品读“菜单式”物业服务收费制度

刘宏昌/《中国物业管理》/2009年第十期　　

    常州市区普通住宅物业服务分项目收费制度于今年5月1日正式实施，标志着常州市物业服务收费体制的改革迈出了实质性步伐。物业服务收费，尤其是普通住宅物业服务收费涉及面广、灵敏度高，事关业主居住质量和企业生存发展，也是物业服务的核心所在。

　　物业收费制度改革举措的可品之处

　　今年4月先后出台的《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）》和《常州市市区普通住宅物业公共服务分项目收费标准》，对普通住宅物业公共服务分项目收费的内容和做法作出明确规定，是指导常州市普通住宅物业收费改革顺利进行的规范性文件。　　

　　贯彻了质价相符的原则　　

　　普通住宅物业服务分项目收费制度根据物业服务内容、服务标准和设施设备配置等情况将物业服务项目划分成综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域绿化日常养护服务、共用部位共用设施设备的日常维护保养服务等类别，再将每个类别的服务设定不同的服务等级，并在不同的服务等级中分列若干个服务项目，每个服务项目均对应相应的收费标准。这种貌似复杂的服务类别和收费标准，科学地反映了服务等级与收费标准的内在联系，较大程度地保证了业主的支出与享受相匹配、物业服务企业的成本与收入相对应，使社会主义市场经济条件下“质价相符”的原则在物业服务领域得到充分的贯彻。　　

　　蕴含了各方平等的理念　　

　　普通住宅物业服务分项目收费制度坚持以营造公开、公正、公平的物业市场环境为前提，着力构建“企业服务、业主付费”的等价交换关系。制度规定：业主可以结合小区的实际情况和个性需求，对各类服务项目和不同服务标准进行自主选择、随意组合；物业服务企业也可以根据小区情况、业主意向及自身条件，自主决定经营权利。在服务内容和收费标准公开透明、自由选择的基础上，供求双方签订物业服务合同，明确权利和责任，做到权责明晰、利益平等。　　

　　创立了动态管理的机制　　

　　普通住宅物业服务分项目收费制度明确该定价模式为政府指导价，实际执行标准可以根据物业服务的规模、特点等具体情况，以基准价为基础，上浮不超过15%，下浮不限。同时明确价格和房产主管部门应根据居民消费价格指数（CPI）和最低工资标准变动、“五金”最低缴费基数调整、特别是针对劳动力成本增减等变数，每年或两年进行一次分项目收费标准的调整。这种动态管理的价格机制不仅提升了物业服务分项目收费制度应对市场变化的能力，而且赋予了物业服务企业相应的经营自主权和生存发展空间，促进企业注重服务质量、提高经济和社会效益。　　

　　体现了积极稳妥的精神　　

　　普通住宅物业服务分项目收费制度普遍适用于常州市区范围内的普通住宅物业公共服务的收费行为，同时针对住宅建设的不同进度和具体情况拟订了相应的实施办法。办法规定业主委员会成立前，由住宅开发建设单位与选聘的物业服务企业以合同形式约定具体的服务项目和收费标准；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业以合同形式约定具体的服务项目和收费标准。另外规定，普通住宅物业服务分项目收费办法实施前已以招投标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按原中标价报价格主管部门备案；业主委员会或开发建设单位与物业服务企业已签订物业服务合同且尚未到期的，仍按原合同约定执行物业服务项目及收费标准，合同到期后可按新办法重新约定，也可按原模式进行约定。这些务实的措施有利于新旧制度转换的顺利衔接和平稳过渡，有利于业主委员会、开发建设单位及物业服务企业根据实际情况自主选择服务方式，化解“一刀切”可能造成的负面影响，确保物业分项目收费改革的稳步推进。

　　物业收费制度改革的预期效果

　　企业收费透明，业主消费明白　　

　　过去的物业服务收费办法对收费与服务质量缺乏量化标准，容易造成业主拒交物业服务费等矛盾和纠纷，“菜单式”收费的实施将有助于这些问题的解决。“菜单式”收费充分体现了“合理、公开”、“费用与服务水平相一致”、“服务分级与收费标准内在联系”的收费原则，确立了对等的服务标准和收费标准，形成了按质论价、质价相符的物业服务收费机制，将使业主从量化的服务、透明的付费中逐步达到理性的消费，实现明明白白消费。　　

　　企业服务规范，业主自由选择　　

　　“菜单式”收费办法的出台实施，使常州市物业管理行业形成了统一、规范的服务标准，对物业服务企业提高服务质量，做到质价相符提出了更高的要求。同时，实行“菜单式”收费后，业主将会有更多的自主选择权，可以协商并以业主大会或者业主委员会决议的形式，决定到底需要哪几项服务，如小区业主可以只选择清扫保洁服务、不选择秩序维护；也可以选择高标准的清扫保洁，低标准的绿化养护；如果要加强安全性，则可选择一天巡逻3次或者更多。总之，业主可以根据需求，对服务项目和等级进行自由组合，最终的收费标准，将由业主选择的服务等级和服务项目来确定。　　

　　合同约定具体，双方权责明确　　

　　依据普通住宅物业服务分项目收费规定，业主和物业服务企业在合同中约定具体的服务内容、服务标准，业主和物业服务企业之间的权责将更为明确。业主可根据合同约定督促物业服务企业改进服务，物业服务企业根据合同约定收取服务费，减少了双方不必要的纠纷。同时，业主与物业服务企业双方在平等的基础上通过签订物业服务合同，形成“企业服务、业主付费”的等价交换关系，给予了物业服务企业和广大业主定价与消费的双向选择权。业主可以结合小区的实际情况，对每个物业服务项目的不同服务标准进行自主选择、组合，较大限度保证了业主的选择空间，摆脱了过去服务标准过于笼统、且不能拆分选择的尴尬局面；物业服务企业也可以根据小区的情况和业主的选择来决定是否服务于该小区。　　

　　政府监管简化，双方矛盾减少　　

　　普通住宅物业服务分项目收费办法的出台，为物业服务领域的价格管理和行业规范提供了详细的依据。这一方面有利于价格和房产主管部门加强对物业服务收费行为的监督，做到有法可依、有据可查；另一方面老办法所导致的供需双方的一些纠纷将会随着新办法的实施而减少，从而降低政府和企业的社会管理成本，促进物业服务市场的健康发展。