略论物业维修基金的系列问题

                                陈德豪 / 广州大学房地产研究所

　　随着物业管理的深入开展，物业维修基金筹集难的问题日益突出，以广州为例，市内1200多个住宅小区（不包括众多的单体楼宇），建立物业维修基金的不足160个。物业维修基金的建立涉及物业发展商、分散小业主及使用人、业主代表组织（业主会、业主委员会、小区管理委员会等）。物业管理公司（以下简称物管公司）、政府等多方主体及利益。站在不同的角度，对物业维修基金要不要筹集、如何筹集、由谁缴交等，看法难免不同。本文在大量调查的基础上，从多角度对物业维修基金的性质、筹集必要性、筹集办法等问题进行深入探讨，并提出了相应的立法建议。adob:2
　　一、物业维修基金的概念与性质N!k#
　　物业维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，在性质上属专门用于特定目的而设立的专项基金一类，即它是专门用于对物业共用部分进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金，其产权属于全体业主，在物业管理企业财务上属专项代管基金，作为长期负债管理。它与一般的投资基金（用于投资增值获利）在建立、使用、管理、转让、赎回等多方面有着本质的区别。设立物业维修基金的初衷是寄望于用该笔资金的利息维持楼宇有计划的大修、更新、改造和突发性紧急开支，但由于现在银行利率很低，基金很难起到“以息养房”的作用（除非一开始筹集的维修基金数额较大），在很多地方，它更多体现的是一种应急性质的资金。v0
　　二、为什么要建立维修基金？何种类型物业需筹集维修基金？@^bH
　　之所以需要筹集建立维修基金，是因为没有维修基金，物业共有共用部分大的维修、改造、更新等便没有保障，突发性事故（如台风、暴雨等对物业造成的损坏）便得不到及时处理。由此看来，只有那些在需要大的和紧急维修整治而资金又不能马上到位的物业类型，才需预先筹集维修基金。也就是说，只有业主众多、产权分散的物业（尤其是住宅小区和多业主大厦）才需预先筹集建立物业维修基金（临时筹集不可能），而产权明确、独立集中的物业类型如独立私人房产、单位房产、国有房产等，由于可以即时拿出大笔维修资金，故一般情况下是无需预先建立维修基金的。gj&&*
　　在这个问题上，很多小业主存在这样的疑问：为什么要事先筹交基金？为什么不能由物管公司先垫资维修，然后大家据实按核算数额补交（实报实销）？进一步还会想：既然发展商都可以先垫资建房，物管公司为什么不能先垫资修房？要回答这种疑问并不难，这事实上涉及两种性质的行为与关系。发展商垫资建房，目的是投资获利，纯粹是一种商业行为（利益驱动），围绕的是市场需要，依据的是市场调查、评估（自信垫资后一定能收回），所冒风险很大。而物业维修原本就是业主自身的职责，是一种非赢利的生产服务活动，物管公司受聘受托从事这项工作，所得是劳务报酬，因为物业维修的非赢利性，使得这种劳务报酬不可能很高，难以在利益上驱动物管公司垫资；加之物管企业是微利的服务型企业，其注册资金本就不多，一般来说也无力大量垫资；即便有资金实力，如果社会信用体系未建立、法律保障不够，物管公司面对众多分散业主（债主），收回垫资风险太大、成本太高（这正是当前的现实），也不愿做出此举。所以“实报实销”的做法行不通。6&g@
　　因此，以立法的形式明确区分所有权物业建立物业维修基金，对于保障该类物业的安全使用和及时修复是十分必要的。那种认为要不要交维修基金是业主自己的事，政府不应该管（政府不介入思想）。毋须立法规范的思想，在区分所有权物业区域（协商一致困难、周期长、业主普遍有“搭便车”的心理）、在业主自我管理意识淡薄的今天，是过于偏激的。y?}A
　　至于要不要象深圳那样将维修基金分为物业本体和公共设施、设备两部分各自筹集，笔者认为并无必要。因为分开必然会增加筹集的难度，同时站在物权的角度，不分开也完全能做到清晰核算分摊。"ZJ
　　三、谁来交物业维修基金（发展商还是小业主缴纳维修基金）？如何约束？R9z+h
