房地产开发商与物业管理企业的“新型伙伴关系”

张莉 / 新万通

开发商与物业公司的关系发生在前期物业管理。《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，一般由开发商选聘物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同；开发商还应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定，并向物业买受人予以说明，而后者应当对遵守业主临时公约予以书面承诺；物业公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交相关资料，配置必要的物业管理用房。显然，物业管理企业与开发商更像是“售后服务”关系，长期以来存在的建管脱节问题并没有因为《物业管理条例》而得到解决。
　　物业公司及时介入项目开发，提供有价值的意见和建议，或许是解决上述问题的关键。物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作，凭借物业管理经验及其资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美,以减少未来业主对物业功能与质量的不满，并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。
　　在项目的论证阶段，物业管理企业应该参与工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见。比如对整个项目的配套设施建设提出了意见，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰；确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，明确了各配合方之间信息沟通的渠道，确定了分阶段物业管理的目标和要求。
　　在规划设计阶段，物业管理企业参加论证会，就规划方案提出了多项建议。比如考虑到分期开发的情况，建议在方案设计时采用分组团的布局，且各组团相对独立和封闭，这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次消费者的需求；对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见；就物业管理的条件在规划设计时予以落实，不仅明确了办公用房，还落实了物业管理人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。此阶段，物业公司本身应该根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行了详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制及招聘、培训计划、费用测算等。
　　在物业建设中，质量问题总是给发展商和物业管理企业留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的，必然造成后期物业管理的力不从心。物业管理企业应该跟踪建设阶段的整个过程，提出整改意见。比如对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出了具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗；楼梯道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要注重美观实用和便于维修；在绿化带施工时，首先要考虑浇水管道的铺设，否则又要返修，造成浪费；督促开发商将一些特殊的装饰材料留出一部分以便于物业管理的维修和更换；与开发商一起，同供电公司、自来水公司、煤气公司等相关部门协调，确定相应的管理方式和收费标准。此阶段，物业公司可以对招聘的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、对外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及的文件资料。
　　销售阶段，物业管理企业在售楼现场设立专职的物业管理咨询人员，或对销售人员进行系列的物业管理培训，使他们对物业管理的基本概念和基本知识有所了解，对将来该小区的物业管理内容和模式有统一的理解，在接受购房者的咨询中，避免对物业管理的乱承诺，也使未来业主对物业管理有了信心，增加了购买的欲望。此时，物业公司应该整理物业管理方案并全面完成，将许多涉及业主买房应知的内容，以书面文件的形式确定下来；为使未来业主对物业管理有所了解，在销售时，可以就让已招聘的部分物业管理人员上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深；物业管理企业还可以大量收集和掌握物业的第一手资料，根据第一手材料提前策划、调整项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、入伙准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡，让物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
　　建立开发商与物业管理企业的“新型伙伴关系”，具有现实的积极意义。首先，它实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。现在，可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。其次，它在物业建设期间便实现了建房、用房、管房的有机结合。规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。以往房地产开发在规划中大多考虑了房屋和配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从有利使用和管理的角度去把房屋建成后联系起来统一规划，产生建成后物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。现在，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。
　　实践证明，开发商与物业管理企业的“新型伙伴关系”确实非常重要，非常关键，它既能较好地履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。开发商应该充分认识物业管理早期介入对房地产开发的积极意义与有利作用，使房地产开发的前期生产环节与后期的物业管理间实现富有成效的对接。物业管理企业应积极走向市场，主动拓展物业管理早期介入的项目，进而开发新建物业的物业管理市场。在早期介入过程中，物业管理企业可以努力发挥其专业的优势，为发展商当好参谋、做好助手，逐步树立自己的服务品牌，首先强强联合，互惠互利，共同发展，立竞争于不败。
　　尽管物业管理企业早期介入项目开发的意义和作用显著，但物业公司行使的职能却与《中华人民共和国建筑法》的规定相冲突，这使得物业公司早期介入的职能定位还应当重新研究：比如物业管理的职能是“管理”和“服务”，而早期介入的职能却是“监督”与“建议”；物业管理是对已经投入使用的房地产及其用户提供管理服务的，而早期介入使物业公司介入到房地产的设计、施工、竣工验收和销售过程中。早期介入在我国立法上没有规定，但在《建设部房地业司关于贯彻建设部第33号〈城市新建住宅小区管理办法〉实施意见的通知》第二点指出：“对在建的住宅小区，要按《办法》要求，提前做出物业管理规划和实施方案”。推广物业管理早期介入，解决物业公司早期介入趋于形式的问题，最重要的和最有力的措施就是建立健全法规制度，从制度上加以保障。另一方面，有了法规制度，解决上述早期介入与现行物业管理内涵相矛盾、与某些法规不够一致的问题，还可以对物业市场进行规范，也为解决早期介入引起的问题寻找到相应的法律依据。个人认为，在以后的立法中，应当将物业管理的早期介入进行规定，以更有利于物业管理行业的发展。国家主要应该从保障业主权利和物业管理市场的秩序出发，制定一些基本的程序和最低的标准，至于实际如何介入和介入到何种程度，可以给予开发商和物业管理企业进行选择的自由。