成都市物价局 成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知

（成价费[2007]268号）

    各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人：

　　根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下：

　　一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业或者其他管理人（统称物业服务企业，下同）按照物业服务合同的约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　二、市和各区（市）县政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　三、我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价。住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。

　　住宅建筑区划内的非住宅物业，与住宅结构相连的非住宅物业以及将住宅改变为非住宅使用的物业，其物业服务收费执行市场调节价，具体由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。

　　四、五城区（含高新区，下同）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照物业服务等级分级定价的原则制定、调整基准价和浮动幅度，并向社会公布。其他区（市）县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定、调整，并向社会公布。

　　五、实行物业服务收费政府指导价的住宅物业，物业服务企业依据前期物业服务合同、物业服务合同向业主提供了《成都市普通住宅物业服务等级标准》（附件1）规定的一、二、三、四级物业服务的，物业服务收费执行标准由物业服务供需双方根据公布的政府指导价基准价和浮动幅度在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。成都市五城区政府指导价基准价和浮动幅度见附件2。

　　五城区物业服务需求方要求提供一级物业服务等级未涵盖的物业服务事项及质量，物业服务收费标准需超过政府指导价标准的，由物业服务供需双方协商并报成都市价格主管部门备案后执行。其他区（市）县报当地价格主管部门备案后执行。未报市和各区（市）县价格主管部门备案的，物业服务收费标准不得超过政府指导价标准。

　　六、实行物业服务收费市场调节价的建筑区划，需要调整物业服务收费标准，由物业服务供需双方在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。

　　需要时可邀请物业所在地街道办事处、乡镇政府或社区居民委员会参与协调。

　　七、实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　八、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　（一）企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。（其中，社会保障费是指根据国家有关制度规定应当缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险和住房公积金等，下同）

　　（二）物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费，指为保障建筑区划内共有部位、共有设施设备的正常使用和运行、维护保养所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费，应由建筑物及其附属设施专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。

　　（三）绿化养护费，指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、农药化肥费、补苗费、绿化用水费、劳保用品费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。不包括开发建设单位支付的绿化种植费和前期维护费。

　　（四）环境卫生维护费，指建筑区划内共有部位环境卫生经常性保洁所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

　　（五）秩序维护费，指维护建筑区域内秩序所需的器材装备费、秩序维护人员人身保险费、由物业服务企业支付的服装费和相应专业人员的工资、福利、社会保障费等。

　　（六）物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用，指物业服务企业购买物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

　　（七）办公费，指物业服务企业为维护建筑区划正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

　　（八）固定资产折旧费，指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在建筑区划内，由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的使用年限在一年以上的资产，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工具维修设备及其他设备等。

　　（九）经业主大会同意的其它费用，指按规定程序，经业主或业主大会同意由物业服务费开支的费用。

　　九、实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

　　十、物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金的收支情况。

　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

　　物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　十一、在业主、业主大会选聘物业服务企业前，开发建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，开发建设单位与选聘的物业服务企业应当签订书面的前期物业服务合同；开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。开发建设单位应当在房屋销售现场的显著位置，公示物业服务企业名称及其资质和派驻的物业服务项目经理、物业公共服务事项、质量、计费起始时间、收费项目、收费标准等前期物业服务相关事项。

　　十二、物业服务合同应当对每项物业服务事项的服务质量、收费标准予以明确约定，并在建筑区划内显著位置公示。

　　十三、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。物业服务收费原则按月计收。除另有约定外，不得提前累计预收。

　　十四、物业买受人自物业首次交付使用之日起，按前期物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由开发建设单位缴纳。

　　物业首次交付使用日，以物业买受人办理房屋交付手续之日计。

　　除物业服务企业收取物业服务费用以外，其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

　　十五、物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担；双方另有约定的，从其约定。

　　十六、按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号），签订住宅室内装饰装修管理服务协议的，其管理服务费用按以下标准执行，并在协议中明确：

　　（一）装修管理服务费用按房屋建筑面积和装修工期向装修施工方收取，配备电梯的按不高于0.03元/平方米·天，未配备电梯的按不高于0.02元/平方米·天的标准计算。物业服务企业收取了装修管理服务费用，不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费、楼道维护费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的，费用由责任人另行承担。

　　（二）、委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2元/平方米收取，具体由装修人或装饰装修企业与物业服务企业协商确定。

　　十七、集中供热、供暖等系统的运行与维护费可依据其实际支出，按相关的建筑物专有部分建筑面积或户在物业服务费用外合理分摊，具体办法由开发建设单位、相关业主、业主大会、物业服务企业协商确定。

　　十八、建筑区划内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取3％以内的的手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　 十九、物业服务企业接受委托代收水费、电费的，除业主自愿外，物业服务企业不得收取水电周转金等与水电费缴交相关的费用。

　　二十、物业服务企业应于前期物业服务合同或物业服务合同签订之日起15日内，持营业执照、资质证书、管理规约或临时管理规约、前期物业服务合同或物业服务合同到物业所在地区（市）县价格主管部门办理物业服务收费备案手续。价格主管部门应当在收到符合要求的物业服务收费备案材料之日起5个工作日内，予以备案。

　　二十一、物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当按照物业服务收费明码标价的相关规定以及行业服务规范的相关要求，在建筑区划内的显著位置或者收费场所，公布经备案的物业服务相关收费标准。业主认为收费内容属违规收费或收费无依据的，可向价格主管部门举报。

　　二十二、物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　业主应当按照前期物业服务合同、物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反前期物业服务合同、物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法追缴。

　　二十三、物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

　　二十四、凡未按规定进行物业服务收费备案以及有未明码标价、乱收费等行为被价格主管部门依法查处的，将予以相应的房地产行业信用记分处理。

　　二十五、未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅建筑区划、单位职工宿舍的管理，可以参照本通知执行。

　　二十六、本通知自2008年1月1日起执行。

　　本通知实施时,之前签订的前期物业服务合同、物业服务合同尚未到期的,物业服务供需双方未达成一致意见修改的仍按原合同约定执行,合同到期后按本通知执行。

　　附件：

　　1、成都市普通住宅物业服务等级标准

　　2、五城区物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度

成都市物价局               成都市房产管理局

二○○七年十二月二十日