江门：住宅专项维修资金即将开征

俊明/《南方日报》/20090804

　　近些年来,在广州、佛山、中山等城市,“住宅专项维修资金”早就不是一个新鲜名词,买房同时缴纳一笔数额不等的住宅专项维修资金也已为当地广大业主所接受。

　　但在江门,由于一直没能出台住宅专项维修资金的相关管理办法,大部分业主在买房过程中不曾听过“住宅专项维修资金”,也不用缴纳；个别具有超前意识的楼盘,要求业主在买房的时候一定要同时缴纳住宅专项维修资金。对此,不少业主颇有微辞:别的楼盘都不收,凭什么我就要交?这项收费到底是不是乱收费?

　　今后,这种情况有望彻底改观。日前,由江门市房管局负责起草的《江门市市区住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿)(以下简称《管理办法》),正在网上公开征求意见,征求意见时间为2009年7月28日至8月8日。市民可以通过传真、邮寄或发送电子邮件的方式将书面意见反馈给市房管局。同时,江门市房管局计划在公示后举行听证会,以确定最终的收费标准和生效时间。

　　【缴纳标准】

　　非电梯房:

　　60元/平方米

　　电梯房:

　　80元/平方米

　　江门市房产管理局物业管理督导科副科长张昆仑在上周媒体记者交流会上表示,现在江门主要的楼房建筑,大多是在上世纪90年代中后期建设开发的,在经过十几年的使用后,不少楼房都开始进入维修高峰期,在这种情况下,住宅专项维修资金的问题开始逐渐凸显。

　　“可以说,住宅专项维修资金是房屋的‘养老金’。”张昆仑说,“如果购房人购买房屋没有建立专项维修资金,当出现房屋承重结构损坏、屋面漏水、下水主管道堵塞、小区道路破损等问题时,就可能因失去修缮资金保障而无法维修,从而影响房屋使用安全,降低房屋使用寿命。”

　　张昆仑表示,虽然江门的住宅专项维修资金相关管理办法出台比较晚,但也并不是完全没有优势,“我们起步晚,但由于借鉴了周边城市的经验,我们也能做到少走弯路,使出台的《管理办法》具备更强的操作性和现实意义。”

　　据了解,《管理办法》实施范围为蓬江区、江海区和新会区,业主按规定到指定银行缴纳住宅专项维修资金,交由市房产局统一管理,维护业主和房屋的共同利益,收取日期从《管理办法》生效之日起。

　　《管理办法》规定,根据2003年9月1日起实施的国务院《物业管理条例》,江门市房产局确定了首次专项维修资金的缴存标准为60元/平方米(非电梯房)和80元/平方米(电梯房),总额为所拥有物业(含别墅)的建筑面积乘以该项标准。这个标准是怎么确定的呢?张昆仑解释说,按照建设部2008年出台的《住宅专项维修基金管理办法》规定,每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修基金的数额,为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。根据江门市建设工程造价管理站的数据,非电梯房建筑安装工程每平方米造价为1200元,电梯房为1500—1800元,其后房管局将电梯房造价成本确定为1600元。这样,按照国家规定的最低5%标准缴纳,确定了非电梯房60元/平方米、电梯房80元/平方米的标准。

　　张昆仑还表示,考虑到每一时期每一个楼盘的造价不一样,房管局会积极参考江门市建设工程造价管理站公布的年度建筑安装工程造价标准,适时调整本市区住宅专项维修资金缴存标准,做到动态管理。

　　此外,《管理办法》还规定,1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的专项维修资金,购房者按照所拥有物业的建筑面积以售房款2%缴交维修资金。1998年10月1日至2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目的专项维修资金,则是开发建设单位一次性按照物业总投资额的2%缴存。

