《公元物业管理文摘》（第165期）

　　昨天，在渝北区物业服务企业星级挂牌管理考核结果通报会上，就有6家物管公司，因为业主满意度低，而被渝北区房管局注销了经营资质。还有5家物管公司也因为服务质量差，被出示“黄牌”警告。渝北区区长黄玉林说，服务质量好不好，业主最有发言权，渝北区今年还将实现物管全覆盖，所有单体楼、老居民楼，都将有物管公司进场服务。 在渝北区207家物管公司中，也有一些业主满意度高的物管公司，根据考核分数，被授予了2到5颗星的称号。

　　温家宝总理在政府工作报告中提出，“要大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业，积极拓展新型服务领域。”物业管理行业的发展，不仅有利于改善社区环境、维护社区稳定，同时还为社会经济做出巨大贡献。
　　正如第二次全国经济普查数据显示，2004年至2008年，中国GDP增幅逾四成，中国经济百业兴旺。伴着经济的腾飞，房地产市场的繁荣，中国物业管理行业亦在不断自我超越，不断书写新的篇章，亦由稚嫩走向青壮。我们欣喜，我们鼓呼。同时，我们也有了更多的思索——
　　思索一：物业管理与房地产
　　根据全国经济普查报告：2004年，我国房地产开发企业数量为8.8万个，从业人员数量为207.7万人，企业主营业务收入为26694.2亿元；2008年，较之于2004年分别增长49.2%、31%和100.5%。2004年，我国物业服务企业数量为3.2万个，从业人员数量为143.4万人，企业主营业务收入为682.1亿元；2008年，上述各数据分别增至5.8万个、250.1万人及2076.7亿元，增长率分别为81.3%、74.4%和204.5%。
　　两组数据，多种比较，中国的房地产和物业管理，呈现的依然是跨越式发展，展示的依然是共荣共存，共同发展。短短四年间，房地产作为中国经济发展重要支柱产业地位未改，市场容量不断扩张。中国物业管理服务领域不断拓宽，产业地位日渐提升。房地产、物业管理同以房地产为经营对象，产业链上前后相承，经营管理上互为平台、互为支持。
　　但是，我们也看到，两次经济普查，时间仅距四年，从综合和平均数据看，物业管理和房地产发展在速率和程度上明显拉开了距离。较之于2004年，2008年我国物业服务企业、从业人员和主营业务收入分别增长81.3%、74.4%和204.5%，而房地产开发相关数据则分别增长49.2%、31%和100.5%。物业管理的增长速度明显高于房地产开发，幅度约为40%-100%，其中物业管理行业主营收入增长率竟高出房地产行业一倍以上，物业管理发展明显形成了自身的轨迹形态。
　　自我国第一家物业服务企业诞生以来，推动中国物业管理高速发展的始终是“双引擎”：一是政策引擎，二是市场引擎。虽然上世纪80、90年代的房改、后勤体制改革等为代表的政策因素已归于沉寂，但扩大物业管理覆盖面，强化城市管理，城市更新，共享改革开放成果，提升居民生活品质等开始走入人们的视野，新一轮政策推动业已全面展开，中国物业管理外在政策推动依然强劲；另一方面，物业管理进一步回归市场，不仅迅速发展于以房地产为主推动力的房地产增量市场，而且积极拓展物业管理存量市场，提升物业服务的水平和层次，开展多种经营、专业服务等综合经营管理，在挖掘物业管理服务新的经济利润增长点等实现了全面突破。因此，物业管理利用行业“后发优势”和可持续发展能力，一定程度上游离于房地产，甚至“反哺”房地产，形成自身发展的独特轨迹，既属意料之外，也在情理之中。
　　思索二：物业管理与关联行业
　　据2008年初行业不完全统计，我国物业管理行业从业人员已达350余万人。而第二次全国经济普查表明，截至2008年底我国物业管理行业从业人员数量为250.1万人。两相比较，2008年间，我国物业管理行业从业人员两组数据的差额为100万人，如此巨大的差异绝非简单的统计误差等可以解释。笔者以为，核心问题在于物业管理从业人员的统计口径的不同，即全国经济普查未将物业管理分工协作和专业服务外包人员纳入统计。实际上，自上世纪90年代以来，物业管理各专业服务外包，不仅是我国物业管理行业的共识，也是普遍的成熟做法。国家经济普查将物业管理外包协作专业人员不纳入物业管理行业人员统计，应当说，从统计技术和口径上来说是基本合理的。