　　道理上，由谁缴交维修基金，应看谁享受了维修的益处，谁当承担维修的责任与义务。保修期满后的物业损毁老化主要原因有物业的生产使用磨损、自然老化或突发事故，不管属哪一种情况，物业维修责任的当然主体（除非他人人为损毁）应该是那时段的业主（非业主使用人的责任体现于其与业主签订的租赁合同中）。因此，已出售或在售物业的维修基金不应由发展商交纳（发展商若有一部分物业未能售出，理当承担这部分物业维修基金的缴交义务），而应由分散的小业主缴纳。发展商要负的应是由于房屋设计、施工、安装等质量问题的维修责任，即发展商应当按有关法规对售出物业承担一定时期的质保责任。wx~
　　现在不少地方立法规定要发展商在出售物业时，按房价或成本价的一定比例一次性缴交一笔维修基金，初衷可能是为免除以后零星分散向小业主筹集基金的繁琐，但同时又允许发展商将所交的维修基金计入开发成本，这样无形中就将维修基金转移到房价中，最终还是“羊毛出在羊身上”，且小业主还会在交这笔款时额外支付手续费和税。与其如此，还不如立法直接规定由购房人交纳来得清晰合理。>J$
　　不管明确是由发展商交还是小业主交，都有一个如何保证按时足额交缴的问题。若无有效的法规制约，发展商能省则省、能拖则拖或开设假账户的情况就不可避免，小业主不交更是“顺理成章”，这种情况下法规条文便形同虚设。对于新建物业，制约的有效办法就是借鉴一些地方的做法，在立法中明确规定：发展商不交不办预售证，小业主不交不发产权证或不办理转移登记。:
　　四、何时交？交多少？怎么交？交给谁？)
　　由上可知，维修基金应该由小业主缴交，但相应地会存在是由小业主在买房时一次性缴交，还是象交管理服务费那样每期（月）交纳（深圳物业本体维修基金交法）？交多少？按什么标准交等一系列问题。aq　先来看何时交的问题。新建物业由购房人买房时一次性交，若能与发房产证有效挂钩以作为制约，可以提高维修基金筹集的效率，省去以后挨家逐户筹集基金的难处。但房屋实际的老化、损坏多是时间积累造成的，且一般的因设计、施工等原因造成的质量问题，发展商负质保责任，所以一开始并不需要很大笔的维修基金，按时间逐步累积维修基金正好体现符合“谁用谁修，多用多交”的道理。既然逐期缴纳更为合理，自然便想到按管理服务费一定比例逐期交纳，但仔细分析一下便知，维修基金与管理服务费挂钩不合理，因为同样的房屋，管理服务费高往往意味着保养好，恰恰不需要大量的维修基金。另外，管理服务费高低与房屋老化情况关系不大，但维修基金多少与房屋老化则有必然的关系。S~}G3;
　　再来看交多少的问题。维修基金交多少与物业建造质量、物业类型、物业使用性质、物业维修标准和银行利率等密切相关，仅这一点就值得作专门研究，本文仅从以下角度来说明这一问题。若一次性交纳维修基金比例过小，在当前低利率情况下便失去了作为基金的意义，因为其利息不足以支付起码的维修开支，必然要不断续交，变得与分期交缴没有本质区别。但若一次性交纳维修基金比例过大，一方面涉及到业主经济承受能力问题；另一方面还涉及到若业主短时间转让物业，他尽的责任（已交大笔维修基金〕与享有的权利（物业修复权）不对等的问题。因为按照目前通常的做法，物业转让时维修基金是不能随业主转移的，而是自动记到后续的业主名下；再者，在目前没有有效监管和好的投资途径的情况下，比例过大必然造成资金闲置、浪费，甚至挪用。rw<@x^
　　综合以上分析可知，立法上应规定物业维修基金从物业投入使用时由业主逐期按适当比例交纳，这样既不会给小业主带来太大的经济压力，也不会造成资金的闲置浪费，最主要的是这样才符合责权利对等的原则。%Ie
　　再来看按什么标准交的问题。当前国家和地方均有按房价一定比例交缴维修基金的立法规定，应该说此类规定存在明显的不合理性。首先，物业维修是针对物业本体建筑和设施设备进行的，并不含土地要素，而众所周知房价中包含了很大比例的土地价格；其次，房价中还包含了地段、楼层、朝向、景观、甚至地名、编号等许多与物业老化维修无关的因素，以房价为基准显然将这些因素均包含进去，这就会导致诸如城市中心区与市郊同类房屋交纳相差成倍维修基金的情况，甚至同一栋楼的同房型单元因为层高、朝向、景观等不同就要交纳相差悬殊的维修基金，而这类物业其致损因素、机会与实际维修成本是相当的。以房价为基准缴纳维修基金除了有“劫富济贫”的作用，显然无科学理据。所以应统一按上海市的做法做出立法规范，以物业建筑面积成本价作为交缴维修基金的标准，成本价按当地物业管理主管部门和价格行政主管部门定期公布的核定值为准。EJV%E@
