山东省物业管理条例（草案）

第一章   总则

第二章   新建物业及前期物业管理

第一节   物业管理区域

第二节   物业配套建筑及设施

第三节   前期物业管理与物业交付使用

第三章   业主自治组织

第一节   业主大会筹备组

第二节   业主大会

第三节   业主委员会

第四章   物业服务企业与其他管理人

第一节   物业服务企业

第二节   其他管理人

第三节   行业自律

第五章    物业的使用与业主自治管理

第一节   物业的使用

第二节   车位的使用管理

  第三节   业主自治管理

第六章     物业服务

第一节   物业服务方式

第二节   物业服务合同

第三节   物业服务收费

第七章     物业的维护

第一节   建设单位的保修责任

第二节   物业专有部分的维护

第三节   专业经营设施设备的维护

第四节   共用部位、共用设施设备的维护 

第八章   社区管理与旧住宅区管理

第一节   社区管理

第二节   旧住宅区管理

第三节   纠纷处理  

第九章     法律责任

第十章     附  则

第一章   总则

第一条  为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条　本条例所称物业，是指房屋及其配套设施设备和相关场地。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，由业主和物业服务企业或者其他管理人按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条  本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

第四条　物业管理实行业主自治、专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条　省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城市管理、城乡规划、市政公用、公安、民政、价格、环境保护、工商行政管理、行政执法等有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

第六条  街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理的相互关系。

社区居民委员会负责协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理、社区管理相关工作。

第七条  县级以上人民政府应当制定扶持政策，建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制，促进物业管理行业的发展。

鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理水平。

第二章  新建物业与前期物业管理

第一节  物业管理区域

第八条  物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，综合考虑物业的建筑物规模、共用设施设备及场地、社区建设等因素。

划分物业管理区域的具体方法按照下列规定执行：

（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

第九条  建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、土地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起十个工作日内，在征求街道办事处或者乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分，并告知建设单位。

第十条  物业管理区域确定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新划分，但应当经相关物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条  物业管理区域确定后，物业主管部门应当在登记簿上予以注明。

建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。

第二节  配套建筑与设施设备

第十二条  业主对合法取得的物业管理区域内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业管理区域内的各类配套建筑及设施设备应当严格按照国家和省有关住宅物业规划、设计标准和规范进行建设。

第十三条  物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积不低于建设工程项目总建筑面积的千分之三，并不低于六十平方米；

（二）物业服务用房应当具备水、电、采光、通风等基本使用功能。

物业服务用房属于全体业主共有。业主委员会办公用房应从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平米。

第十四条  住宅小区内城市管理、行政执法、治安管理等小区政务管理用房的建筑面积不得低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

小区政务管理用房和社区居民委员会用房由政府投资，属于政府所有。

第十五条  按照规划在住宅小区内配套建设的学校，可以由政府统一建设，也可以由建设单位代为建设，建设投资由政府财政列支，属于政府所有。

第十六条  按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，由当事人约定；未作约定的，属于业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位可以自行经营或者出租、出售，优先用于为业主提供服务。

第十七条  非经营性配套建筑应当依法办理登记手续，并不得擅自改变用途。

第十八条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库和建筑物附属设施内车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，建设单位不得销售。

鼓励建设单位和其他投资人在小区规划允许或者适当调整，并经业主大会同意的情况下，为满足业主停车需求，投资建设车库、车位。

第十九条  物业管理区域内业主专有部分以外的供水（含二次供水）、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。

前款所列专业经营设施设备可以由建设单位统一代建。法律、法规另有规定的除外。

第二十条  物业管理区域内封闭运行的中水处理、直饮水、集中式太阳能热水系统、地源热泵等设施设备，除由专业经营单位投资经营的外，属于相关业主共有。

第二十一条  城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划和设计审查时，应当就小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求物业主管部门等单位的意见。

第三节   前期物业管理与物业交付使用

第二十二条  鼓励建设单位选聘物业服务企业提前介入项目的开发建设，对物业项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付等事项，结合物业管理的特点提供建议。

