小城镇物业管理应做大文章
万平 孙绍刚 / 宣锦市房地局
随着住房制度改革的不断深入，我国城镇房地产开发建设及房地产市场交易日趋活跃，城镇居民住宅条件改善的步伐日益加快。与住房制度改革，与改善人们居住条件密切相关的物业管理这一新兴行业也在大中城市蓬勃兴起。然而，与大中城市物业管理相比，小城镇物业管理起点低，组织管理力量薄弱，物业管理企业几乎无人涉足，物业管理市场竞争态势尚难形成，物业管理的经济效益和社会效益与大中城市相比距离上在拉大。这种状况，势必影响占我国城镇人口大多数的小城镇居民改善居住条件、提高生活质量，以致影响小康生活水平目标的实现。
我国小城镇改造、建设的速度不断加快，居民对住宅条件的需求水准不断提高，而物业管理相对滞后的情况，有关部门必须引起足够的重视并采取相应对策，以利于住宅建设投资的不断增值，不仅为老百姓提供新的住房而且同时能为老百姓创造一个环境优美、功能齐全、舒适、安全的生活环境，以达到小城镇改造建设的根本目的。否则，要不了多久，几年后，十几年后，现在建起的新城镇必将回到脏、乱、破的旧城镇老样子上去，给国家住宅建设、改造旧城镇的投资造成极大的浪费，人们期望的小康的居住生活环境也必将落空。
政府及有关部门应把小城镇的物业管理纳入改造旧城镇、建设新城镇的总体规划设计之中。任何房地产开发企业在住宅施工时都应遵照城镇建设的总体规划要求，在设计蓝图中把为居民生活（经济、文化、健身、环保、安全等）全面服务的必备设施考虑其中。要把小城镇的物业管理列入政府的职权范围和工作日程，必须建立政府直接领导下的具有权威性的物业管理机构，行使政府宏观调控管理、监督指导的职能。目前，我国小城镇的物业管理大都列入政府房管部门的职权范围之中，但大都人单势孤，难以开展工作。如延续这种管理体制，则急需充实力量，提高人员素质，明确职权范围，切实把此项工作承担起来。同时还要根据中央有关物业管理的法规、要求、从小城镇特点出发，因地制宜地制定小城镇物业管理的地方法规，以约束规划、开发、销售、物业企业以及用户等方面的行为。
要把小城镇的物业管理纳入房改的运行轨道，使实现房屋分配货币化新的住房体制同步落实到物业管理上。为此，在群众的观念上应首先解决一个“谁买房谁花钱，谁维修养护谁花钱”的认识问题。让老百姓认识到自己付出的物业管理费用是一种正常的合理的生活消费。这种费用对于产权所有人既能起到产业保值或增值的作用，又能使赖以生活的居住条件解除许多后顾之忧。房地产开发建筑企业除按城镇建设的统一规划，完善为居民生活服务的必备设施外，还应按国家规定的份额缴足物业管理的专项基金。国家建设监理验收部门也应一并把上述内容列为检查验收、评定优劣的重要标准。为了防止公房出售后，产权到手而对房屋的维修养护管理无人负责，在出售公有住房时必须提请买房人注意取得产权之后实施物业管理的有关事宜，以防止公有住房出售后，物业管理仍依赖国家或单位而回到旧的住房体制上去。
从我国小城镇的特点出发，在物业管理上不宜全部照搬大中城市的经验模式，应因地制宜、区别情况、分步实施、稳步推进。目前，我国大中城市多以住宅小区为单位实行物业管理，这对于改造旧城镇任务十分艰巨的小城镇确有可借鉴之处，尽其可能在小城镇改造上实行连片拆迁，形成小区式的建设规模，以便实行较为规范的物业管理，为小城镇未来发展物业管理标准化奠定基础。但鉴于我国小城镇改造都实行连片拆迁尚有困难，前几年“见缝插针”建起的居民楼，在今后若干年内这种单体楼房仍将继续存在。物业管理的主管部门必须把这部分为数不少的单体楼房列入物业管理的规划之中，以扩大小城镇物业管理的覆盖面。由于这部分单体楼房建设之初先天不足，达到小区式的物业管理水平确有实际困难。目前不少小城镇的集资楼、单位公房出售后的居民楼，居民自发地通过各种管理组织形式，以不同的渠道对自住楼房进行养护维修和管理。物业管理部门应在调查研究的基础上总结单位居民住宅楼的自管做法，从中筛选出几种典型，给予积极地指导和扶持使之尽快完善，早日从物业管理的初级阶段步入较为完善的规范化物业管理范畴。
只有物业管理市场形成竞争的态势，物业管理的水平、服务质量才能在竞争中不断提高。我国小城镇的物业管理极不完善，在十几万人口的小城镇有的仅是一家独营而且经营服务项目也不完善，而对于大批散在于社会之中的小型房屋维修企业则疏于管理，造成收费低的状况，严重影响了物业管理的健康发展。当前不少小城镇的物业管理企业是由房地产管理部门组建，人员来自房产管理部门的赋闲人员，这种物业管理企业急需与管理部门脱钩，尽快充实业务骨干，搞好物业管理服务人员的各种技术培训，提高服务质量，逐步培植成为有信誉的有竞争力的物业管理企业。在小城镇物业管理处于萌芽状态之时，物业管理部门应通过宏观调控、政策倾斜等手段扶持从事房屋维修、水暖维修、环境保护、家庭服务等个体业主或组织联合办企，以不断拓宽和完善服务范围，提高服务质量，控制合理收费，使其逐步形成规模，并引导其在市场竞争中得到发展。物业管理企业是投资少、见效快，既有社会效益又有经济效益的新兴行业。按百人住房需一名物业服务人员计算，在一个十万人口的小城镇，就需近千名从事物业服务的各类技术人员。有眼光的企业家，何不在这一新兴的行业上为企业寻找生机，为下岗和即将下岗的职工开辟第二次就业的门路。
我国小城镇物业管理的现状及其发展趋势应引起政府主管部门的重视，在我国从事物业管理的研究人员也应从我国大中城市的物业管理研究中分出些精力，从国情出发，从小城镇的特点出发，在对小城镇的物业管理研究上多做些文章，并能不断地推出小城镇实行物业管理的先进典型，以推动物业管理全面健康地向前发展。
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2006/9/6 0:36:00
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