《公元物业管理文摘》（第91期）

非赢利共享型信息选编　　　第91期/20080702　　　公元物业管理有限公司

【法规动态】 ——鞍山：开发企业须与物业配套方可售房 ——深圳：物业维修资金将收归政府监管 【行业要闻】 ——天津：宁河法院创新物业纠纷审理新机制 ——辽阳：白塔区社区 让小区旧貌换新颜 ——济南：部分物业公司难过成本关 ——西安：专项整顿物业保安 保安须持证上岗规范着装 ——深圳：要确保明年完成特区内老住宅区引入物业管理 ——贵州：贵州省物管条例进入起草阶段 ——全国：物业管理 三大问题加大生存压力 ——深圳：深圳市物业管理协会成立十五周年 【数据说话】 ——全国：物管生存压力加大 【物管采风】 ——上海：徐汇区成立房地物业纠纷人民调解委员会 【学习平台】 ——高端物业服务凝思 【业主之声】 ——北京：物业纠纷案件　三年首次下降 【自由论坛】 ——对中国物业管理可持续发展战略的初步研究 【案例选编】 ——滴水结冰,职工在小区内摔伤,物业公司是否应该承担责任?

【法规动态】

鞍山：开发企业须与物业配套方可售房

辽宁省人民政府网/20080703
鞍山市物业管理工作会议表示，为进一步规范物业管理工作，加强对小区验收的全方位监管，市房产局下发了《关于规范物业管理中有关问题的通知》。《通知》要求，在办理《商品房预售许可证》前，开发建设单位须招标选聘有相应资质的物业服务企业。市房产局还将会同市物价局出台相关制度，明确物业服务收费。

深圳：物业维修资金将收归政府监管

卢先兵/《南方日报》/20080701
昨日上午,深圳市国土房产部门透露,为防范风险,将把各物管公司账户中的维修资金收归到政府手中,集中监管,相关账目将对外公示,以求透明。为规范物管行业,将开展规范企业经营行为、整顿物业管理市场秩序的专项检查。在建章立制上,相关部门将配合《深圳经济特区物业管理条例》的出台,新颁布或修订多个条例配套的法规文件。

【行业要闻】

天津：宁河法院创新物业纠纷审理新机制

北方网/20080702
天津市宁河县人民法院在“大学习、大讨论”活动中，积极改变创新工作招法，在审理这类案件时从彻底化解物业公司与业主的矛盾纠纷入手，通过召开物业公司与业主代表座谈对话和平等协商的形式，着力帮助解决衍生业主拖欠物业费的其它方面的问题，从而从根本上彻底解决纷争，此举受到了物业公司与业主的欢迎。

辽阳：白塔区社区 让小区旧貌换新颜

严佩鑫/《辽宁日报》/20080703
从今年3月开始，辽阳市白塔区借鉴封闭式物业管理模式，在5个小区试点推行社区、业主委员会和物业管理企业“三位一体”的管理模式。这次推行的物业管理由社区、业主委员会共同成立物业公司，不以盈利为目的，由财政投入对社区基础设施进行改造。现在，公路社区的小区里设7个探头，进行24小时监控，院里保安已达到15名。

济南：部分物业公司难过成本关

李梦/《大众日报》/20080703
记者调查发现，在物业管理费难以提高的情况下，济南市众多小区物业管理公司出现了用工紧张、专业人员流失等现象，部分公司陷入困境。据济南市中档小区物业管理公司的利润原来多在16％—20％之间，如今随着劳动力成本、维修材料价格上升，这些利润已所剩无几。

西安：专项整顿物业保安 保安须持证上岗规范着装

杨明/《华商报》/20080630
近日起，西安市公安局开始了为期三个月的清理整顿物业保安的专项行动。工作重点有:统一基本招录条件、统一基本培训要求、统一基本保安标识、统一基本服务标准；严把保安“入口关”，严格招聘程序。还要求物业保安员持证上岗、规范物业保安的着装、加强物业保安员信息录入工作，力争全市物业保安员信息录入率达到100％。