 第二十三条  建设单位应当依法通过招投标的方式选聘物业服务企业。

 建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案之前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、小区配套建筑及设施设备的清单等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料向商品房买受人明示。

第二十四条  新建住宅小区的配套建筑及设施设备，应当具备下列条件：

（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装分户计量表；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全防范等设施设备按设计规范配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（八）按照规划要求完成教育、卫生、环卫、邮政、商业服务、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设。住宅建设工程分期建设，上述配套建筑及设施尚未建成的，应当有可供过渡使用的相应配套建筑及设施；

（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地设置有效的隔离设施；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

第二十五条  住宅工程竣工后，建设单位应当组织施工、监理、设计等单位，对住宅工程进行竣工验收和分户验收，并通知前期物业服务企业参与监督。

第二十六条  住宅小区物业交付前，建设单位应当组织相关部门及专业经营单位按照本条例第二十四条的规定，对住宅小区的配套建筑及设施设备进行综合验收。

专业经营单位应当自住宅小区配套建筑及设施设备综合验收合格之日起三十日内，与建设单位办理专业经营设施设备产权移交手续。专业经营设施设备办理产权移交后，建设单位应当协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

相关专业经营单位对专业经营设施设备是否达到移交条件有异议的，由有关行业主管部门裁定。经相关行业主管部门裁定不符合移交条件的，由建设单位负责整改。

房地产开发、城乡规划、市政公用等有关部门应当对新建住宅小区配套建筑及设施设备的综合验收进行监督，并督促专业经营设施设备的产权移交。

第二十七条  建设单位和物业服务企业在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。

第二十八条  建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住户手册》。

第三章    业主自治组织

第一节  业主大会筹备组

第二十九条  符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上；

（二）业主入住率达到百分之五十以上；

（三）自首位业主入住之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

第三十条  符合本条例第二十九条规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位或者前期物业服务企业应当书面告知所在地物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府；街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到书面告知之日起十五个工作日内组建业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。未及时书面告知的，街道办事处（乡镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
第三十一条  筹备组由七至十一人组成，由建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起七个工作日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求建设单位提供相应的材料。

第三十二条  筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份、核计业主人数和专有部分面积；

（四）提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法；

（五）提出首届业主委员会委员候选人名单；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当将前款所列内容在召开首次业主大会会议十五个工作日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第三十三条  筹备组应当自成立之日起六十个工作日内组织召开首次业主大会会议。

自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。

第二节  业主大会

第三十四条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

第三十五条  业主大会对业主投票权有约定的，从约定。未约定的，按照下列规定确定：

（一）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；

（二）按照业主人数计算的，一处有独立产权的物业计算为一票，但建设单位未出售的专有部分按一人计算。

业主身份以及建筑面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第三十六条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则规定。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第三十七条  业主大会履行下列职责：

（一）选举、撤换业主委员会委员；

（二）审议通过业主大会议事规则及管理规约；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

（四）决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人;

（五）依法决定物业专项维修资金筹集、使用、管理事项；

（六）根据管理规约的约定，对违反管理规约的业主进行告诫，并在小区内公示告诫内容；

（七）决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。

第三十八条  业主人数较多的物业管理区域，可以以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，代行业主表决权。业主代表行使表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第三十九条  业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召开临时业主大会会议：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会逾期不召集会议的，物业主管部门应当责令其限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处、乡（镇）人民政府召集。

第三节    业主委员会

第四十条  业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权在物业管理区域内开展活动。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议；

（二）执行业主大会的决议、决定；

（三）听取业主、物业使用人的意见和建议；

（四）业主大会赋予的其他职责。

第四十一条  首次业主大会会议应当选举产生业主委员会，委员由五至十五人单数组成。业主委员会委员应当由本物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过三年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任一人。

业主委员会应当从委员中确定一名执行委员，负责业主委员会日常事务工作。执行委员经业主推荐可以依法在所在社区居民委员会任职。

第四十二条  业主委员会应当自选举产生之日起三十个工作日内，持下列资料向所在地物业主管部门备案：

（一）首次及换届业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员名单和基本情况；

（五）物业主管部门规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起五个工作日内，对符合规定条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门。