　　【资金使用】

　　由业主自主决定

　　投票权有所区别

　　《管理办法》明确规定,住宅专项维修资金属于业主所有,房屋维修基金的使用,由业主自主决定。不过,业主拥有物业建筑面积的大小不同,也决定了业主拥有的投票权并不相同。

　　据介绍,住宅专项维修资金是房屋本体共用部位、共用设备维修费用的基本金,它的对象不是个别业主,而是共同享用的业主群体。因此,通过管理中心的协调,期望在不同的利益方上找到利益的共同点,更好地维护业主的共同利益。对此,《管理办法》第十六条规定,专项维修基金由业主大会聘请的物业服务企业根据业主大会的决定使用。业主大会的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的书面同意。

　　“由于专项维修基金是按照建筑面积来收取的,拥有60平方米的业主和拥有600平方米的业主的付出不一样,他们的投票权也应该不一样,原则上是一平方米有一个投票权,这也是一种公平性原则的体现。”张昆仑还补充说,维修金使用的最终决议权在业主大会的手上,只有当参与投票的户主和建筑物总面积都超过2/3,这两个指标同时达到时,维修金才能使用。

　　四级监管确保资金安全

　　记者了解到,在市民最为关心的基金安全问题上,市房产局将建立资金的“四级”管理机制,包括市区、物业管理区(小区)、栋和户。“四级一个户口”,即管理中心在代管银行设立一个统一的专项维修资金专户,以一个物业管理区域为核算单位,按栋建账,核算到户,按房屋户门号设分户账。这样就能有条不紊地对维修资金进行管理,确保业主的资金和权利的安全可靠。

　　而在政府的监督机制方面,市房管局负责专项维修资金的监管工作,市财政局负责本市区专项维修资金的指导和监督检查,市审计局依法对本市区专项维修资金进行审计监督。

　　维修资金不只缴纳一次

　　在近日的采访中,不少受访市民都表示知道专项维修资金,但几乎所有的受访者都认为住宅专项维修资金的缴纳是一次性的,以后可以一劳永逸。但事实并非如此。

　　《管理办法》第十三条规定:专项维修资金的使用超过首次缴存金额的70%时,应当由业主续缴专项维修资金。而且,续筹专项维修资金的标准应不低于首次缴存的标准。“专项维修资金的使用是动态的,只要使用超过了一定程度,业主仍需要再次缴纳,直到达到标准为止。”张昆仑表示。

　　记者也了解到,虽然《管理办法》刚刚征求意见,但在江门市一些新建小区,已经有了房屋维修基金,它最初只是开发商和业主的自发行动,而发展到现在,已有部分小区将房屋维修基金移交市房管局。张昆仑向记者表示,已经缴纳的住宅专项维修资金各自缴纳的标准不尽相同,“有楼盘收40元/平方米的,还有其他标准的”。她表示,待《管理办法》正式实施后,这部分不合标准的缴纳者需要补交,做到全部统一。

　　【资金管理】

　　逾期缴纳维修资金

　　要罚滞纳金

　　据了解,目前收缴维修专项资金工作主要从两方面开展:其一,业主或购房者在商品住宅交付使用或者办理房屋权属证书时,须提供经管理中心盖章确认的专项维修资金缴款凭证,未能提供的,市房产交易窗口将不予受理房屋权属证书的申办,开发建设单位不得将房屋交付购房者。如果开发建设单位在购房者未缴付专项维修资金之前将房屋交付买受人的,将会被处以3万元以下的罚款。其二,业主或购房者已经办理房屋权属证书,但未按规定缴存专项维修资金的,在办理房屋权属过户登记、房屋租赁登记、房屋抵押登记等手续时,须补交专项维修资金,并提供由管理中心盖章确认的专项维修资金缴款凭证,否则市房产交易窗口将不予受理。

　　值得注意的是,对于经督促又拒不缴交专项维修资金的业主,市房管局可视情况提请相关部门配合追缴,并适时选择在小区内予以公布,并协助区域内的相关业主通过司法途径追缴。凡发出追缴专项维修资金通知15个工作日内仍不缴存的,按首期缴存总额的2‰每月收缴滞纳金并依法协助业主通过法律途径追缴。

