(达市府办[2006]122号)
各县、市、区人民政府，市级有关部门：
为促进物业管理健康发展，切实维护业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，按照国务院《物业管理条例》、四川省人民政府办公厅《关于贯彻实施国务院《物业管理条例》有关问题的通知》（川办发〔2006〕24号）精神，经市政府同意，现就进一步规范我市的物业管理工作通知如下：
一、物业管理区域的划分
物业管理区域按城市规划部门批准的项目红线图范围确定；在本区域内，只能由一个物业管理企业实施统一的物业管理；已实施物业管理的不同区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
二、前期物业管理企业的选聘
住宅开发建设单位在业主委员会成立之前选聘前期物业管理企业时，应按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定选聘物业管理企业；所管理的住宅建筑面积少于5万平方米的，可以采用协议方式选聘物业管理企业，超过5万平方米的应通过招投标形式选聘物业管理企业。
三、前期物业管理承接验收制度
建设单位选聘前期物业管理企业实施前期物业管理的，应当在建设工程竣工验收前，与受聘物业管理企业完成承接验收手续，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备的正常使用。
（一）承接物业验收的条件：
1．建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；
2．供水、供电、供气及通讯、信息传播线路入户，道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，且能够正常使用；
3．电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；
4．房屋幢、户编号已经确认；
5．购房合同所明确的配套设施完备齐全；
6．法律法规、政策规定的其他条件。
（二）承接物业验收的主要项目
1．物业资料
归物业管理区域内的全体业主所有，由物业管理企业保管的资料，具体包括：
（1）竣工验收资料，包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、户内管线分布图、竣工验收合格证等资料。
（2）技术资料，包括水、电、气、视、讯等的供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。
（4）物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。
2．物业共用部位
包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
3．物业共用设施设备
包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
4．物业管理用房
（三）签订承接验收协议
交接双方应当及时签订物业管理承接验收协议。协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的明细资料。
（四）承接物业验收后的责任
承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理。物业项目自验收接管之日起，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修；保修期限届满后，自用部位、自用设施设备，由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由物业管理企业负责，费用由全体业主承担。
承接验收后，交接双方应将承接验收情况在物业管理区域内向全体业主公布。
四、首次业主大会业主投票权的确定
首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。
（一）一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应在物业所在地的县（市）房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处会同建设单位和业主组成首次业主大会筹备组并召开首次业主大会；
（二）首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有权证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。
依法归全体业主所有的物业不计投票权。
（三）业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权；业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。
（四）业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。
五、物业管理用房的配置
建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房，其产权归全体业主所有：
（一）物业管理企业用房不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%；房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不得低于100平方米。分期开发建设的物业管理区域，建设单位应在先期开发的物业管理区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。
（二）业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独立成套房屋并具备水、电等基本功能。
六、物业管理费用的解缴
物业管理企业是服务收费型企业，业主要遵守国务院《物业管理条例》，按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费。业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此为由拒缴物业服务费。
七、物业管理区域维修服务
