广元市物业管理暂行办法

广元市人民政府关于印发《广元市物业管理暂行办法》的通知

（广府发[2006]25号）

各县、区人民政府，市级各部门，市经济开发区管委会：
　　《广元市物业管理暂行办法》已经市政府常务会议讨论通过，现印发你们，请遵照实施。

二○○六年八月二十九日

广元市物业管理暂行办法

第一章　总　则

　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的人居生活、工作环境，根据《物业管理条例》规定，结合本市实际，制定本暂行办法。
　　第二条　本市行政区域内物业管理及相关活动适用本办法。
　　第三条　物业管理活动应当遵循业主自决、自律的原则，业主权利相一致的原则和维护公共秩序的原则。实行公开、公平、公正的市场竞争机制；鼓励物业服务活动向市场化、专业化、规范化方向发展。
　　第四条　广元市规划和建设局是本市物业管理的行政主管部门，负责对全市物业管理活动的监督管理。
　　县（区）房地产行政主管部门是本辖区物业管理的行政部门，负责对辖区内的物业管理活动的监督管理。

第二章　业主及业主大会

　　第五条　房屋的所有权人为业主。
　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：
　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
　　（三）提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议；
　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；
　　（五）选举业主委员会委员并享有被选举权；
　　（六）监督业主委员会工作；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和按其应有比例的收益权；
　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理；
　　（十）请求停止侵犯业主共同利益的行为；
　　（十一）法律、法规规定的其他权利。
　　第六条　业主在物业管理中，履行下列义务：
　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
　　（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
　　（四） 按照规定交纳专项维修资金；
　　（五） 按时交纳物业服务费；
　　（六）法律、法规规定的其他义务。
　　第七条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
　　第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分办法由市房地产行政主管部门另行制定。
　　第九条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主在业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，一户为一票；属于非住宅物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票，但是，业主公约对投票权有约定的，从其约定。单户不足一百平方米或者按照业主公约约定不足一个投票权单位面积的，计为一票。
　　第十条　业主委员会由业主大会选举产生。
　　物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由建设单位在物业所在地房地产行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　　第十一条　业主大会履行下列职责：
　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定房屋专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）决定共用部位收益的管理、使用和分配；
　　（六）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　第十三条　业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　第十四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　第十五条　召开业主大会会议，应当于会议召开以前15日通知全体业主。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。
　　第十六条　业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应为单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期不超过三年，可以连任。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
　　业主委员会主任是业主委员会的代表人。
　　第十七条　业主委员会履行下列职责：
　　（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）对业主公约、业主大会议事规则，提出修改意见；
　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同； 
　　（四）拟订物业共用部位收益的管理、使用和分配方案；
　　（五）拟订物业维修资金的使用和续筹方案；
　　（六）组织物业共用部位维修、更新、改造的竣工验收；
　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同情况；按照业主公约或业主大会议事规则的规定，定期向业主大会报告物业管理情况和房屋专项维修资金的使用情况；
　　（八）听取业主、使用人的意见和建议，协调业主、使用人与业主委员会或物业管理企业的关系；
　　（九）根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼；
　　（十）监督业主公约的实施；
　　（十一）业主大会赋予的其他职责。
　　第十八条　 经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议决定，并以书面形式在物业管理区域内公告，并到房地产行政主管部门备案。
　　第十九条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病等原因丧失履职能力的；
　　（四）被判有犯罪行为的；
　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（六）拒不履行业主义务的；
　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　业主委员会委员资格从终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
　　第二十条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
　　第二十一条　业主委员会做出决定，必须经全体委员人数半数以上同意。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
　　第二十二条　业主委员会每年应至少召开一次会议；经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
　　第二十三条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。
　　第二十四条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第二十五条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。
　　第二十六条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
　　业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第二十七条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第三章　物业管理企业