　　另一方面,开发建设单位或者物业服务企业已经代收代管的,应当及时将首期住宅专项维修资金转存入管理中心设的住宅专项维修资金专户,开发建设单位在商品住宅交付使用时,应当配合做好首期住宅专项维修资金缴交工作。《管理办法》正式生效后,市房管局将对市区内的房屋项目进行全面清理,对未按规定交纳专项维修资金的开发建设单位,责令限期缴存；开发建设单位尚未按规定缴存专项维修资金的,需补缴首期专项维修资金。逾期仍不缴存的,按首期缴存总额的2‰每月收缴滞纳金。情节严重的,市房管局还可依法协助业主通过法律途径向建设单位追缴专项维修资金本金和滞纳金,并提请建设单位的主管部门依法暂缓有关单位房地产开发资质。

　　【市民声音】

　　“这是一笔不小的负担”

　　《管理办法》公示以后,受到了江门市民的广泛关注,不少市民纷纷对照《管理办法》的规定计算自己需要缴纳或者补交的资金数额。从《管理办法》来看,不但是即将购买的新房,包括之前购买的房子(如二手房)全都纳入了缴纳范围。记者在走访中发现,市民对《管理办法》的质疑之声颇为强烈。

　　“照这样计算,我家要补8000元。这真是一笔不小的负担!”黄先生2004年12月买了一套面积为100平方米的电梯房,当时房子总价为25万元,同样以这个面积和总价为例,如果黄先生在1998年9月30日前购买,需要补交的维修资金则可能为5000元。不过,如果黄先生的房子是在1998年10月1日至2003年8月31日之间购买的,则可能无需缴纳专项维修资金,该资金由开发建设单位一次性按照物业总投资额的2%缴存。

　　受访的章先生表示,维修资金对于尚未购买的新房来说还比较容易理解,但对已经购买多年的房子来说,其追缴会遇到相当大的难度,“比方说,业主在1998年10月1日至2003年8月31日之间购买的房子,无需缴纳专项维修资金,但很多当时开发楼盘的房地产公司都只是项目公司,一旦完成开发,往往会注销,在这种情况下维修基金如何追讨?业主利益如何保障?”

　　还有市民则表示,《管理办法》在维修资金的使用上,多个环节需要经过业主大会、业主委员会甚至是物管企业,但是,对市区许多楼龄比较长的单体楼来说,既没有成立业主委员会,也没有物业管理,在这种情况下,其维修资金的收缴、使用等由谁来组织、谁来实施?到时候会不会出现交了钱办不了事的情况?有市民则直言,收缴必须区别对待。

　　在江门本地论坛上,网友对于《管理办法》几乎全是反对。记者浏览了一下内容,发现网友反对的焦点主要集中在两个方面:《管理办法》涉及到广大的市民切身利益,短短的十天公示时间太短；在目前大量老楼盘没有物管、业委会的前提下,要这些老楼盘的业主补交维修资金不实际。

　　对这些质疑,市房产管理局物业管理督导科科长李显文在受访时表示,江门住宅专项维修资金管理办法出台晚,是造成当前不少市民质疑的主因,他们也意识到《管理办法》的施行会遇到很多困难,由于目前《管理办法》只是征求意见,难免会有考虑不甚详尽的地方,接下来,他们收集到各方意见后,会对《管理办法》进行完善和补充,“比如说,针对一些老楼盘没有物业管理的情况,我们会考虑设立一个维修资金管理中心去统筹安排；另一方面,考虑到部分低收入家庭在缴纳维修资金时候会有困难,我们也会考虑补充制定相关的优惠细则,但是这都需要经过最终的论证才能决定。”

　　亲爱的读者,江门即将开收住宅专项维修资金,您是支持还是反对?理由是什么?您对征收维修资金有什么建议或意见?欢迎Email至[email protected]或致电3508398,说出您的心声。