　　但“100万人”似乎并非完全是技术问题。100万人是一个庞大的群体，足以构成一支产业大军。100万人服务于物业管理、配套物业管理各专业，意义已经超越社会分工，提高服务水平，降低管理成本。其向我们展示的是，在物业管理核心产业的带动下，围绕物业管理服务涉及的物业清洁保洁、园林绿化、设备设施维护运行管理、公共秩序维护以及综合服务等形成了一个多级、多环节的产业链。在这个产业链和综合市场中，以分工协作为牵引，物业服务企业与各专业公司扬长避短，优势互补，以物业管理服务为核心，以业主和物业使用人的诉求为需求，形成了以物业服务企业为主导，各专业公司紧密配合的关联产业网，或称物业管理服务相关产业链。
　　物业管理及其关联产业群，带来的是崭新的产业集群，创新的产业协作形态，内涵外延可以不断扩大的新兴综合市场。在这个全新的平台上，物业服务企业可以更加关注客户的多种需求以及物业管理综合服务，提升物业的策划、经营和管理水平，各专业公司也可以不断挖掘孕育在这个庞大市场中多重潜在商业机会，实践和调试不同的运作、协作和管理经营模式。可以预见，物业管理相关产业链的形成和发展，不仅将切实促进和不断加速物业管理行业升级转型，提升物业管理行业附加值，牢固树立物业管理在该产业链中的核心地位，而且对进一步促进科学的社会分工协作，带动物业管理相关产业发展，拉动住房相关消费起到了不可估量的积极推动作用。
　　2004年第一次全国经济普查，全国GDP为159，878亿元，物业管理主营业务收入682.1亿元，占全国GDP的0.43%。2008年第二次全国经济普查，全国GDP为300，670亿元，物业管理主营业务收入为2076.7亿元，占全国GDP的比例为0.69%。两次普查结果，物业管理占全国GDP的比例增长了60%，年增长达15%。物业管理显示出巨大的发展潜力，其对GDP的贡献也呈现不断上升的趋势。如果将占行业收入比重不断上升的“非主营业务收入”一并计入，则物业管理占GDP的比重，以及增长比例均可实现翻番。可以猜想，如果对物业管理产业链的GDP及其附加值进行统计，对物业管理延伸服务，关联服务以及资产管理等综合经营产值进行全面计算，中国物业管理行业的产业地位及其在我国经济发展中的作用，恐怕均需重新认识和定位。
　　思索三：物业管理与和谐社会
　　物业管理行业，仅以主营业务收入和非主营业务收入计算，其占全国GDP的比重即可超过1%，如果以产业附加值或关联产业链产值计算，占全国GDP的比重更将以几倍的比例增长。而且，这一比例每年均以两位数的速度高速增长。物业管理拉动了经济，也带动了就业。物业管理关联产业链以劳动密集型企业居多，按照全国经济普查口径和发展比例计算，当前我国物业管理从业人员约为300万人，即使按照1：2-3的保守产业配套比例计算，当前我国物业管理行业创造关联产业就业岗位就接近或达到1000万个。拉动经济，促进就业，物业管理行业功不可没。
　　经过多年的发展，物业管理在覆盖几乎所有的城镇住宅物业的基础上，持续不断地向办公楼、商业、工业等各类型物业管理市场拓展，甚至成功“挤占”了城管部门的城市管理地盘，成为市政管理的标兵；物业管理全面参与了旧城改造、城市更新，接管老旧住宅区，拓展农村城市化物业，充当城市提升行动的排头兵；物业管理积极参与节能减排，推行绿色管理，推动低碳经济。物业管理已覆盖了城市绝大多数物业和主要人群，对改善城市人居和工作环境，创建安全文明的城市氛围，促进城市管理水平的提高做出了重要贡献。据本次经济普查，截至2008年末，全国物业服务企业在管面积已达125.46亿平方米，随着物业管理的全面推进，这一数据还在不断增大。
