《公元物业管理文摘》（第103期）

非赢利共享型信息选编　　　第103期/20081013　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——杭州：《住宅物业委托保修协议示范文本（试行）》出台 ——陕西：禁止物业收取装修保证金 【行业要闻】 ——昆山：在江苏省率先引入物业服务项目保证金制度 ——沈阳：新建小区将安装电子电表 用电有望分时计费 ——广州：新法规规定万人小区不能没有公交 ——北京：中心城区停车区域差别化收费将更明显 ——昆明：临街围墙都要立体绿化 ——全国：首部《电梯运行服务要求》国标征求意见 ——吉林：省物业管理办法向社会公开征求意见 ——北京：经适房小区物业费今明两年不上涨 【数据说话】 ——海口：市区电动自行车停车费确定 【物管采风】 ——福州：小区配套设施归业主共有 【学习平台】 ——物业小区文化建设初探 【业主之声】 ——武汉：小区推广“中水”回用 【自由论坛】 ——物业前期介入管理的意义 【案例选编】 ——未经允许欲乘搭载货电梯受伤 责任谁负

【法规动态】

杭州：《住宅物业委托保修协议示范文本（试行）》出台

杭州市房产信息网 /20081009
为规范住宅物业委托保修行为，杭州市物业服务管理中心经过半年多的调研，制定出台了《住宅物业委托保修协议示范文本（试行）》。 该示范文本的内容包括了委托保修事项、维修服务质量标准、委托保修期限、维修费用支付方式、双方的权利义务等，可作为开发建设单位与物业服务企业就住宅物业委托保修签约时使用。

陕西：禁止物业收取装修保证金

《华商报》/20081007
新修订的《陕西省物业管理条例（修订草案修改稿）》规定，物业服务企业不得以任何形式收取房屋装饰装修保证金。根据新的规定，物业服务企业应当书面告知业主房屋装修装饰中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。业主违反房屋装修装饰规定和管理条约，物业服务企业应当予以制止。

【行业要闻】

昆山：在江苏省率先引入物业服务项目保证金制度

《昆山日报》/20081009
昆山市自2000年引入物业服务企业以来，至今已有180家物业服务企业落户昆山。近年来，一些物管与业主发生矛盾后，就采取突然撤离的方法，给居民生活带来诸多不便。为此，从今年10月1日起，昆山市在前期物业招投标工作中引入物业服务项目保证金制度，服务合同终止且顺利交接后方予以退还，以保障物业服务项目正常运行。

沈阳：新建小区将安装电子电表 用电有望分时计费

王莉/《华商晨报》/20081010
目前沈阳新建小区将全部安装电子计量电表，而已经进入淘汰期的电表在更换时也要换成这种电子电表。电子电表的最大特点是可以实现分时计费，目前沈阳有一部分商业网点已经实现了分时计费，也就是说从晚上22时至次日凌晨5时电价相对便宜。目前沈阳的居民用电还没有实现分时计费，不过南方等地区已经开始采取分时计费的方式了。

广州：新法规规定万人小区不能没有公交

中国物业管理信息网/20081005
昨日提交市人大常委会审议的《广州市公共汽车电车客运管理条例(修订草案)》中新增规定：一定规模的居住小区在规划、建设时，应当按照规划标准同时规划、建设客运服务设施，并与主体工程同时设计、施工和验收。今后这一类公交站场由开发商负责投资并同步规划建设，验收合格后移交市交通部门统一管理。

北京：中心城区停车区域差别化收费将更明显

吴狄/《新京报》/20081008
目前，北京市发改委正在同相关部门研究机动车停车收费管理改革的相关政策，提高中心城区停车收费标准，中心城区区域的差别化收费将更明显，占道停车收费也将进一步规范。但市发改委也表示，此次停车收费涨价和改革，不涉及居住区，居民区停车收费标准暂不改变。

昆明：临街围墙都要立体绿化

李丹丹/《昆明日报》/20081008
为使昆明市建成区城市道路达到应有的丰厚度和层次感，加强道路两侧补绿建绿工作，昆明市政府日前发文作出的刚性规定：“全市所有驻昆单位、机关、企事业单位、部队、医院、学校、居住小区的围墙、门柱、门梁、栅栏、护坡、挡土墙等地都要实施立体绿化;全市绿色围墙建设任务须在12月底前完成。”