第四十三条  业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。 

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集。

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时

应当经全体委员二分之一以上同意。

社区居民委员会可以派人列席会议。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十四条　业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。任期届满未换届选举的，物业主管部门应当责令限期换届选举；逾期未换届选举的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。对不及时移交的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当协调督促其移交。

第四十五条  业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行委员职责的；

（三）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

（四）违章搭建、拒付物业服务费、侵害其他业主合法权益的；

（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

业主大会决定终止业主委员会委员资格的，业主大会应当同时选举新的业主委员会委员继任。

第四十六条  业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员的报酬，由全体业主承担或者从共有部分的收益中提取，具体办法与标准由业主大会决定。

第四章   物业服务企业与其他管理人

第一节  物业服务企业

第四十七条  本条例所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质并从事物业管理活动的企业法人。

物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第四十八条  物业服务企业可以聘请专业单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将该物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第四十九条  物业服务企业应当向物业主管部门定期报送统计报表和其他相关统计资料。

第二节  其他管理人

第五十条  其他管理人是指物业服务企业以外的从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织或者个人。

其他管理人的具体管理办法，由省建设行政主管部门制定。

第五十一条  其他管理人受业主委托，在物业管理区域内从事物业管理活动的，应当与业主签订委托协议，明确双方的权利与义务。

第五十二条  其他管理人从事物业管理活动的，参照物业服务企业的有关规定执行。

第三节   行业自律

第五十三条  物业主管部门指导物业服务企业建立行业自律组织，规范行业行为，提升物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

行业自律组织应当建立和完善物业服务企业和物业服务从业人员的自律制度，将物业服务企业的基本情况、服务业绩和信用程度以及业主对物业服务公司的投诉和意见经核实后记录在册。

第五十四条  物业行业自律组织可依照国家和省有关规定制定行业物业服务标准。

第五十五条  对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的，行业自律组织有权要求其改正；情节严重的，给予公开谴责。

物业行业自律组织给予物业服务企业和物业管理从业人员公开谴责的，应当向物业主管部门通报相关情况，并向社会公告。

第五章  物业的使用与业主自治管理

第一节  物业的使用

第五十六条  业主使用物业应当遵守国家有关房屋装饰装修、房屋租赁、城乡规划、市容环境卫生、园林绿化、环境保护、消防、治安管理等法律、法规的规定，不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物或者构筑物；

（三）在建筑物、构筑物上私开门窗或者随意悬挂、张贴、涂写、刻画等；

（四）侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位、共用设施设备；

（五）侵占通道、绿地，毁坏绿化；

（六）随意倾倒垃圾、杂物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质，排放超过规定标准的噪声；

（七）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（八）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。

业主大会、业主委员会及相关业主有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第五十七条  业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业服务企业应当加强物业管理区域装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。

第五十八条  房屋交付后，业主应当按照权属登记用途使用物业，不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主同意。

物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。

第五十九条  因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当采取措施保障安全，并在约定的期限内恢复原状；造成损失的，应当给予相应赔偿。

第二节  车位的使用管理

第六十条  物业管理区域内规划用于停放汽车的车库和建筑物附属设施内车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。

业主、非业主使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。

车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位、个人，其车库、车位租赁费实行市场调节价。

第六十一条  利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

业主大会决定或者业主共同决定收取场地使用费的，场地使用费属于全体业主共有，但物业服务合同另有约定的除外。

业主大会或业主委员会可以委托物业服务企业或者其他管理人收取，并支付一定比例的报酬。

业主对机动车有保管要求的，可以与物业服务企业或者其他管理人另行约定。

第六十二条　物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

第三节  业主自治管理

第六十三条  管理规约或者临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约或者临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力，对违反规约的业主，由业主委员会予以告诫，并在物业管理区域内予以公示。