　　第二十八条　物业管理企业应当具有独立的法人资格，经工商登记注册，并取得物业管理资质等级证书后，方可从事物业管理服务活动。
　　省市外物业管理企业进入本市行政区域内从事物业管理服务活动的实行备案制度，应当持营业执照、资质证书和有关资料到当地房地产行政主管部门办理资质登记备案手续。
　　物业管理企业应当按资质等级规定的范围承揽物业管理业务。
　　从事物业服务活动的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
　　第二十九条　物业管理企业享有以下权利：
　　（一）按照国家规定的技术标准和行业规范、物业服务合同进行管理，提供专业化服务；
　　（二）起草物业管理区域共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度，经业主委员会审查同意后适时公告；
　　（三）依照物业服务合同和有关规定收取服务费用；
　　（四）依据法律、法规规定、物业服务合同约定享有的其他权利。
　　第三十条　物业管理企业应履行下列义务：
　　（一）履行合同、提供相应的物业管理服务；
　　（二）接受业主、业主委员会的监督；
　　（三）定期向业主大会、业主委员会报告服务合同履行情况；
　　（四）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；
　　（五）接受有关部门和行业协会的监督管理；
　　（六）协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
　　（七）不得擅自改变物业管理区域内共用部位的用途；
　　（八）不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；
　　（九）不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合法权益；
　　（十）法律、法规规定的其它义务。

第四章　前期物业管理

　　第三十一条　新建物业的建设单位在申请办理预售之前，应当以招投标方式选聘物业管理企业进行前期物业管理，被选聘的物业管理企业应当向物价管理部门申报前期物业服务收费标准，签订前期物业服务合同，合同期限不得超过三年。
　　当第一届业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自行终止。
　　第三十二条　新建物业的建设单位应当在物业销售前，依照建设部制订的业主公约示范文本拟订业主临时公约，报物业所在地房地产行政主管部门备案。
　　新入住的业主和使用人应在办理有关入住手续的同时，签署业主临时公约。首次业主大会制定并通过业主公约后，业主临时公约即行失效。
　　第三十三条　新建物业销售时，建设单位应将业主临时公约、前期物业服务合同作为房屋销售合同的附件。
　　第三十四条　建设单位应当将前期物业服务合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
　　第三十五条　建设单位应当与其选聘的前期物业管理企业进行物业管理交接验收，按本办法第四十六条向物业管理企业移交物业管理用房和相关资料。
　　第三十六条　新建物业交付使用时，除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定的外，物业管理企业不得向物业买受人收取任何费用。
　　第三十七条　建设单位必须按以下标准提供物业管理用房，在规划设计条件中予以明确。 
　　（一）项目建筑面积低于1万平方米（含1万平方米）的小区不少于50平方米；
　　（二）项目建筑面积在1万平方米以上至4万平方米（含4万平方米）的小区按总建筑面积的5‰；
　　（三）项目建筑面积在4万平方米以上的小区按总建筑面积的4‰。
　　物业管理用房不予出售，其权属属于全体业主所有，竣工验收后即交付使用。
　　第三十八条　建设单位应当按照国家规定和物业销售合同约定的保修期间、保修范围，承担物业的保修责任。