全国：首部《电梯运行服务要求》国标征求意见

汪红/《法制晚报》/20081007
记者今天上午从国家工程建设标准网获悉，我国首部专门针对电梯运行服务制定的国家标准《电梯运行服务要求》目前已形成征求意见稿。     标准拟对电梯困人解救时间限定在2小时以内，并规定，电梯应急救援电话应24小时保持畅通且有专人值守。

吉林：省物业管理办法向社会公开征求意见

单立国 刘尧/东亚经贸新闻/20081007
日前，由省建设厅起草的《吉林省物业管理办法（征求意见稿）》在网上全文发布，面向社会广泛征求意见，这也是该法规第二次面向社会公开征集意见。《吉林省物业管理办法（征求意见稿）》设立了投诉一项，业主与物业服务企业对物业管理服务发生纠纷时，可向法院提起诉讼，也可向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉。

北京：经适房小区物业费今明两年不上涨

吴狄/《新京报》/20081008
2008、2009年，北京市经济适用房小区的物业费不会上涨。昨天，北京市发改委表示，今年和明年经适房小区物业费仍然执行从2006年1月1日开始实行的标准，政府指导基准价为每建筑平方米每月0．55元，不得上浮，但下浮不限。北京地区经适房小区物业收费实行政府指导价。作为实行政府指导价的物业服务收费两年公布一次。

【数据说话】

海口：市区电动自行车停车费确定

韩政/《海口晚报》/20081008
7日，海口市物价局下发通知，对海口市区电动自行车停放服务收费标准进行了规定。带脚踩踏电动自行车的收费标准是白天0.3元/次，夜间0.5元/次，包月15元/月；不带脚踩踏电动自行车的收费标准是白天0.4元/次，夜间0.8元/次，包月20元/月。停放服务收费管理分为临时停放和固定性停放。停车不超过10分钟的不准收费。

【物管采风】

福州：小区配套设施归业主共有

沈汝发/《沈阳日报》/20081006
福州市日前出台的“关于建设项目规划审批与产权登记有关问题”通知中要求，小区公共配套设施归业主共有。通知规定建筑区划配套用房包括幼托、卫生服务站、文化活动中心、公厕、垃圾集散间、社区居委会、物业管理用房、小区公共设备用房、公共机动和非机动车位等，以及建设用地出让文件中已明确需要配套的学校、体育场馆等。