第六十四条  业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主共同约定；未作约定或约定不明的，可以按照业主专有部分占建筑物总面积的比例折低物业费或者补充业主的专项维修资金，还可以作为业主委员会或者业主大会的活动经费。

第六十五条 业主委员会应当于每季度在物业管理区域内书面公告相关收支账目。

第六章   物业服务

第一节   物业服务方式

第六十六条  业主可以委托物业服务企业进行专业物业管理，也可以委托其他管理人进行物业管理。

新建住宅物业，推行专业物业管理。

第六十七条  除本条例另有规定外，物业服务企业应当由全体业主通过招标方式确定。

招标分为公开招标和邀请招标。

住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

第六十八条  具备下列情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）物业属于单个业主，或者业主人数少于十人且经全体业主一致同意的；

（二）物业服务合同到期后，业主大会决定续聘原物业服务企业的；

（三）在一个物业管理区域内，物业总建筑面积低于一万平方米，经业主大会同意的；

（四）公开招标的投标人少于三人的。

第二节  物业服务合同

第六十九条  经业主大会授权，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于十日。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向所在地物业主管部门备案。

第七十条  物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当按照法律规定或者合同约定与业主委员会或者新选聘的物业服务企业，办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业管理档案；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运?EN-US>

（三）移交物业服务用房；

（四）清退预收、代收的有关费用；

（五）法律、法规规定的其他事项。

第七十一条  解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

第三节   物业服务收费

第七十二条  根据物业管理区域行不同的收费标准。

住宅类物业服务收费实行政府指导价；非住宅物业服务收费实行市场调节价。

物业服务企业或者其他管理人为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务的，双方可以另行约定。

第七十三条  业主交纳物业服务费的方式由物业服务合同约定。未约定的，由业主共同委托的第三人或者业主委员会统一收取后，向物业服务企业或者其他管理人交纳。

已竣工但尚未出售或者已出售但业主尚未入住的物业，其物业服务费由建设单位承担。

前款所称入住是指业主收到建设单位书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位未事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

第七十四条  欠交物业服务费的业主，应当补交所欠费用并依照合同约定承担违约责任。业主委员会或者物业服务企业可以向其追缴并在物业管理区域内进行公示。

第七章  物业的维护

第一节  建设单位的保修责任

第七十五条  建设单位应当按照国家规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

第七十六条  新建物业质量保修金实行监管制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三的比例，一次性向物业质量保修金监管部门设立的物业质量保修金帐户交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。

取得主管部门住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金比例可以适当降低；建设单位购买了工程质量保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。

第七十七条  物业质量保修金监管帐户以物业管理区域为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示物业质量保修金监管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。

第七十八条  建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业质量保修金监管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

第七十九条  物业质量保修金监管部门应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。

第八十条  物业质量保修金存储期满，建设单位履行了法定保修责任的，物业质量保修金监管部门应将物业质量保修金本息余额退还建设单位。

物业质量保修金存储期满前三十日，物业质量保修金监管部门应将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

第八十一条  物业质量保修金监管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

第二节  物业专有部分的维护

第八十二条  物业保修期届满后，业主专有部分的管理、养护、维修，由相关业主负责。 

第八十三条  物业专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及影响其他物业正常使用时，业主或者物业使用人应当及时维修养护。

第八十四条  业主对专有部分进行管理、养护、维修等，应当尽量避免对相邻物业造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。相邻物业业主应当提供便利。

第三节  专业经营设施设备的维护

第八十五条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位，应当承担业主专有部分以外的相关管线和设施设备的维修、更新、养护等管理责任。

前款规定的业主专有部分以外的相关管线和设施设备包括变电、供水（含二次供水）、换热和燃气调压等设施设备及相关管线和计量器具。

第八十六条  专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据双方约定向专业经营单位收取劳务费。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第四节  共用部位、共用设施设备的维护

第八十七条  物业管理区域内业主共用部位及共用设施设备，由业主共同维护和管理；业主可以将其委托给物业服务企业或者其他管理人维护和管理。

第八十八条  依法实行物业专项维修资金制度。

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理物业交付手续前，将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金的交存、使用、管理，按照有关规定执行。