第五章　物业管理服务

　　第三十九条　业主大会依法通过公开选聘物业管理企业管理物业。物业管理企业应当与业主委员会和业主签订物业服务合同。一个物业管理区域只能由一个物业管理企业实施物业管理。
　　第四十条　物业管理企业可以接受业主委托，提供特约服务，特约服务的内容和费用由当事人自行商定。
　　第四十一条　物业服务合同应当包括下列内容：
　　（一）委托方和受托方的名称、住所；
　　（二）物业管理区域的范围和管理项目；
　　（三）物业服务的事项；
　　（四）物业服务的要求和标准；
　　（五）物业服务的费用；
　　（六）物业服务的期限；
　　（七）违约责任；
　　（八）合同终止和解除的约定；
　　（九）当事人双方约定的其他事项；
　　（十）争议的处理方式。
　　当事人可以参照使用国家制定的《物业管理服务合同》示范文本订立合同。
　　第四十二条　物业服务合同中当事人应当约定以下事项：
　　（一）共用部位的维修、养护和管理；
　　（二）共用设施、设备的维修、养护运行和管理；
　　（三）公用绿地、花木的养护与管理；
　　（四）公共环境卫生的维护；
　　（五）交通秩序与车辆停放的管理；
　　（六）公共秩序、小区物业安全的维护；
　　（七）与物业相关的工程图纸、住户档案资料的管理；
　　（八）室内装饰装修的管理；
　　（九）其他物业管理事项。
　　第四十三条　物业管理服务合同签订前，业主委员会应将物业管理服务合同草案，在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。
　　第四十四条　物业管理企业应当在物业服务合同订立或变更之日起十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案并在物业管理区域内公示。
　　第四十五条　物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会或建设单位办理物业验收手续。
　　第四十六条　实施前期物业管理时，开发建设单位或者公有住房出售单位向物业管理企业移交下列资料：
　　（一）竣工总平面图；
　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养技术资料；单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、工程竣工图等竣工验收资料；
　　（三）房屋质量保修和房屋使用说明文件；
　　（四）物业管理用房的资料；
　　（五）物业管理所必需的其他资料。
　　业主大会决定选聘的物业管理企业实施物业管理时，由业主委员会向物业管理企业移交上述规定的资料及其他相关资料。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业，物业管理企业之间应在合同签订之日起10日内办理交接手续。 
　　第四十七条　物业服务合同终止时，物业管理企业除应将第四十六条第一款规定的资料和物业管理用房移交给业主委员会，同时还应移交下列资料：
　　（一）业主档案资料；
　　（二）公共用房、共用设施设备的明细表，以及大型的维修记录。
　　第四十八条　物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应采取适当措施防止证据消失和损失扩大。
　　第四十九条　物业管理企业可以委托有相应资质的企业或个人完成物业管理区域内的专项服务，但不得将物业服务合同义务的主要部分或全部转移给第三人，因转移造成的损失由物业管理企业承担。
　　第五十条　经业主大会决定，业主委员会可依法或根据合同约定解除物业服务合同。
　　业主委员会解除物业服务合同的，应当及时通知物业管理企业。合同自书面通知送达对方时解除。物业管理企业有异议的可按双方约定的争议处理方式或通过司法程序予以解决。
　　第五十一条　房地产行政管理部门应当建立物业管理投诉受理制度。

第六章　物业服务收费

　　第五十二条　物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则。物业服务收费标准及收取方式由当事人在物业服务合同中约定。
　　物业管理服务收费，住宅实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。
　　第五十三条　物业交付业主使用前或未出售的物业，物业服务费由建设单位全额交纳；物业交付业主后，由业主按照物业服务合同约定全额交纳。
　　物业服务收费管理办法由市物价局会同市规划和建设局另行制定。
　　第五十四条　物业管理企业应当根据国家有关规定，向物价部门申领经营性收费许可证，实行亮证收费。
　　物业服务费由物业管理企业按照物业服务合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定。对物业服务合同未约定的其他收费项目，业主有权拒绝缴纳。　　已按照本办法向业主或者使用人收取物业服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
　　第五十五条　供水、供电、供气、有线电视等企业应当向最终用户收费。

