吉林市住宅区物业综合管理规定

为加强全市住宅区物业综合管理工作，保障居民的良好居住环境，建立权责统一的长效监管机制，进一步推进规范化物业管理工作，提高全市物业管理水平，特做出如下规定：

一、落实物业属地管理，强化市、区、街道、社区物业综合管理体制

（一）市人民政府对全市住宅区物业综合管理工作负总责。市房地产管理局是全市住宅区物业综合管理工作的主管部门，负责监督、指导和考核各区人民政府、市直各相关部门住宅区物业综合管理工作；协调、处理住宅区物业综合管理中出现的各种问题；建立市、区、街道、社区四级物业管理责任体制。

（二）各区人民政府必须建立区、街道、社区三级物业管理责任体制；建立住宅区物业综合管理责任制及弃管应急预案。

（三）各城区(含开发区)物业办履行下列职责：

1、负责考核街道办事处和区各相关部门的物业综合管理工作；

2、指导、监督物业服务企业、业主大会、业主委员会的工作，负责业主委员会备案；

3、负责物业服务企业资质、批准协议选聘物业服务企业、前期物业管理招投标、物业交付使用、物业承接验收、物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金的监督管理；

4、受理物业管理投诉，查处违反物业管理法律法规行为；

5、负责指导、督促街道办事处、社区居民委员会落实弃管住宅区（楼）管理工作。

（四）街道办事处实行主任负责制。街道办事处城管科负责辖区住宅区物业综合管理的具体工作，统一名称为城管物业科。街道办事处应当建立物业综合管理责任考核制度，并履行下列监管职责：

1、考核社区居民委员会物业综合管理工作；

2、负责对住宅区道路、方砖、绿化等公共设施自然破损情况的巡视和报告；负责住宅区卫生保洁；

3、负责对人为破坏道路、方砖、绿化等公共设施及违反市容、规划、物业管理等法律、法规行为及时劝阻。劝阻无效的，以书面形式向城管行政执法、规划、物业、建设等部门报告；　　

4、指导业主选聘物业服务企业，监督、检查物业服务企业的管理和服务；

5、指导、监督业主自治管理活动，组织业主召开首次业主大会，指导业主委员会换届工作；

6、负责住宅区弃管期间的卫生保洁工作；

7、调解物业管理纠纷。

（五）社区居民委员会在物业综合管理工作中，接受区物业办和街道办事处城管物业科的领导，负责本社区物业综合管理工作。建立物业综合管理责任制。社区主任助理在社区居民委员会主任的领导下，专职从事社区物业管理工作。社区居民委员会履行下列物业综合管理监管职责：

