如皋市物业管理暂行办法

市政府关于印发《如皋市物业管理暂行办法》的通知

皋政发〔2007〕77号

各镇人民政府，市各委、办、局、行、社、公司，市各直属单位：

　　《如皋市物业管理暂行办法》已经市政府第41次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　　　　　　　　　　　　　二○○七年七月十日

如皋市物业管理暂行办法

第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律法规规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 物业管理坚持以人为本，全面、协调、可持续的发展观，遵循行政执法管理与社区自治相结合的原则，逐步建立社会化、市场化、专业化的物业管理服务市场。建立“条块结合，以块为主，纳入社区建设统一管理”的物业管理新体制。

第三条　2001年3月1日后新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

2001年3月1日前配套设施不齐全的原有住宅区，由市政府组织如城镇、开发区整治，逐步创造条件，实行物业管理。

商贸、办公、医院、学校、工业区、仓储等配套设施比较齐全的非住宅物业，根据条件推行物业管理。

第四条　如皋市城市管理行政执法局(以下简称执法局)是本市物业管理行政主管部门。主要职责是:

　　(一)负责房屋专项维修资金归集、使用及监管工作；

　　(二)负责物业管理企业的资质年检初审及业务指导工作；

　　(三)负责外来物业管理企业的备案登记；

　　(四)负责前期物业管理采用协议方式选聘的批准；

　　 (五)依法查处物业管理活动中的违法行为；　

　　（六）指导成立业主大会、业主委员会，指导制定业主公约、自治章程及物业管理制度,指导监督业主委员积极开展工作，及时纠正业主委员会不适当的行为。

　　(七) 履行物业管理法律法规规章规定的其他职责。

　　第五条　如城镇政府（经济开发区管委会）（下同）及所属街道办事处、社区居委会对物业管理工作实行属地管理，主要职责为：

（一）负责组建辖区内业主委员会，并参与物业管理招投标工作；

（二）参与新建住宅区中物业管理用房、社区工作用房及配套设施公用服务设施的规划审核、竣工验收和交接使用，参与辖区内住宅区的整治工作；

（三）加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督业主委员会和物业管理企业开展工作；

（四）协调处理物业公司与业主之间的物业管理矛盾，及时化解因物业管理费引发的纠纷；

（五）协助物价局、执法局等行政机关，做好对住宅区物业管理服务等级、公共服务费价格的审批工作；

（六）协助执法局、环保局、公安局等行政机关，做好住宅区违法建设拆除、环境污染、治安防范和交通秩序等执法工作。

第六条 建设、环保、交通、公安、物价、工商、民政、供电、邮政、电信等部门和单位，依照有关法律法规和本办法的规定，履行相关职责。

第七条　物业管理根据“属地管理、条块结合、以块为主”以及“谁主管谁负责”的原则，建立以社区与物业小区相结合的管理与服务的分区包干网格状责任体制。镇、街道、社区及执法局，执法中队、执法人员分别层层签订管理与服务责任书。将行政管理与物管企业的服务及业主的自治管理形成有机统一。

建立市政府统一领导，执法局牵头，部门各司其职，条块结合、整体联动的综合协调机制。定期召开物业管理联席会议及例会，及时协调解决物业管理工作中遇到的矛盾和问题。

第八条 建设单位、房地产开发企业（以下统称开发单位）在报送小区详细规划时应当按小区建筑面积4‰的标准规划物业管理用房，并按20平方米／100户的标准提供社区工作用房，应配备依法应有的公共设施（包括车库、车位、车棚、公共绿地、公厕、文化体育设施及其他配套的公用服务设施），并按规定明确具体位置。未规划、规划设计不符合规定比例以及具体位置不符合规定要求的，建设局不予核发建设工程规划许可证。

