关于印发《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》的通知

武房物[2000]108号

各区房地局,各业主委员会、物业管理企业:
　　为完善我市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理模式,进一步规范业主自治管理行为,根据《武汉市住宅区物业管理条例》的规定,经市物业管理工作领导小组研究同意,现将我局制定的《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》印发给你们,请认真E贯彻实施。
　　附:《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》
　　　　　　　　　　　　　　　　　

二○○○年六月二十六日

武汉市住宅区业主自治管理实施办法

第一章　总则

　　第一条　为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制,规范业主自治管理行为促进物业管理健全发展,根据《武汉市住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)规定,结合实际,制定本办法。
　　第二条　本办法适用于全市实施物业管理的住宅区业主自治管理。
　　本办法所称业主自治管理,是指住宅区业主(业主代表)大会选举产生的业主委员会，全体业主依照《条例》规定选聘物业管理企业,对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务的活动。
　　第三条　武汉市房地产管理局是本市业主自治管理的行政主管部门,负责组织实施办法。
　　各区房地产管理局是本辖区业主自治管理的行政管理部门,负责业主委员会的筹建和日常管理,进行政策、业务指导。
　　第四条　本市各有关行政管理部门在各自职责范围内,支持和配合业主委员会的工作，维护广大业主的合法权益。

第二章　业主的权利和义务

　　第五条　业主是指物业的所有权人。物业使用人(以下简称使用人)是指物业承租人和实际使用物业的其他人。
　　第六条　业主依法享有对住宅区物业共用部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。
　　业主的主要权利是：
　　(一)参加业主(业主代表)大会；
　　(二)享有业主委员会委员的选举权和被选举权；
　　(三)表决通过业主公约和业主委员会章程；
　　(四)决定有关业主利益的重大事项；
　　(五)监督业主委员会的工作。
　　业主的主要义务是：
　　(一)遵守国家有关物业管理的法律、法规和政策规定；
　　(二)业主的个人利益应自觉服从公众利益和国家利益；
　　(三)执行、服从业主(业主代表)大会和业主委员会的各项决议、决定；
　　(四)遵守业主公约；
　　(五)遵守物业管理委托合同的各项条款,并按时交纳物业管理服务费用以及相关的代收E代管费用。
　　第七条　业主公约是有关业主(使用人〉在物业的使用、维护和管理服务活动等方面权利、义务的行为准则,对全体业主和使用人具有约束力。
　　业主公约自业主〈业主代表〉大会审议通过之日起生效。

第三章　业主(业主代表)大会

　　第八条　业主大会由本住宅区内全体业主组成;业主人数较多的,可按比例推选业主代表,组成住宅区业主代表大会,业主代表大会成员一般不超过100人。
　　第九条　住宅区符合下列条件之一,可召开第一次业主(业主代表)大会的职权:　
　　(一)住宅区入住率达到50%以上；
　　(二)住宅区房屋交付使用满2年；
　　(三)公有住房出售建筑面积达到50%以上。
　　第十条　业主(业主代表〉大会的职权：
　　(一)选举、撤换业主委员会委员；
　　(二)审议通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同；
　　(三)听取和审查业主委员会的工作报告；
　　(四)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会的决定；
　　(五)决定物业管理的其他重大事项。
　　第十一条　业主(业主代表〉大会表决可采用投票或其他方式,业主委员会委员的产生须采取无记名差额投选举方式。
　　第十二条　出席业主(业主代表)大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
　　公房出租人可书面委托承租人出席,业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
　　业主大会或者业主代表大会可邀请街道、派出所、居委会和物业使用人代表列席,列席人;员无表决权。
　　第十三条　第一次业主〈业主代表)大会的筹备
　　(一)所在地的区房地产管理局负责召集开发建设单位、前期物业管理单位、街道办事处或i镇(乡)人民政府及业主代表组建第一次业主(业主代表)大会筹备组,其中业主代表人数应占i筹备组成员三分之二以上；
　　(二)依定第一次业主(业主代表)大会方案；
　　(三)依照物业管理政策法规及示范文本,结合本住宅区实际情况,拟定业主委员会章程〈草案〉、业主公约(草案〉和业主委员会选举办法(草案〉等相关文件；
　　(四)推荐业主委员会委员候选人。业主人数较多的住宅区,应以住宅楼单元为单位协商产生业主代表(高层住宅楼可以楼层为单位〉,在业主代表中协商推荐业主委员会委员候选人；
　　(五〉第一次业主(业主代表)大会召开前15日内,将拟定的第一次业主(业主代表)大会方案和准备的会议有关文件资料,一并报所在地的区房地产管理局备案。
　　业主自行召开第一次业主(业主代表)大会,应在本住宅区具备成立业主委员会条件的前;提下,由超过20%的业主联名向所在地的区房地产管理局提交书面报告,由区房地产管理局审核后,会同相关部门及业主代表组成筹备组。其他程序参照本条第一款第(二〉、(三)、(四)、(五〉项组织实施。
　　第十四条　第一次业主(业主代表)大会主要议程：
　　(一〉大会筹备组介绍大会筹备情况；
　　(二〉审议通过《业主委员会章程》、《业主公约》；
　　〈三〉选举业主委员会委员；
　　〈四〉审议决定其他物业管理重大事项。
　　第十五条　业主委员会成立后,负责召集此后的业主(业主代表)大会。业主(业主代表)大会主要内容是:
　　(一)听取业主委员会工作报告；
　　(二)审议通过上一年度财务决算和下一年度财务预算；
　　(三)审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；
　　(四)决定物业管理企业的选聘和解聘；
　　(五)业主委员会的换届选举与委员的调整；
　　(六)决定物业管理其他重大事项。

