关于加强柳州市物业业主大会建设的通知

柳建物业字〔2005〕2号

各城区建设局：

市政府以柳政发[2005]61号文下发的《柳州市物业业主大会管理办法》已于2005年10月15日正式实施，请各单位认真组织学习，加强对业主大会、业主委员会的指导和监督。为进一步规范业主大会、业主委员会的成立和运作，维护业主的知情权、投票权、选举权、被选举权、监督权，现将有关事项通知如下，请遵照执行：

一、业主大会、业主委员会的成立必须依照法定原则和法定程序进行

对不符合法定原则和法定程序成立的业主大会和业主委员会，城区建设局应及时予以纠正。

《柳州市物业业主大会管理办法》实施前已成立业主大会和业主委员会的物业小区，若有20%以上的业主对业主委员会成立的合法性提出书面异议并经城区建设局核实，确实违反了法定原则和法定程序的，城区建设局应撤销业主委员会，并在物业管理区域内公告。同时，指导业主成立换届筹备组，按照规定选举产生新一届业主委员会。

二、关于业主身份的确定

业主身份的认定以房屋所有权证记载的房屋所有权人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋所有权证的，商品房买卖合同和购房发票中的购房人可以视为业主。一套房屋的业主有两人以上的，应当推选其中一人参加业主大会会议。

房屋所有权证、商品房买卖合同和购房发票应核对原件，收复印件一份以备存档。复印件上应有经办人签名和经办日期。若房屋所有权证原件因各种原因提供不了的，可以出具柳州市房产档案馆的证明材料。

业主为法人的，应书面授权委派一名代表参加业主大会。

业主为无民事行为能力的，可以由监护人（或代理人）代为行使权利，但监护人（或代理人）不能任业主委员会委员。

已设抵押和被查封的房屋所有权人依然是业主。

三、关于业主的投票权

业主在首次业主大会会议上的投票权，可以按照拥有的房屋建筑面积计算，以一平方米作为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间以及物业管理用房等物业公共用房不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。

业主为自然人的，选票必须有本人签名方为有效；业主为法人的，选票必须经法人单位盖章方为有效。

在表决同一事项时，业主应当明确表示同意或者不同意。

四、关于业主代表

物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表，参加业主大会。但业主代表不能行使和剥夺其他业主的权利，只是代表受委托的业主参加业主大会，就会议议事内容会前或会后征求业主意见，并将业主的意见、表决票（或选票）收集上来，如实报告业主大会。

五、关于业主委员会

1、业主委员会的命名：按照建设工程规划许可证的项目名称命名；已形成的物业管理区域按照住宅小区、街道、社区的名称等因素命名。

2、业主委员会的委员资格：业主委员会的委员除符合《柳州市物业业主大会管理办法》中第三十二条所列条件外，还应具备高中以上文化程度，年龄控制在70岁以下。

不履行业主义务，不交纳物业管理费的业主不具备业主委员会的委员资格。

业主委员会委员与选聘的物业管理企业不能有利害关系，否则，业主委员会委员资格自动取消。

委员候选人的《柳州市物业业主委员会委员资格表》应在投票选举前在物业管理区域内公示，公示期不少于10日。

业主委员会的委员不得委托他人代理出席业主委员会会议。

3、业主委员会的委员人数：业主委员会的委员人数为单数，原则上控制在5~13人为宜。

4、业主委员会的成立必须在30日内，业主委员会的变更、换届、注销必须在5日内到城区建设局办理备案手续。符合规定的，城区建设局应当在5个工作日内出具备案证明；不符合规定的，城区建设局应当在5个工作日内书面告知。城区建设局予以备案后，将其中一份备案申请书于当月月底前报建委物业科。

业主委员会备案后3日内，应当将业主委员会成员的姓名、联系电话和成员的分工情况以及备案证复印件在物业管理区域内公告，公告期不少于7日。

5、业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘、解聘物业管理企业以及所有涉及全体业主权益的事情，都必须通过业主大会决定，业主委员会不能超越权限，擅自决定和处理物业管理区域内事务。

6、业主委员会成员缺员的，业主委员会应当召开业主大会进行补选。

业主委员会任期届满不组织换届选举的，以及业主委员会成员缺员50%以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任后，业主委员会不及时组织补选的，由城区建设局督促其在30日内履行职责，组织换届选举或组织补选。逾期仍不组织换届选举或组织补选的，在城区建设局的指导和监督下，成立换届（改选）筹备组，按照规定重新选举新一届业主委员会。

7、业主委员会应自觉接受业主、物业主管部门的监督，日常事物处理应予以公示，建立公开办事制度，每月3日之前公布上月财务收支情况。公示内容、公示结果均应存档记录。

8、业主委员会印章应当用于业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同或者其他与物业管理服务有关的活动。业主委员会应当妥善保管并依法使用业主委员会印章。印章遗失的，业主委员会必须持有在《柳州日报》上声明作废的凭证，到城区建设局办理重新刻制印章证明，按照规定重新刻制业主委员会印章。

9、业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过1%的比例提取活动经费，具体办法由业主大会和物业管理企业在物业管理服务合同中约定。活动经费应当在物业管理企业财务账目中设置科目，具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每季度（下一个季度的第一个月月底前）公布一次，并自觉接受业主的监督。

10、对业主委员会采取欺骗手段，弄虚作假的行为，城区建设局应通报批评，责令限期改正，并在物业管理区域内向全体业主公告。

（业主委员会的成立、变更、换届、注销备案手续及《柳州市物业业主委员会委员资格表》、《业主公约（示范文本）》、《业主大会议事规则（示范文本）》可通过柳州市建设委员会网http://jswyh.liuzhou.gov.cn下载。）

                                    柳州市建设委员会

                                 二OO五年十一月二十四日