　　和谐社会以人为本，人是经济、社会发展的终极目标。平衡国家、个人、社会之间的权利，扩大社会自治、尊重公民私权，通过社会自治达到社会和谐是当前我国发展的必由之路。民主自治、公民社会也是市场经济发展的必然趋势和结果。中国正在进行多种形态、多种方式的民主改革和民主尝试。无疑，物业管理活动中的业主大会业主委员会制度，业主民主管理与自我约束等业主自治活动和行为，是我国全面探索基层民主自治管理的重要组成部分，也是我国积极探索公民社会、法制社会的有益尝试。
　　自1991年深圳天景花园成立第一个业主管理委员会以来，我国业主基层民主自治一路发展，业主自治组织日见增多，业主的民主法制观念，参与民主管理的意识日渐增强，基层业主自治能力不断提高。物业管理不仅推动了我国基层民主自治、民主管理，而且通过对社区的全面管理，部分城市功能的介入管理，为推动中国社会经济转型和公民社会建设做出不可磨灭的贡献。中国物业管理已然在主动和被动间，成为了我国构建和谐社会不可或缺的重要补充力量。

　　本案焦点：
　　1、关小姐能否以管理不善和保安失职为由拒付水电费、停车费，管理费？
　　2、管理处张主任这种折衷方法有无法律依据？
　　3、关小姐到处投诉并肆意抵毁物业公司，物业公司能否向法院起诉并要求关小姐承担相关法律责任？
　　4、物业管理公司对业主的人身安全和室内财产承担保障和保管责任吗？

　　案例分析：
　　我们在此无需评价关小姐是否报了假案，只是就事论理，即关家是否使用了水电、占用了车库、享受了服务，如果“是”，那么享受了权利就要履行义务，关小姐以管理不善和保安失职为由拒付甚至要求免收这些费用，显然是站不住脚的。该小区由于种种客观原因，供电局仍无法实现电费抄表到户，因此电费是每月统一从物业公司帐户上划拨。关小姐不交电费，直接违反了《中华人民共和国电力法》第三十三条第三款“用户应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，按时交纳电费”的规定；另外物业公司从一开始就实行了二次供水，关小姐不交水费违反了《中华人民共和国水法》第三十四条“使用供水工程供应的水，应当按照规定向供水单位缴钠水费”的规定；不交停车场费，严重违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定；关小姐在1999年3月入伙时既签订了入住合同，又签订了《业主公约》，而且与物业公司办理租赁车库协议。显然，关小姐拒付停车场费和物业管理费违反了《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和第八十八条“合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务”的规定；同时违反了《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”和第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款”；第三百九十八条“委托人应当预付处理委托事务的费用，委托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”和第四百零五条“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬”等有关法律规定。
　　关小姐以家中丢失现金认定物业公司管理不善，保安失职而拒付包括员工工资在内的管理服务费，严重违反了《中华人民共和国劳动法》第三条关于劳动者享有“取得劳动报酬的权利”的规定，损害了管理人员、绿化工、清洁工、水电工、维修工、保安员等全体人员的合法权益，同时建设部第33号令第十三条规定“住宅小区内的房地产产权人和使用人，应当遵守小区管理办法，按规定交纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。”关小姐不依法交费，严重损害了物业公司的经济利益和全体业主的合法权益，物业管理公司应当依据第33号令第十四条的有关规定，对关小姐这种不照章交纳各种费用的行为予以批评教育，责令交纳，并可要求其支付滞纳金。