　　交给谁的问题主要涉及维修基金的安全性。物业维修基金的产权属于全体业主，因此不应由发展商、售房单位、物管公司收管，应统一交到主管部门指定的国有商业银行专门账户（针对小业主可以发分户卡，只能用于交费、查询），并且以后非合法理由、程序用于维修不能自由取出。否则，发展商、房改售房单位、物管公司占用、挪用、滥用维修基金的问题便不可避免。}N#6Vy
　　五、维修基金的使用管理Oo6_C
　　物业维修基金作为物业的“保命钱”，必须在使用管理上严格把关。维修基金的使用管理得当，才能保证财尽其用、物业安全、众人信服、续交顺畅。物业维修基金的产权属于全体业主，本应由业主代表组织行使所有、监管权。业主代表组织成立之前，应当由物业所在地物业管理主管部门代为监管。原来那种由发展商、物管公司代管的做法是完全错误的（物管公司可以管基金会计账）。物业维修基金的使用应严格按照物管公司定计划——业主代表组织审查批准——金融机构划款这一程序进行。并且物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主代表组织和业主的核查。由于同一物业管理区域不同幢的楼宇维修的情况可能有较大差别，所以维修基金专户的开立应按绷⒄耍⒎至忻恳皇褂玫ピ姆终耍苑奖忝恳晃灰抵鞑檠Ｖの藁鹗褂玫耐该餍浴?font color=#F3F6FA>l]k66{
　　值得指出的是物业维修基金使用虽然有审查关（业主委员会等业主代表组织审查），但由于业主代表组织成员往往不具有专业性，对维修成本和资金使用投向的合理性不一定明了，所以应有的监督作用难以保障。更有甚者，若物管公司与业主委员会主要成员有不正常关系，相互串通，资金使用的合理性便更没有保障。所以立法规定在动用维修基金超过一定数额时，需接受专业机构年度审计（香港最新立法增加了这方面内容）并加强政府核查指引是十分必要的。zBHhQK
　　六、维修基金的续筹N
　　先期交纳的维修基金，随着物业老化大修机会的增加，可能在一段时间后不足以保障维修开支，于是便有一个维修基金续筹的问题。跟着便会产生谁牵头负责续筹？如何续筹？一旦不能正常续筹，如何保障物业的安全等一系列问题。s
　　区分所有权物业共有部位的老化、受损，有些不会给具体产权使用人或者不会给部分或全体产权使用人带来直接即时的损害或不便。产权人很难自觉、自愿一次性统一缴交这样的开支，于是便有一个由谁牵头负责筹集维修基金的问题。成立了业主代表组织（业主会、业主委员会、小区管理委员会等）的物业管理区域，显然应由业主代表组织负责筹集。但现阶段业主代表组织往往权威性不够，组织性不强，原动力不足，行使权力也无有力的法律保障。分散小业主拒交、欠交、迟交（主观不愿与客观不能）的问题难以解决，以致于后期的维修基金没有保障。未成立业主代表组织的物业，现实中往往是物管公司代行筹集职责，其组织行为和效率，显然高于业主委员会等业主代表组织。但其行为的法律依据不足，出现业主拒交等情况更是屡见不鲜也更难处理。由此而导致物业得不到及时大修、改造的情况比比皆是，物业的正常使用功能得不到保障，甚至会出现重大安全事故。由此出台有约束力的法律规范，明确政府在法律不能有效行使的地方，采取一些行政性强制措施（负起社会公共安全之责）十分必要。另外，社会保障延伸到这一领域也十分必要，否则，对于那些确因下岗、残疾而交不起费用的业主住户，这一问题便得不到根本解决。z:I;)t
　　

    物业维修基金的建立看起来是一个小问题，但在其真正的筹集、使用、管理过程中问题很多，原因之一是对其性质作用认识不清，立法规范不完善、不严密、不统一，约束力不够。本文在大量一线调查的基础上做出相应的分析，有待于进一步上升到区分所有权物业管理、公共选择的效率、信息不对称的影响等许多现代物权和经济学理论高度。另外笔者深切地感受到，有关问题的根本解决，有赖于社会信用体系的普遍建立与完善，有赖于社会制约机制的加强，有赖于行政与司法效率的根本提高。{-