建设局在审批规划设计方案时，应征求执法局、如城镇及所属街道办事处的意见。

第九条　物业管理用房由开发单位按比例无偿提供。

社区工作用房由开发单位根据土地出让合同的约定向街道办事处提供。　　

第十条 建设局在核发商品房预售许可证时，应对开发单位的前期物业管理方案审查，并实地检查物业管理用房、社区工作用房、应配备公共设施的建设情况，对未按建设工作规划许可证的要求进行物业管理用房、社区工作用房、应配备公共设施建设的，不予核发商品房预售许可证。

执法局在对建设施工现场的执法检查过程中，发现房地产开发企业未按规定建设物业管理用房、社区用房及应配备的公共设施时，应及时书面建议建设局不予核发商品房预售许可证，并依法予以行政处罚。

建设局认为不符合不予核发商品房预售许可证条件的，应在五个工作日内书面函复执法局。

第十一条　建立联合竣工验收制度。住宅小区在竣工验收时，建设局牵头执法局、如城镇及所属街道办事处共同验收，对未按规划要求建设物业管理用房、社区工作用房、应配备公共设施的，不予验收交付使用，同时限期开发单位整改。

第十二条　住宅小区未能通过验收的，一律不得发放房产权证。

不予验收或未能通过验收的，建设局应将相关信息向社会公开，并在相关小区内张贴公告，及时进行消费提示。

　　第十三条　验收单位在竣工验收时，对住宅小区存在的问题应当在验收结束五个工作日内一次性告知开发单位，并提出具体整改要求。对验收合格的，验收单位应在五个工作日内出具验收合格文书。

　　第十四条　验收合格的住宅小区，建设单位必须将物业及档案资料在执法局监督指导下向物业管理企业和业主委员会移交。未及时移交、不移交和不按要求移交的，由执法局依法予以处罚。物业移交的具体办法由市执法局另行制定。

第十五条 同一个物业管理区域内的业主在执法局指导及镇政府的组织下，成立业主大会。开发单位具体负责业主大会的筹备工作，成立以业主代表为主体，社区居委会、开发单位、负责前期物业管理的企业的代表组成首次业主大会筹备委员会。

　　首次业主大会筹备委员会负责召开首次业主大会选举产生业主委员会等工作。

镇政府、街道、社区居委会、民政部门应将业主委员会的建立建设工作纳入基层自治组织建设进行统筹规划，部署落实。

　　业主大会、业主委员会的产生与日常管理等由执法局依据相关法律法规及本办法的规定制定实施细则。

　　第十六条　实行前期物业管理与开发单位相分离的制度。对新建小区的前期物业管理应通过招投标方式选聘物业管理企业。对确需协议确定物业管理企业的，应依法报执法局审查批准。

第十七条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，仍实行前期物业管理的小区，原开发商组建的物业管理企业应限期跟开发企业脱钩，整改过渡期为一年，对未按期整改到位的物业管理企业，市执法局不予年检。

第十八条　2001年3月1日以后建设的小区对物业管理用房及配套公共设施建设不到位的，限期开发企业整改到位，无法改正到位的，应当缴纳补建价款并由执法局依法处罚。补建价款纳入财政专户管理，专项用于该小区的物业管理服务。

第十九条　物业管理企业按照国家和省规定享受第三产业优惠政策，政府应当扶持物业管理行业。物业管理企业享受下列税费优惠政策：

（一）物业管理企业在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数，予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4800元。

　　按上述标准计算的税收扣减额应在企业当年实际应缴的营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税税额中扣减，当年扣减不足的，不得结转下年使用。

　　国家今后对税收制度进行改革的，有关税收优惠政策按新的税收规定执行。

　　（二）对物业管理企业，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并缴纳社会保险费的，按实际招用人数，在相应期限内给予社会保险补贴，期限最长不超过3年。社会保险补贴标准按企业应为所招人员缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险费计算，享受补贴的缴费基数为当地上年社会平均工资的60%；个人应缴纳的养老、医疗和失业保险费仍由本人负担。