各物业管理企业应当建立健全物业维修服务的各项规章制度，配置足够的人员，确保每日24小时受理、处理业主或使用人的物业报修，并做好维修服务的记录工作和回访工作以便备查；加强巡查，落实措施，消除隐患，工作到位，保障业主、使用人的生命财产安全。
各物业管理企业应重视高温、多雨、寒冷等季节的物业维修服务工作，建立应急预案，做好防火、降温、防冻、防涝等工作，确保业主、使用人的正常生活、工作秩序不受影响。
八、加强物业管理区域内犬只管理
加强犬只管理工作，关系到物业管理区域广大业主、使用人的身体健康和生命安全，各物业管理企业，要按物业所在地的县、市、区政府的统一要求，积极协助有关部门、单位，摸清本物业管理区域犬只的基本情况，制定小区内犬只管理制度，建立相应的犬只管理档案，加强犬只管理的宣传工作，为依法管犬、养犬营造良好的舆论氛围，让业主、使用人自觉关心、自觉支持、自觉参与犬只管理与狂犬病防治工作。
九、建立健全信息公开制度
各物业管理企业要切实尊重并维护业主、使用人对物业管理的知情权、选择权、监督权。应当在服务窗口悬挂物业管理企业的营业执照、有效的资质证书等，公示办事制度、办事程序、服务的内容和质量、收费项目和标准，公示受聘提供物业服务的物业管理区域的物业管理项目经理及相关服务人员，告示物业报修电话和物业管理企业及其主管部门的物业服务投诉电话；在物业管理区域主出入口设置物业平面示意图和统一的宣传告示栏，宣传告示栏应当宣传业主（临时）公约和物业管理知识、告示物业服务与监督投诉电话和相关专业部门服务电话等；在建筑物单元出入口设置告示栏，告知本单元相关服务人员、报修电话、本物业管理区域投诉电话、项目负责人电话等。
十、加强物业管理企业与业主、使用人的联系和沟通
各物业管理企业应通过社区网络、宣传栏、报刊杂志等媒介，以及张贴文件资料、散发宣传小册子等形式，大力宣传物业管理法规政策，为依法、依约管理、使用与维护物业营造良好的舆论氛围，让业主、使用人自觉关心、理解、支持、参与物业管理工作，努力扩大业主、使用人对物业管理工作的认同度。要加强与业主、使用人、业主大会的业主委员会的联系和沟通，经常走访，认真听取业主、使用人对物业管理的意见和建议，对存在的问题及时认真整改，不断改进服务方式，完善服务措施，提高服务水平，保证物业服务合同约定的服务标准，促进物业管理区域安全、方便、舒适。
十一、加强物业管理区域公共秩序的维护
各物业管理企业应当进一步加强物业管理区域公共秩序维护工作，积极配合公安机关等部门做好社会治安防范工作，进一步落实人防、物防、技防相结合的物业公共秩序维护措施，切实维护物业管理区域安全秩序；建立健全严格的外来人员询问登记制度和外来车辆出入登记制度并予以落实；保障监控系统等安全防范设施设备的正常运行；及时劝阻、制止妨害物业管理区域公共秩序的行为，劝阻、制止无效的，及时报告当地公安机关。各物业管理企业在履行维护物业管理区域公共秩序职责时，对于进行非正常活动者，不得采用强制搜身、拘禁等非法手段；对业主、使用人，不得有谩骂、中伤、侮辱、围攻、殴打等损害人格、人身合法权益的行为。
十二、规范水、电、气等费用的收缴行为
物业管理企业应当配合供水、供电、供气等相关部门依法做好物业管理区域内相关管线、设施设备的管理维护工作。对于物业管理区域内供水、供电等事宜，按照四川省物价局、四川省建设厅川价费〔2003〕294号《四川省物业服务收费管理细则》规定执行；受托代收代缴水电气使用费的，应当与相关主体协议约定相关事项。
物业管理企业不得以业主、使用人未缴纳水、电、气费用或物业服务费用为由，采取断水、断电、断气等措施，影响群众的基本生活。
十三、加强房屋装饰装修行为的监督
物业管理企业应当依据《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定和（前期）物业服务合同及业主（临时）公约的约定，履行对业主装饰装修房屋的相应职责，依法、依约收取相应的服务费用，不得乱收费。发现擅改管线布局、影响房屋结构安全、破坏房屋外貌、违章搭建改建等行为的，应当制止并及时向有关部门报告，由有关部门予以依法处理。
十四、推行规范化物业管理服务
物业管理企业应当进一步规范服务行为，受托进行业主自用部分维修服务的，应当工完料清场地净；应推行“您好、请讲、请您原谅、对不起、谢谢、再见”等文明用语；物业管理服务人员在工作时间内应统一着装，佩戴工作牌；工作人员举止大方，精神饱满，仪表整洁；工程技术和维修等人员应持证上岗。
十五、落实措施，保障节假日期间的物业服务
在春节、五一、国庆等法定节假日期间，各物业管理企业要建立并落实企业负责人值班制度，各物业管理项目负责人要按责任制要求安排节假日工作计划；在节前要安排专门力量，集中对物业管理区域房屋、共用部位、消防设施、电梯、上下水管道、供电设备等使用情况进行全面检查，发现安全隐患和使用不畅情况的，及时进行排除和修复。节假日期间，物业管理企业对受聘提供物业服务的物业管理区域，要提醒业主、使用人做好安全防范工作，并加强门岗值勤，对进出物业管理区域的外来人员及时询问；对进出车辆加强管理，保持道路畅通；加强对公共区域的清洁卫生工作，及时清除垃圾，保持物业管理区域的环境整洁；加强对房屋共用部位、共用设施设备的日常养护，保持其使用功能的正常发挥。
十六、建立物管区域的交接及承接验收备案制度
新选聘的物管企业产生，物业服务合同生效后5日内，业主委员会应当书面通知原物业管理企业将物业管理用房和本意见第三条中所列物业资料及其在物业管理中形成的物业管理资料交还业主委员会，并办理移交手续。建设单位选聘的原物业管理企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房或移交资料不全的，建设单位应负责督促和完善。如有损毁，应按合同约定承担相应的法律责任。
业主委员会应当将按本意见第三条内容接手的物业资料、物业管理过程中形成的物业管理资料移交给新选聘的物业管理企业。
原物业管理企业应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业管理企业。
业主或物业使用人欠交的物业管理服务费应由原物业管理企业依法追收，业主委员会应当支持和协助；原物业管理企业不得以此为由拒绝移交物业管理经营权。
前期（或新选聘的）物业管理企业，在办理承接验收手续后30日内，应当书面告知物业项目所在地县（市）物业管理部门，并将承接验收文件及基础资料明细复印件送物业管理部门备案。
二○○六年九月二十五日
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2008/7/17 14:05:00