第四章　业主委员会

　　第十六条　业主委员会是住宅区域内代表全体业主实施自治管理的组织,业主委员会的一切合法权益受国家法律保护。
　　第十七条　一个住宅区成立一个业主委员会,业主委员会由业主(业主代表〉大会选举产生。业主委员会委员应当由业主担任。业主委员会根据住宅区规模,由5至15人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
　　第十八条　业主委员会委员应符合下列条件：
　　(一)思想素质好,热心公益事业,责任心强；
　　(二〉自觉遵守物业管理法规、规章；
　　(三)带头遵守业主公约、业主委员会章程；
　　(四)身体健康,品行端正；
　　(五)有一定的文化水平和组织能力。
　　第十九条　业主委员会委员在业主〈业主代表)大会上按下列程序选举产生：
　　(一)介绍业主委员会委员候选人的基本情况和工作简历；
　　(二)审议通过选举唱票、计票、监票人选；
　　(三)监票人核对业主〈业主代表)大会应到人数和实到人数,发放统一印制的选票；
　　(四)投票选举；
　　(五)统计选票,并宣布选举结果；
　　(六)业主委员会委员进行分工,选举产生主任、副主任。
　　第二十条　业主委员会应自选举产生之日起十五日内,持《业主委员会登记申请书》和下列文件向所在地区房地产管理局办理核准登记手续。
　　(一)业主委员会名称、住所、所辖区域范围；
　　(二)业主委员会委员个人简历；
　　(三)业主委员会委员名单及分工；
　　(四)业主公约、业主委员会章程；
　　(五)大会会议记录、纪要；
　　(六)大会应到人数和名册、实到人数和名册。
　　所在地区房地产管理局自受理登记申请之日起十五日内,完成审查工作,并报市房地产管局。市房地产管理局对符合规定成立的业主委员会,准予登记,核发《业主委员会登记证书》；对不符合规定的业主委员会不予登记,并书面通知申请人。
　　业主委员会自核准登记证之日起成立。业主委员会持《业主委员会登记证书》申请刻制印章。
　　第二十一条　业主委员会每届任期三年,任期届满三个月前,应组织选举新一届业主委员，业主委员会委员可以连选连任。新一届业主委员会委员名单应报所在地区房地产管理局备案。
　　业主委员会委员的补选和增选,应在《业主委员会章程》中予以规定。
　　业主委员会的撒销、改选,须经所在地区房地产管理局审核,并报市房地产管理局批准。
　　第二十二条　业主委员会履行下列职责:
　　(一)召集和主持业主(业主代表)大会,报告物业管理的实施情况,接受业主监督；
　　(二)选聘或者解聘物业管理企业,代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同,物业管理服务合同经业(业主代表〉大会通过后生效；
　　(三)依照《条例》的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金,并向业主(业主代表〉大会提交物业维修专项资金筹集使用情况及审计结果的报告；
　　(四)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务瞌算和决算；
　　(五)听取业主(使用人)的意见或者建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动；
　　(六)修订业主公约、业主委员会章程,督促业主公约的实施,协助物业管理企业收取物"管理服务费用以及相关的代收代管费用；
　　(七〉业主(业主代表〉大会赋予的其他职责。
　　第二十三条　业主委员会委员有下列情形之一的,业主委员会应提请业主(业主代表)大会取消业主委员会委员资格：
　　(一〉违反业主公约、业主(业主代表)大会决议和业主委员会决定的；
　　(二)因身体健康原因丧失履行职责的能力的；
　　(三〉不履行业主委员会职责的,无故连续缺席业主委员会议三次以上的；
　　(四)不再是业主的；
　　(五)利用职权,牟取个人私利,造成不良影响的；
　　(六〉有违法犯罪行为的被司法部门认定或正在接受调查的；
　　(七)有其他不适宜担任业主委员会委员情形的。
　　第二十四条　业主委员会每年至少组织召开一次且也代表大会,经则以上业主提议,业主委员会应就所提议题及时召开业主大会。
　　业主委员会会议每季度召开一次业主代表联席会议每半年召开一次心委员会与物业管理公司的协商会议每两月召开一次。
　　第二十五条　新建住宅区可在开发建设单位移交的物业管理用房中安排一个自然间作.业主委员会办公用房;旧住宅区转制实行物业管理的,可从原有配套用房或补建项目中统筹解决。
　　业主委员会的办公经费,经业主(业主代表)大会同意后,可从本住宅区物业管理经营用房的收益以及其他收益中按比例列支。
　　第二十六条　业主委员会选聘物业管理企业应采取公开招标和邀请招标的方式,具体运作按《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》执行。
　　第二十七条　业主委员会对住宅区共用部位共用设施设备维修基金的管理和使用按《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》有关规定执行。

第五章　附则

　　第二十八条　业主(使用人)和业主委员会违反物业管理合同约定应当承担相应的违约责任；造成损失的,应当承担赔偿责任。
　　第二十九条　业主委员会不得从事除签定物业管理合同以外的任何经营活动,不得干扰物业管理企业的正常管理经营活动。
　　第三十条　写字楼、商场、工业区等其它物业的自治管理,参照本办法的规定执行。
　　第三十一条　本办法自发布之日起执行。