1、对违反市容、规划、物业管理和房屋安全等法律、法规行为，进行劝阻。劝阻无效的，及时以书面形式向街道办事处报告；

2、指导、监督业主大会、业主委员会、物业服务企业的物业服务和业主物业自行管理活动；

3、组织召开首次业主大会会议并及时指导业主委员会换届工作。对不能成立业主大会的，行使业主委员会职责；

4、组织受益业主缴纳维修费用，对住宅区弃管期间的楼房本体进行维修；

5、调解物业管理纠纷。

二、各相关部门认真履行物业综合管理工作职责，共同做好住宅区物业综合管理工作

（六）市房地产管理局负责对下列行为进行查处：

1、擅自占用物业共用部位或者损坏、占用、移装共用设施设备的；

2、开发建设单位不按规定提供物业服务用房的；

3、开发建设单位没有通过招投标方式或批准协议方式选聘物业服务企业的；

4、开发建设单位擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备所有权的；

5、开发建设单位不移交相关资料的；

6、开发建设单位不向物业买受人明示《前期物业服务合同》的；

7、开发建设单位占用、挪用物业专项维修资金的；

8、物业服务企业未取得资质证书擅自从事物业管理活动的；

9、物业服务企业不履行物业服务合同约定的义务的；

10、物业服务企业出租物业服务用房或利用共用部位、公共场地经营的。

（七）市、区城市管理行政执法局向每个街道办事处派驻行政执法工作人员，具体负责对下列行为进行查处：

1、未经批准擅自挖掘或破坏损坏未封闭住宅区市政道路、方砖、绿化、环卫、健身器材等公共设施的；

2、违法搭建建（构）筑物、棚亭厦、自行车棚的；

3、在楼房顶部或楼体上擅自搭建建（构）筑物或改变房屋外立面造型的；

4、擅自在公共场地上堆放杂物或倾倒建筑垃圾和生活垃圾的；

5、擅自在户外从事洗车、修车经营活动或设立摊点及从事露天烧烤的；

6、擅自张贴、安装楼体广告、牌匾、落地灯箱或在房屋、走廊乱涂乱画、散发野广告的；

7、擅自在住宅区及公共用地挖掘、圈地、耕种或饲养畜禽的。

（八）市公安机关负责对下列行为进行查处：

1、住宅区及房屋内存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的；

2、阻碍消防通道的；

3、停放中型以上客车及货运机动车辆的。

市公安机关对住宅区及房屋消防设施实行监督管理，督促产权单位、管理单位完善消防设施。

（九）市、区环境保护管理局对下列行为进行查处：

1、开办产生超标噪声的机械加工及娱乐项目的；

2、油烟无封闭管道排放的。

（十）市发改委对开发建设单位、物业服务企业违规收费、乱收费行为进行查处。

三、加强项目规划、建设、验收的监管，全面规范新建住宅区物业管理

（十一）市规划局合理、统筹规划住宅和商业网点的布局。按照《吉林市物业管理条例》的规定，规划物业服务用房的具体位置和面积，并在规划图中予以标注。已办理商品房预售许可证的商品房住宅区，已批准的物业管理配套设施规划不得擅自变更。

（十二）住宅和配套设施应严格按照工期施工，同时验收、同时交付使用。强化质量监督、规划、消防、市政公用等验收。综合验收前，质量监督、规划、消防及供水、供电、燃气、供暖、通讯、有线电视、电梯等配套设施必须验收合格。其中，供水（含高层加压供水）、供电、燃气、供暖（含高层加压供暖）、通讯、有线电视等设施应按协议向相关管理单位进行移交。

（十三）强化住宅项目综合验收制度，物业管理行政主管部门参与房地产开发管理机构组织的住宅项目综合验收工作，严格按照物业管理标准进行验收，并向房地产开发管理机构出具书面意见。综合验收合格后，开发建设单位可向房屋买受人办理入住手续。未办理备案手续的，开发建设单位不得将物业交与物业买受人，房地产管理局对该项目不予初始登记。

（十四）加强新建住宅小区房屋使用的监管。物业管理区域内的住宅、机动车库的业主，不得擅自改变其使用用途。各区政府指定的部门要对擅自拆改房屋行为进行查处。房地产管理局在审批住宅业主房屋拆改手续或工商、教育、劳动和社会保障、卫生、药品监督、文化、公安、环保等行政主管部门批准住宅小区住宅业主利用其住宅、机动车库申请的从事经营活动及变更的许可时，业主必须出具有利害关系业主书面同意业主改变房屋使用用途的意见。消防部门审批消防手续时，对另设防火通道的，必须查验房屋拆改批准手续。

四、加强旧住宅区的物业综合管理，落实旧住宅区的房屋及配套设施的管理责任

（十五）加强旧住宅区楼房本体共用部位维修养护。旧住宅区楼房本体共用部位必须由原产权单位或其委托的物业服务企业进行维修养护管理。无管理单位的房屋，由社区居民委员会组织业主召开业主大会，指导业主大会选聘物业服务企业或进行自行管理。无法召开业主大会的，房屋本体共用部位（屋面防水、外墙皮修复、粉饰、楼道门窗、楼道灯等）需要维修时，由社区居民委员会行使业主委员会职责，组织业主维修，费用由受益业主分摊。

（十六）加强环境整治住宅区环境配套设施管理。各区政府对环境整治住宅区各种配套设施管理负总责。街道办事处是整治住宅区道路、方砖、绿化等配套设施使用情况的具体监管单位，区建设局是维修养护单位。社区居民委员会在日巡视过程中发现道路、方砖、绿化等配套设施自然损坏的，应当立即向街道办事处报告，街道办事处接到报告后，应立即报区建设局维修。巡视中发现人为损坏的，社区主任助理查清责任人并报市、区行政管理执法局予以查处。

（十七）保证环境整治住宅区环境配套设施维护资金的投入。维修养护所需费用按照环境整治住宅区的道路、方砖、绿化工程总投资的5—7%的标准，由市人民政府从城市维护费中单独列支，定额划拨给区人民政府。

