第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院《物业管理条例》及有关规章的规定,结合本市实际，制定本细则。
第二条 本市城市规划区域内，选聘物业管理企业实施物业管理服务而进行的招标投标活动，适用本细则。
第三条 镇江市房产管理局（以下简称市房管局）负责全市的物业管理招标投标活动的监督管理。 各区房产管理局（处）负责本辖区内物业管理招标投标活动的指导和组织工作。
第四条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，将必须进行招标的项目以任何方式规避招标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。
第五条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理，建设单位必须依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 政府提倡和鼓励其他物业的建设单位、业主大会或产权人通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。
第二章 招 标
第六条 本细则所称招标人是指依法进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会或产权人。
第七条 物业管理招标应在“镇江市物业管理招标交易中心”内，由招标人依法组织实施。 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。
第八条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。 依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向市房管局备案。
第九条 招标代理机构应当在招标人委托的范围内承担下列招标事宜，并遵守本细则对招标人的有关规定。
（一）拟订招标公告（招标邀请书）；
（二）编制招标文件；
（三）拟订资格预审文件，审查投标人资格；
（四）编制标底；
（五）组织投标人踏勘现场；
（六）组织开标、评标，协助招标人定标；
（七）草拟合同；
（八）招标人委托的其他事项。
第十条 物业管理招标代理机构应当具备下列条件：
（一） 有从事物业管理招标代理业务的营业执照；
（二） 有从事物业管理招标代理业务的营业场所和相应资金；
（三） 有经市房管局核准的物业管理招标代理机构资质证书；
（四） 有能够编制物业管理招标文件的相关专业的执业资格人员。
第十一条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在镇江房产信息网上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址、联系方式和招标项目的基本情况，以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第十二条 招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市房管局备案：
（一）前期物业管理招标的，应提供与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； 业主大会招标的，应提供业主大会决议；产权人招标的应提供产权证明；
（二）招标公告或者招标邀请书；
（三）招标文件；
（四）物业管理用房建设或产权登记情况的证明材料；
（五）法律、法规和规章规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。
上述招标材料由招标人向市房管局备案后，方可进行招标活动。
第十三条 下列情形之一的，经市房管局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
1、投标人少于3个的；
2、多层住宅建筑面积在3万平方米以下（含3万平方米），高层住宅、别墅区、写字楼建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米），工业区建筑面积在2万平方米以下（含2万平方米）的。
第十四条 物业管理招投标实行投标资格预审制度。招标人应当在招标公告或招标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。
第十五条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家的投标人。
第十六条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人（招标代理机构）名称、地址、物业名称、物业类型、配套设施设备及物业管理服务用房配置等；
（二）物业管理服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等；
（四）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（五）评标标准和评标方法；
（六）物业管理服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十七条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；依法必须招标的项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第十八条 招标人根据物业管理招标的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对潜在投标提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十九条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底必须保密。一个招标项目只能编制一个标底。
第二十条 在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第二十一条 依法通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房应当在申领《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；
（四）更换物业管理企业的物业管理招投标工作，应当在原（前期）物业管理服务合同届满或解除合同前30日前完成。
第三章 投 标
第二十二条 本细则所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业管理服务企业。 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件。
第二十三条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件分信誉标文件和技术标文件。 信誉标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）企业规模和资质情况；
（三）社会信誉和经营业绩；
（四）物业管理企业负责人的主要业绩。
技术标文件应包括以下内容：
（一） 物业管理机构、人员设置和资源配置方案；
（二） 管理方案、运作流程及服务分类标准与服务承诺；
（三） 创优规划和创新管理的方法；
（四） 服务质量控制方法；
（五） 物业管理服务费用收支预算方案；
（六） 招标文件要求提供的其他材料。 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明。
第二十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。 投标文件发生下列情形之一的，投标文件无效：
（一）未密封；
（二）未加盖投标人的法定代表人印章；
（三）逾期送达；
（四）招标文件规定的其它情形。
无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十五条 招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。
第二十六条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第二十七条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。不得排挤其他投标人的公平竞争，禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十八条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应在“镇江市物业管理招标交易中心”。
第二十九条 开标由招标人（招标代理人）主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
（1）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。
（2）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封。 开标过程应当记录，并由招标人存档备查。
第三十条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
第三十一条 评标委员会的专家成员，应当由招标人在开标前1－2日内，从市房管局建立的《镇江市物业管理评标专家库》中采取随机抽取的方式确定。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
第三十二条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）系投标人单位的主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。 评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。
第三十三条 评标委员会成员应当认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。 评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人及其他利害关系人的财物或者其他好处。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露开标过程中评标的有关情况，并接受行政管理部门的监督、检查。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第三十四条 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正。投标人应当采用书面形式作必要的澄清、说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第三十五条 评标委员会应当审查每一投标文件，有下列情况之一的，应作废标处理。
（一）投标文件中没有投标人授权代表人的签字和加盖公章；
（二）投标文件未能对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应；
（三）投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的；
（四）投标文件附有招标人不能接受的条件的；
（五）招标文件和法律法规所规定的其它情况。
第三十六条 评标委员会界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当依法重新组织招标。
第三十七条 评标委员会应当按照招标文件的评标要求，根据信誉标书、技术标书、现场答辩等情况进行综合评标。 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
第三十八条 评标委员会应当依据招标文件确定的评标方法和具体评分标准，对投标文件进行评审和比较，并对评审结果签字确认。
第三十九条 评标中除了现场答辩外，评标应当在保密的情况下进行并遵守下列规定：
（一）评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见，承担个人责任；
（二）评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通讯工具与外界联系；
（三）评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容；
（四）评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较、评分；
（五）评委将评审结果签字确认密封后，交工作人员。
第四十条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标的基本情况和有关数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）评分比较一览表；
（八）经评审的投标人排序；
（九）澄清、说明、补充事项纪要。
第四十一条 评标委员会完成评标后，应对所有投标人作出排序，招标人应当按照排序先后确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。当确定的中标人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人应当依序确定其他中标人。
招标人应当在投标有效期截止之日起30日内确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。
招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第四十二条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业管理服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提供。
第四十三条 招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。在未确定中标人之前，应将所有投标书立即封存。在确定了中标人并与之签订物业管理服务合同之日内，应将未中标的投标书全部返还投标人。
第四十四条 招标人与中标人应当自签订物业管理服务合同之日起15日内，由招标人到市房管局备案。备案资料应当包括：
（1） 开标评标过程、确定中标人的方式及理由；
（2） 评标委员会的评标报告；
（3） 中标人的投标文件；
（4） 物业管理服务合同等资料；
（5） 委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。
本细则实施后的新建物业项目，开发建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应同时提供镇江市房管局签发的《中标备案通知书》。
第四十五条 招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当依法承担法律责任。
第五章 附 则
第四十六条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位以招标方式选聘物业管理企业的行为。
第四十七条 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理服务的，由市房管局依据国务院《物业管理条例》的有关规定，责令限期改正，给予警告，不办理《商品房预售许可证》。可以并处10万元以下的罚款。
第四十八条 依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定，招标人或其委托的招标代理机构不从《镇江市物业管理评标专家库》中抽取专家的，评标无效。
第四十九条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本细则有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。
第五十条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第五十一条 招标代理机构违反本细则的，依照《中华人民共和国招标投标法》第五十条的规定处理。
第五十二条 各辖市可参照本细则执行。
第五十三条 本细则由镇江市房产管理局负责应用解释。
第五十四条 本细则自2004年5月 1日起施行。
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2008/7/17 10:42:00