三明市物业服务收费实施办法

三明市物价局三明市房地产管理局

关于印发《三明市物业服务收费实施办法》的通知

明价〔2010〕114号

各县（市、区）物价局、建设局、永安市住房保障与房地产管理局、市区物业服务企业：

为进一步规范我市物业服务收费行为，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，根据省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服〔2010〕267号）规定，结合我市实际，重新修订《三明市物业服务收费实施办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中如遇到有关问题，可径向市物价局、市房地产管理局反映。

　　　　　 三明市物价局　　 三明市房地产管理局

二〇一〇年九月十九日

三明市物业服务收费实施办法

一、为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》及省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》规定，结合我市实际，制定本实施办法。

二、本实施办法适用于本市行政区域内具有法定物业管理资质的物业服务企业对物业管理区域提供物业服务的收费行为。

三、本实施办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理与服务，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

四、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈和价格歧视，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

五、物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费项目、标准与服务内容、质量相符的原则。

六、物业服务收费实行统一政策、分级管理。市物价局会同市房地产管理局负责制定全市物业服务收费政策，指导、协调全市物业服务收费的监督管理工作。

县（市）物价局会同同级建设局（房管局）负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

七、物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅，下同）前期物业服务收费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。

八、实行政府指导价的物业服务收费采用包干制形式，按分级管理原则，三明市区范围内的由市物价局会同市房地产管理局制定《三明市普通住宅物业服务等级及指导性收费标准》，并定期公布；三明市区以外由当地物价局会同建设局（房管局）制定普通住宅物业服务等级及指导性收费标准，并定期公布。

新建住宅的具体物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。

前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业服务区域内的醒目位置进行公示，合同期届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如要适当调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主根据公布的指导价范围内重新约定。

合同履行期间，物业服务成本因政策性因素或服务项目和内容发生较大变动时，如要调整收费标准，物业服务企业应在物业服务区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内协商重新约定具体收费标准。

九、实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定。

各级物价局、建设局（房管局）应加强对实行市场调节价的物业服务行为的引导与规范，促进物业相关主体合理约定收费及有关事项。

十、包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

十一、实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本的构成包括如下：

人员费用、物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费、以及经业主大会同意的其它费用。

十二、新建物业出售前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同。

开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，前期物业服务合同应当约定物业服务内容、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同时在物业销售时明示临时管理规约并予以说明，对物业买受人遵守临时管理规约予以书面承诺。

十三、物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。开发建设单位在房屋买卖合同中应当包含上述约定的内容。物业服务企业每月应在服务区域内醒目位置公布一次当月由业主使用的公共水电费用分摊详细情况。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。

十四、物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，房屋所有权证办理后按登记面积结算，多还少补。

十五、物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工但未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；开发建设单位售房时承诺减免的物业服务费，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。

业主办理入住手续后长期（连续达六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定物业服务费标准的60％交纳空置物业服务费。

十六、物业交付买受人后，但物业服务区域内相关配套设备设施尚未完备或未交付使用的，其物业服务收费标准应适当下浮。属于实行政府指导的物业服务收费标准，降低幅度在20%以内；属于市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业协商。前期物业服务合同约定的收费标准与下浮后实际收费标准的差额部分由建设单位承担。

十七、业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，已成立业主大会的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。并由物业服务企业出具结清物业服务费用的证明，房管交易部门方能办理过户手续。

十八、住宅改变为经营性的物业，其收费标准按该住宅物业服务收费标准的2倍以内收取。住宅小区配套的商业店面的物业服务收费标准，由业主或物业使用人与物业服务企业在签订物业服务合同中约定。

十九、物业服务费用实行酬金制方式的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。

二十、物业服务费用实行酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担方式经业主大会通过，由业主委员会代表业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

二十一、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）等规定，应当征得相关业主和业主大会同意后，按照规定办理相关手续，并告知物业服务企业。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。物业服务企业参与经营的，按双方合同约定处理。

二十二、物业服务企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

二十三、物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业服务企业与委托服务的业主双方约定。

二十四、物业服务企业不得向进入服务区域内为业主提供配送、装修、维修、安装、中介等服务的外来人员收取任何费用。

二十五、物业服务企业对同一物业管理区域内同一时间交付且同一使用性质和同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。

二十六、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当按照国家和本省相关规定，在其服务区域内的显著位置或收费地点，做好明码标价工作，公示内容包括：物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、价格举报电话12358等。

二十七、各级物价局、建设局（房管局）应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督和检查。物业服务企业违反国家和本省物业管理法规及有关价格法律、法规和规定的，由各级物价局、建设局（房管局）按职能分工分别依据有关法律、法规和规定予以处罚。

二十八、本实施办法由市物价局和市房地产管理局按各自职责负责解释。

二十九、本实施办法自2010年10月1日起执行。原《三明市物业服务收费管理实施细则（试行）》同时废止。