【学习平台】

物业小区文化建设初探

莫东妮/中华企业文化网/20080103
小区文化与企业文化间的联动     1．企业文化的概念     企业文化是一种以价值观为核心的对企业全体员工进行企业意识教育的微观文化体系，是以人为中心的管理思想在信念、精神上的升华和凝结，目的就是要在企业中形成一种“以人为本”的价值观念和行为规范。其核心是企业价值理念，作用对象则是企业全体员工。     一旦企业的价值观变成企业员工共有的价值理念，企业的内化控制无疑就会加强，员工也会以共有的价值观念为准则来自觉监督和调控生产、经营和日常活动，企业的内聚力、向心力和能动力，还有对外的发散力就会增强。如果企业的每个成员都工作在相互信任、相互沟通、平等向上的环境中，素质得到提高、智力和潜能得到激发，人力资源得到充分开发，将人力优势转化为智力优势和生产优势，很显然企业在竞争中将会获得全面优势。     2．物业管理行业的企业文化特殊性     由于物管企业的特殊性，企业文化在该行业也有着明显的特点。物业管理属于服务行业，其产品就是服务。产品质量的好坏实际就是服务质量的好坏。而这些服务的提供者和接受者都是人——“产品”的交换以人为载体实现，因而在交易过程中不可避免会产生各种行为和冲突：一方面是在提供服务的过程中服务提供者与接受者之间产生的；另一方面则是提供者之间的差异造成的。这些冲突，归根到底都是人的价值观冲突。要协调好服务者和服务接受者（业主或客户）的关系，物业管理企业应该有一行之有效的处理方法和理念，这些方法和理念要和企业的经营发展相结合，同时融入到企业文化中。企业文化作为企业内部的群体意识，具有一种无形的文化力量，对内可以约束员工行为，使之更加规范合理，同时由于其对外的发散力，也为物管企业的生存和发展创造了更好的外部环境。     3．小区文化与物业公司的企业文化应相互关联、相互渗透     一是企业文化作用于小区文化。物业公司的员工在某种意义上也同样是社区的一部分组成。在服务过程中，他们的服饰、言行举止、服务过程以及营造的氛围都会传递给物业使用人，而且这种发散是动态和静态的结合。好的企业文化无疑会带来好的“生产”过程和好的“产品”，在提供优质服务的同时，也传递了好的企业文化，让业主（客户）感受到了物管企业的服务意识，营造了很好的亲和氛围，一定程度缓解了企业在实施物业管理过程中产生的各种矛盾。如置身于这些企业管理的小区或物业，管理人员的言行举止、精神风貌、服务态度、待人接物、装束设备，以及物业管理企业营造的独特氛围，如与物业配套的各种标识、小品等，人们从中都能感受到浓烈的企业文化特点，而这些事实上也同样是小区文化的重要构成。     二是企业文化与小区文化同是物业管理企业品牌的重要组成。物业管理企业的服务品牌是其企业文化和社会文化的物化，是企业经营理念及企业文化等综合素质的集中体现，是企业经过长期的物业服务实践积累而形成的。     现代企业经营管理中“文化”已被推崇至一个非常的高度。物业管理工作中倡导的文化观念，是一种源于企业文化和小区文化，又高于企业文化和小区文化的大文化概念。通过在企业内部和所管理的社区中进行循序渐进的文化建设，可以规范、影响物业管理企业公共关系链条中组织与个人的行为模式，发挥文化的导向功能、约束功能、激励功能，最终实现物业管理企业的社会效益、经济效益和环境效益。     作为物业管理企业，我们应当认识到，企业的文化行为必须与企业的市场竞争及企业的发展战略紧密地联系起来，从营销的角度来审视自身的文化行为，把文化上升到企业经营和市场推销的层面。同时，使企业文化与小区文化相互协调与融合，并促使二者之间实现良性互动，在小区文化中提倡人文关系，通过科普文化、环境文化、休闲文化、视觉文化、网络文化等的营造，为社区成员提供商品味的文化服务。

【业主之声】

武汉：小区推广“中水”回用

《楚天都市报》/20081010
民建武汉市委建言，以“中水”回用为重点，建设资源循环型社会。在武汉园艺花城小区，实施“中水”回用工程，每年可减少污水排放量6.75万M3。小区内的污水处理设施把居民的生活污水收集后，通过预处理池、生化桶、沉淀桶、砂滤、消毒等一系列处理后，就变成了清澈的“中水”。“中水”用于景观用水、绿化喷灌和道路冲洗。

【自由论坛】

物业前期介入管理的意义

董贤钧/中国物业管理协会网/20080612
一、物业前期介入管理是为业主把好验收关 　　1、我国的房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。 　　2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主(小业主与发展商)共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主(使用人)的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住(使用)之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。 　　二、物业前期介入管理是后期管理的基础 　　1、物业前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。 　　2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备，为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等，为规范正常期物业管理奠定了基础。 　　三、物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证 　　1、物业管理企业对社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园的目标。 　　2、社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的一个重要指标。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修、养护为核心的专业管理，是围绕“人的居住”而实施的管理，即是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区生活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而言引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。 　　3、根据社区的持续发展要求，作为物业前期介入管理工作的一个重点，是通过环保、节能的服务来避免现代工业文明所造成的空气污染、水污染、噪音污染和能源浪费，改善整个社区的生态环境，做到花香草绿，空气清新，水源充足清洁，道路平坦、干净，垃圾及时清运，环境宁静幽雅。应该说这也是物业管理公司最基本的服务内容之一。

【案例选编】

未经允许欲乘搭载货电梯受伤 责任谁负

案例分析：     去年，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰，赵小姐上班时经过不慎滑到，导致右手骨折，事发后，赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。

案例点评：     既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。但作为物业管理公司来讲，为了更好地体现自身尽责的服务精神和人道主义，可考虑给予20—30%的医疗费用的补偿。这种做法的口碑及诚信比得上千万次的宣传口号以及辛苦劳累的沟通解释工作。

 

 

阅读： 11684 次     2008/10/12 19:29:00