第八十九条  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经物业专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。

第八章   社区管理与旧住宅区管理

第一节   社区管理

第九十条   公安、行政执法、城乡规划、装饰装修、房屋租赁、环境保护等管理部门应当按照各自职责，派出人员进入物业管理区域进行定期巡查，并依法查处下列违法行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗、擅自改变房屋用途等违反规划规定的行为；

（三）违反房屋租赁、房屋安全等管理规定的行为；

（四）违反城市容貌、环境卫生规定的行为；

（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（六）组织赌博和迷信活动、饲养动物干扰他人生活等违反治安管理规定的行为；

（七）法律、法规禁止的其他损害物业管理区域正常管理秩序的行为。

第九十一条  街道办事处、乡（镇）人民政府的社区管理机构应当设有专职人员，具体从事物业管理的有关工作。

第九十二条  实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由县（区）物业主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加。

联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

（三）需要协调的其他物业管理事项。

第二节    旧住宅区管理

第九十三条  县级以上人民政府应当采取措施对旧住宅区进行整治。

旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原开发单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、邮政等专业经营设施设备改造建设支出，由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。

第九十四条  旧住宅区改造整治前由市政、环卫、绿化、街道承担的小区垃圾清运、路灯照明、市政设施养护等工作职能和费用，改造整治后仍由相关部门承担，可以有偿委托给物业服务企业实施。

第九十五条  旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，可按照有关规定建设一定比例的经营用房，其产权属于全体业主所有。经营用房可用于出租经营，经营收益作为住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

第九十六条  旧住宅区完成改造整治后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在物业主管部门的指导下，组织小区居民成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可依托业主委员会或者社区居民委员会，由业主自行管理物业。

第三节   纠纷处理

第九十七条  业主、业主大会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解；也可以依法向人民法院起诉或者申请仲裁。
    第九十八条  业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对违反本条例的行为，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府或者物业主管部门等单位投诉，有关单位受理投诉后，应当及时处理。
　　第九十九条  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）物业主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第九章  法律责任

第一百条  违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，由物业主管部门按照下列规定予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）未按照规定配套建设物业服务用房的，责令限期改正，给予警告，没收非法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款；

（二）未在规定时间内向物业服务企业移交物业服务用房及有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以1万元以上十万元以下的罚款；

（三）未依法通过招投标的方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，并可处以十万元以下的罚款；

（四）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处以五万元以上二十万元以下的罚款；

（五）未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，可处以十万元以上三十万元以下的罚款。

第一百零一条  违反本条例规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业主管部门按照下列规定予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书的，给予警告，并处以一万元以上三万元以下的罚款；

（二）将全部物业管理一并委托给其他单位或者个人的，责令限期改正，处以委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；

（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的物业服务用房等配套建筑及设施用途的，责令限期改正，给予警告，处以五万元以上二十万元以下的罚款；

（四）不按照规定履行退出程序和相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；

（五）未按照规定报送统计报表或者其他相关统计资料的，责令限期改正；逾期未改正的，可处以三千元以上一万元以下的罚款。

第一百零二条  违反本条例规定，专业经营单位有下列行为之一的，由相关行业主管部门按照下列规定予以处罚：

（一）无正当理由拒不办理专业经营设施设备产权移交手续的，责令限期改正，给予警告，并可处以三万元以上十万元以下的罚款；

（二）未依法履行专业经营设施设备维修、更新、养护等管理责任的，责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以上十万元以下的罚款；

（三）擅自停止向最终用户提供服务的，按照有关法律法规进行处罚。

第一百零三条  物业主管部门和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十章  附则

第一百零四条  本条例自   年  月  日起生效。1997年10月22日山东省人民政府发布的《山东省城市住宅小区物业管理办法》（山东省人民政府令第86号）同时废止。

开始时间：2008年7月28日    结束时间：2008年8月16日

联系人：田秀娟    联系电话：86062805

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