（十八）加强住宅区住宅相关配套设施的维护。各相关专业设施管理单位要做好供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，满足社区居民的需求。公用供电设施及业主电表（含电表）以外的供电设施，由供电单位管理维修。业主户外的供水设施，由供水单位管理和维护。未实施物业管理住宅的下水设施（井、管线、化粪池）的疏通、清掏和维修由市政公用局负责，所需费用从市城市维护费中列支。

（十九）任何单位和个人不得擅自挖掘住宅区内道路、方砖、绿地和其他场地。因工程建设需要挖掘的，必须到所在地的区建设局办理审批手续，并缴纳挖掘复原费用，由区建设局负责复原。对于擅自挖掘的，由市、区行政管理执法局责令其停止施工，补办审批手续，并予以处罚。

五、建立区、街道、社区落实弃管住宅区（楼）管理的联动机制，解决弃管住宅区（楼）管理问题

（二十）住宅区（楼）出现物业弃管倾向或物业弃管发生时，社区居民委员会要查明原因，及时向街道办事处和区物业办报告。

（二十一）住宅区（楼）弃管后，街道办事处应当立即组织环卫保洁单位承担环境卫生保洁工作，直至新的管理单位提供物业服务之时，所需费用由受益业主分摊。同时，街道办事处、社区居民委员会组织召开业主大会，确定选聘新的物业服务企业或实行业主自行管理。管理单位确定后，街道办事处应当及时向区物业办报告。

六、建立质价相符的收费机制，切实解决物业服务收费难的问题

（二十二）市发改委制定各级物业综合服务的政府指导价格。

（二十三）凡未通过综合验收，且已经向业主办理入住手续的物业项目，在交付使用验收前，物业服务企业所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担。

（二十四）售房单位应当加强对各自房改房屋和公有房屋的维修养护管理。物业服务企业接收企事业单位房屋管理后，只收租金，不对房屋本体共用部位、共用设施设备维修养护的，可由业主委托其他物业服务企业服务。其公有房屋的承租人应从租金中扣除房屋本体共用部位共用设施设备维修费用后，剩余部分作为租金交给售房单位。

（二十五）结合“城市一卡通”工程的实施，对具备条件的住宅区，将物业服务费用或业主应承担的房屋本体共用部位共用设施设备维修费用，纳入“城市一卡通”进行收取。

（二十六）对无理由欠缴物业服务费用或维修费用的业主，通过媒体公开予以曝光，向社会公布。同时，业主委员会或者社区居民委员会可以通知不缴费业主所在单位，由其所在单位从工资中扣除。业主委员会或社区居民委员会也可以向人民法院起诉。

七、加大清缴力度，强化物业专项维修资金的管理工作

（二十七）加强房改维修资金的清缴力度。改制企业的房改维修资金必须列入改制成本，统一转入市物业专项维修资金管理中心设立的物业维修资金专户，进行统一管理。

（二十八）进一步加大商品房维修资金的清缴力度。对有拖欠、挪用维修资金行为的开发建设单位，对于情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

八、建立考核、奖惩机制，确保长效监管机制的建立

（二十九）市人民政府制定全市住宅区物业综合管理考核细则，每年对全市住宅区物业综合管理工作进行一次考核。具体考核工作由市房产局组织，考核结果报市政府。对成绩突出的市直各相关部门、区人民政府、区相关部门、街道办事处、社区居民委员会，由市政府予以奖励。凡是物业综合管理没有达标的，取消区政府或相关部门的评优资格。对于各区政府、各相关行政主管部门失职的，由市人民政府予以通报批评，并给予相应的经济处罚。

（三十）各区人民政府每年对街道办事处物业综合管理工作进行两次考核。一次未达标的，取消街道办事处评优资格。两次未达标的，对街道办事处和相关部门予以通报批评，对相关责任人予以行政处分。

（三十一）街道办事处应当每季度对社区居民委员会物业综合管理工作进行一次考核。一次未达标的，对社区居民委员会及责任人给予警告；两次未达标的，辞退社区主任助理。

（三十二）加强住宅区物业综合管理的日常监管力度，对住宅区物业综合管理工作实行动态监管。按照责任划分，分别对相关责任单位和责任人予以相应的经济处罚和行政处分。

（三十三）本规定自公布之日起施行。国家、省、市出台新的规定时，按新规定执行。