　　上述优惠政策审批期限为2006年1月1日至2008年12月31日。税收优惠政策在2008年底之前执行未到期的，可继续享受至3年期满为止。

第二十条　物业管理企业实行市场准入制度。执法局注重引进市外成熟的有资质的物业管理企业参与本地市场竞争，推动物业管理企业优胜劣汰。

　　执法局加快物业管理协会组建，对物业管理企业实行行业自律管理，逐步过渡到由协会对物业管理从业人员进行培训管理。

第二十一条 物价局会同市执法局对物业管理收费项目及服务质量进行及时科学合理的制定，可制定一价制“菜单式”服务收费标准。

第二十二条 对住宅小区内道路、绿化、车库、车位及公共基础设施开发企业在出售时未约定的归业主共有，由业主委员会委托物管企业管理收费。

已通过租售、附赠等约定方式处置的，仍不能满足小区全体业主共同的公共需求，由建设局、执法局、如城镇政府督促开发商采取相应的弥补措施。

对所有权有争议的及时进行协调界定，可通过调解、仲裁、诉讼等方式解决。

第二十三条　专项维修资金由执法局负责收缴，设立专用帐户，实行专款专用，定期公布使用情况。市财政、审计、监察部门对专项维修资金的缴纳归集、管理、使用加强监督。

　　专项维修资金由开发单位在商品房销售时统一代收后集中解缴至市执法局。专项维修资金的管理细则由市执法局会同有关部门另行制定。

　　第二十四条　办法所称的物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内公共设施保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当依法交存专项维修资金。

　　第二十五条　自2001年7月1日以后，原开发单位未缴纳专项维修资金的，应连同滞纳金进行补缴；专项维修资金挪作他用的，由执法局责令限期改正，逾期不改正的，加收滞纳金并予以处罚。　　

产权登记发证单位在登记发放产权证时，应查核专项维修资金是否足额缴纳的票据，未足额缴纳的不得发放房产权证。　　

　　第二十六条　暂不具备实行物业管理条件的楼栋，继续由原产权单位（开发单位、主管单位）组织维修、管理和整治。原产权单位（开发单位、主管单位）也可以委托社区统一管理，费用由原产权单位承担。

　　第二十七条　对2003年3月1日以前建设的未实施物业管理的老小区实行综合整治，统一规划，分步实施到位。

　　（一）改造主体：由建设局牵头如城镇及所属街道办事处、社区居委会组织实施。

　　（二）资金来源：有开发单位、主管单位的，由原开发单位、主管单位出资。没有开发单位或主管单位的，由市、镇两级财政筹资。

　　（三）改造方式：各街道办事处设立社区服务中心，具体负责老小区及不具备物业管理条件的零星分散住宅楼栋的物业服务。

　　不具备改造条件的，由建设局牵头原开发单位、主管单位根据专项维修资金缴纳标准及物业管理费用标准进行补缴，此费用作为社区服务中心的经费。

在老小区没有改造到位前，暂由社区统一进行物业管理，费用由市、镇两级财政负担。

　　第二十八条　经改造后的老小区，由业主委员会选聘有资质的物业管理企业进行物业管理服务。

　　经改造后移交给业主委员会，对仍不具备物业管理条件的零星分散住宅楼栋，由社区服务中心负责物业管理服务。

第二十九条　执法局、镇政府及街道办事处应当建立投诉管理制度，接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业的投诉，投诉接待的地点、时间应予以公布。

　　执法局受理投诉的，应在受理之日起30日内将处理意见回复投诉人。　

　　第三十条　对不认真履行本办法规定的相关职责的行政机关及其工作人员，依据《行政机关公务员处分条例》及相关的过错责任追究制度进行处理。

第三十一条　行政机关及履行行政职责的单位不履行本办法规定职责的，行政管理相对人及利害关系人可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十二条　本办法适用于如城镇、如皋经济开发区。

　　本市其他镇及开发区参照本办法执行。

　第三十三条　本办法由市政府法制办公室负责解释。

第三十四条　本办法自公布之日起施行。