第七章　物业的使用和维护

　　第五十六条　物业使用中禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；
　　（二）擅自改变物业自有部位、部分共用部位、全体共用部位既定用途；
　　（三）违章搭建、改建或以其他方式改变物业自用部位和共用部位；
　　（四）损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备；
　　（五）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
　　（六）排放各种污染物、恶臭物、有毒、有害物质或者产生超过规定时间或规定标准的噪声；
　　（七）未经有关许可设置营业摊点；
　　（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
　　（九）业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。
　　第五十七条　业主委员会或物业管理企业应当对业主或使用人使用物业的行为进行指导和监督，发现违反法律、法规及本办法规定的行为，应当及时制止。
　　第五十八条　业主或使用人对自有部位进行装饰、装修，应当向物业管理企业申报登记，并应遵守《住宅室内装饰装修管理办法》的规定。
　　物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰、装修企业。
　　第五十九条　任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部位。
　　因物业维护或公共利益需临时占用，应当事先告知业主委员会、物业管理企业，并在业主委员会或物业管理企业许可的合理期限内恢复原状；造成损失的，应当承担赔偿责任。
　　第六十条　利用共用部位进行经营性活动的，应当经业主大会同意。
　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定作用。
　　第六十一条　物业自有部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，自有部分所有人应当及时修缮、维护或采取防范措施。经业主委员会或物业管理企业通知后，在合理期限内仍未进行修缮、维护或采取防范措施的，由业主委员会或物业管理企业进行修缮、维护或采取防范措施，其费用由自有部位所有人承担。
　　物业共用部位危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，业主委员会或物业管理企业应当进行修缮、维护或采取防范措施。
　　第六十二条　物业因第三人原因需要维修的，第三人应当及时维修。第三人未及时维修，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。
　　物业管理企业应当通知第三人进行维修，在合理限期内第三人未进行维修的，物业管理企业应当进行维修，其费用由第三人承担。因第三人拒不承担责任的，通过协调、仲裁、诉讼等途径予以解决。
　　第六十三条　供水、供电、供气等企业，应当承担物业管理区域内最终用户计量表前的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
　　第六十四条　物业自有部位、共用部位进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。
　　第六十五条　业主应当按照规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、管理、使用办法另行制定。

第八章　法律责任

　　第六十六条　物业管理企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。
　　第六十七条　物业管理企业在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益的，应承担相应赔偿责任。
　　第六十八条　物业管理企业有下列行为之一的，由房地产行政主管部门根据《物业管理条例》的规定予以处罚。
　　（一）未取得资质证书从事物业服务活动的；
　　（二）擅自改变物业管理用房用途的；
　　（三）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施；
　　（四）擅自将物业服务合同中的全部或主要业务转移给第三人的； 
　　（五）擅自设立收费项目或提高收费标准的；
　　（六）物业服务合同终止或解除后，未依照本办法第四十七条规定办理移交的。
　　第六十九条　业主委员会主任、副主任、委员履行职务时违反法律、法规或者业主公约、业主大会议事规则的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。
第七十条　业主、使用人违反业主公约和物业服务合同规定的，应承担相应的民事责任。
　　第七十一条　违反本办法第五十六条、第五十九条规定情形之一的，业主委员会或物业管理企业应报请物业所在地房地产、规划、城监、环保、公安等行政执法部门依法处理。
　　第七十二条　建设单位或房屋出售单位有下列行为之一的，由物业所在地房地产行政主管部门按照《物业管理条例》的有关规定予以处罚。
　　（一）未按第三十七条规定提供物业管理用房的；
　　（二）新建物业未依照本办法第四十六条第一款规定向物业管理企业交接验收、移交物业资料的；
　　（三）未按本办法第十条规定要求组织召开首次大会选举产生业主委员会的；
　　（四）擅自处分属于业主共用部位共用设施设备的所有权或使用权的，未按设计要求完善共用设施设备的。
　　第七十三条　房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章　附　则

　　第七十四条　本办法自发布之日起施行。
　　附：本办法所称物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主或业主委员会和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　本办法所称前期物业管理：是指房屋自售出之日起至业主委员会签订的《物业管理合同》生效止的物业管理。
　　本办法所称物业管理用房：是指为整个物业管理小区配套的、满足物业管理需要的物业管理企业办公用房、门卫值班室、监控室、业主委员会用房、物业储藏用房等配套用房。
　　本办法所称共用部位是指由多个产权所有人共同拥有时，其共用的房屋和设施设备。
　　本办法所称共用部位是指由多个产权所有人共同拥有时，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位。