深圳：要确保明年完成特区内老住宅区引入物业管理

王慧琼/《深圳特区报》/20080701
昨日，深圳市政府在福田区召开物业管理进社区工作会和现场会，市委常委、副市长吕锐锋强调，各级政府部门要高度重视物业管理进社区的意义，要继续加大投入，攻坚克难加快推进步伐，按照“宁可标准低一些，也要覆盖多一些”的原则，确保明年圆满完成特区内老住宅区环境综合整治和引入物业管理的任务。

贵州：贵州省物管条例进入起草阶段

张杰/《贵阳晚报》/20080627
昨日上午，贵州省物管条例起草小组与贵阳市物管企业代表、业主代表、物管行政主管部门座谈，共同探讨物管行业的症结所在，以使即将出台的贵州省物管条例更具有可操作性。据悉，座谈主要围绕物管企业的服务标准、核定物管费收取标准、破解拖欠物管费、物管区域划分、住房维修金的收取方式和监督等八个现实难题展开讨论。

全国：物业管理 三大问题加大生存压力

孙玉波/新华网/20080630
根据中国物业管理协会近期组织的行业生存状况调查，物业管理三大问题加大生存压力：一、物业管理成本不断追高，物业服务费价格不涨反降，劳动力成本提高等原因，造成物业管理行业利润率明显下降。二、企业用工问题愈见紧张。三、专业人员短缺日益严重，操作人员流失问题凸显。

深圳：深圳市物业管理协会成立十五周年

冯杰/中国网/20080629
昨日,深圳市物业管理行业协会成立十五周年大会举行。深圳市近千家物业管理企业的代表以及来自香港、澳门、台湾地区以及全国各地物业管理行业的千余名代表参加了会议。大会还对在深圳物业管理行业发展、理论实践中做出突出贡献的人员颁发了纪念奖章。大会还选举产生了深圳市物业管理协会新一届理事会。

【数据说话】

全国：物管生存压力加大

冯杰/中国网/20080629
根据中国物业管理协会近期组织的行业生存状况调查，物业管理行业近年来行业平均利润率出现下降趋势。调查统计显示，全国接受调查的4600家企业中，仅有40.07%的企业盈利,平均盈利额为81.28万元/年；有40.76%的企业亏损，平均亏损额为37.22万元/年；另有20%左右的企业持平或未予披露。

【物管采风】

上海：徐汇区成立房地物业纠纷人民调解委员会

中国上海网/20080630
日前，房地物业纠纷人民调解委员会在徐汇区成立。通过成立专业性调委会将人民调解引入房地、物业纠纷的化解。以中心城区徐汇区为例，过去两年中，区各类基层人民调解组织调解的纠纷中近半数是邻里纠纷，而邻里纠纷中近30%是由共用部位使用、房屋维修等与物业管理有关的事由引起的，累计达2200余件。

【学习平台】

高端物业服务凝思

王昭绥/搜狐焦点房地产网/20050627
我们倾力让业主和客户体验高端物业服务，从做精品做代表作入手，磨砺三个完美。     第一个完美是高舒适度完美服务。精心设计服务产品，度身定制的客户服务模式，精致的服务标识，端庄的礼仪服务，贴心的管家服务，周到的环境安全呵护，绿色的空气质量，显著的节能效果，配套设备设施的优良运行和维护，高舒适度的商务生活环境，提供完美服务。     第二个完美是高技术含量完美匹配。我们每做一个项目，第一件大事就是在理解和品味物业的设计理念基础上，全面评估物业构成和设备设施的配置功效，设备性能及其运行状态，从“长效管理，完美呵护”理念出发制订出相吻合的管理服务方案。在工程技术服务全过程中使物业价值不但得到应有的保持，而且不断获得物业生命周期的良好延续。对物业的建筑物和配套设备设施的维护、更新改造，我们倾注心血，以“改进为魂，创新为本”的宗旨为业主和客户既节约后续投入，又持续提升工作和生活的高舒适度环境品质。     第三个完美是标准化与个性化完美结合。首先是对一个项目有独特的个性化管理与服务的策划，力求有创意有思路，不落俗套，充分体现物业项目的品质地位，体现物业的品牌魅力，成为一张彰显个性美的城市名片。其次是提供的高端物业服务在浓郁的人性化服务氛围中，精雕细琢细节品质，彰显人文关怀，不但满足环境品质物化要求，更关注人的心理感受精神要求，让业主和客户处处体验到高端物业服务确确实实价有所值甚至价有超值，工作和生活空间弥足惬意，不感缺憾。

