方评估监理机构在约定时间内，对物业服务跟踪评估。
如果评估后发现物业服务质量不过关，怎么办？
市住建委相关负责人表示，北京推行的是物业服务“质价相符”的原则，如果物业服务质量不过关，业主可以要求物业企业改善不足的服务，也可以采取降低物业费的方式，或是更换、重新选聘物业企业。
2 交接验收有助解决遗留问题
物业项目的交接验收今后也将由第三方评估机构来负责。
征求意见稿中提出，开发商向全体业主移交物业项目时，可以共同委托评估监理机构进行交接查验。评估监理机构依据查验的技术标准及其他相关规定，对物业管理区域内的公共设施、共有部位以及配套的设施设备和相关场地、物业项目图纸资料及设施设备运行维修记录等查验后，出具查验报告。
全体业主在选聘新的物业企业或自行管理时，也可以共同委托评估监理机构组织查验。
市住建委相关负责人表示，以往开发商向物业企业交接物业项目，由于物业企业要“接活”，对于一些开发商遗留的问题，只能自己“兜着”，造成了业主们遇到一些开发商遗留问题不好解决，气却撒在物业身上。而今后由中立的第三方进行验收，就是要解决业主和物业的“婚前纠纷”，不但有助于解决开发商遗留问题，还可以让业主和物业能有一个和谐的关系。交接的查验报告，也将在小区内公示。
- 疑问
如何保证第三方机构公正性？
家住南三环某小区的徐先生认为，物业交接的查验、物业费的测算等，都是开发商来委托第三方评估监理机构来做，也就是说开发商付钱给第三方机构，如何能保证第三方机构的公正性？不被开发商或物业“收买”？
市住建委相关负责人表示，在此次的征求意见稿中明确，评估监理机构不得出具有偏向性、虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。评估监理人员也不得有收受财物、谋取不当利益、与委托人串通损害相对人利益等行为。同时，评估监理机构及人员如果与委托人或评估监理的事项有利害关系，可能影响公正评估的，应当回避。
该负责人说，如果评估监理机构被发现有这样的行为，房管部门将责令其限期改正并予以曝光公示。造成损失的，依法承担赔偿责任。评估监理专家如果违反规定，将被约谈告诫，情节严重的取消专家资格并予以公示。造成损失的，将依法承担赔偿责任。
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2010/4/12 14:46:00