【业主之声】

北京：物业纠纷案件　三年首次下降

刘砥砺/《北京青年报》/2008080627
昨天，北京市司法局和市建委联合召开物业纠纷调解委员会成立一周年总结大会，记者了解到，随着物业纠纷专项调解的开展，全市去年物业纠纷案件下降491件，这也是三年来此类案件首次降低。自去年6月全市对物业纠纷进行专项调解以来，全市各级物业纠纷调解组织共受理物业矛盾纠纷6863件，成功调解5147件，成功率75%。

【自由论坛】

对中国物业管理可持续发展战略的初步研究

张万和/《庆祝深物协成立15周年优秀论文集》/20080628
适应可持续发展要求，仍需建立一系列行业政策规范。     （一）针对行业发展中遇到的矛盾和问题，以及新形势、新任务，制订扶持物业管理行业发展的政策措施，重点是扶持和发展具备竞争力的品牌物业管理企业，出台一些扶持性政策措施，为其创造平等竞争、一视同仁的法治环境、政策环境和市场环境，努力消除束缚资源配置的政策性和体制性障碍，积极引导企业选择符合市场发展规律、有自身特色的发展之路。     （二）基于物业管理行业既有自发形成的区域化发展特征下的南北差异、全国性品牌企业推动行业规模化产业化发展特征等，深入研究其经济功效和形成方式，引导促使中小物业管理企业、欠发达地区的关联企业走向规模化、集约化、专业化的发展路径。在国家经济政策上的优惠并辅以专业上的指导和扶持。     （三）建立起物业管理职业经理人制度，加快大中专院校增设物业管理专业进程，鼓励企业培养和储备多层次的人才，构筑人才高地，建立立体化人才平台。

【案例选编】

滴水结冰,职工在小区内摔伤,物业公司是否应该承担责任?

案例分析：     2001年2月23日,上海市某工厂职工李某早晨去工厂上班,因连续的天气寒冷二楼台阶出现结冰,李某走上台阶时滑倒摔伤。李某认为物业公司未尽到维修保养责任，没有及时处理台阶结冰问题，应该对其滑倒摔伤负有赔偿责任，物业管理公司认为李某自己走路不小心而摔倒，责任应该由自己承担，不同意赔偿。李某向法院提起诉讼。     李某对自己的滑倒受伤主观上有过错，应负有一定责任。李某在白天行走，应当发现台阶上有接冰，并应当预见到有滑倒的危险，在走路时因自己不小心而摔倒，主观上显然有过错。而被告物业公司负有对物业进行养护、保障物业使用方便、安全的义务，在出现结冰天气时应当及时清理小区范围内的结冰。《物业管理条例》第三十六条规定了物业管理公司未履行合同约定义务时应当承担赔偿责任。物业管理公司和李某对伤害的发生都有过错，构成民法理论上的“混合过失”《民法通则》第131条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”     上海市人民法院作出一审判决：物业管理公司对李某滑倒摔伤应承担相应的赔偿责任，需支付李某由于滴水结冰摔倒受伤医疗费中的60% 即800元人民币。

案例点评：     物业管理日常工作当中的每一个细节都不容忽视，很明显该案例是由于物业管理公司对滴水结冰可能造成损害事故情况的忽略而造成的，因此物业公司在对小区的日常管理当中应该制定严格的环境卫生管理规程，（比如，清洁制度建设、清洁员岗位职责制、清洁卫生检查制度、清洁卫生操作规程等），此外，清洁卫生管理是一项日常性的长期工作，所以还应加强对清洁员工素质、环保意识的培训。以尽量避免此类事故的发生。

  

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