济宁市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范城市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于济宁市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业服务企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市政府价格主管部门会同物业行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县级政府价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，特业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价。

成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业服务企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，由物业服务企业报当地价格主管部门核定。

未成立业主大会的，由物业服务企业报当地价格主管部门核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报当地价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分物业产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业服务企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条 为体现“优价、质价相符 ”的原则，实行政府指导价的物业服务收费实行等级收费管理。各等级收费基准价上下浮动幅度为10％。对达不到等级服务标准的物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定，收费等级由物业服务企业提出申请，报经当地价格主管部门会同同级物业行政主管部门按照《济宁市住宅小区物业服务收费等级评定标准》考核、确定。

住宅小区物业服务收费等级评定以住宅小区为单位，一个小区执行一个等级收费标准。住宅小区的物业服务收费等级每两年评定一次。

第八条 物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。业主自用的车库、储藏室、地下室不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室的物业服务费，实行市场调节价，可适当高于住宅物业服务收费标准。

第九条 住宅小区物业服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十条 未经价格主管部门同意，物业服务企业不得以任何名目向物业产权人收取长期占用性质（超过一年以上）的违约金、押金、保证金等。

第十一条 住宅小区物业服务收费等级，原则上在住宅销售或入住率达到60％后评定，对入住率未达到60％的住宅小区，物业服务企业已按住宅区物业服务与收费等级标准进行管理的，由同级价格主管部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。

第十二条 业主与物业服务企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

（二）物业共同部位、共同设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业服务区域清洁卫生费用；

（四）物业服务区域绿化养护费用；

（五）物业服务区域主秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共同部位、共同设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

第十五条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条 物业服务企业有实施收费时，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业服务区域的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十七条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相等的服务。

第十八条 政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。

第十九条 物业服务企业自用的办公及生活用水、用电等，应单独设表计量，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第二十条 装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用有关规定自行处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，处理费用由双方协商确定。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移的，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。

第二十二条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十三条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。

第二十六条 物业服务企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业服务企业的也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第二十七条 住宅小区内未设专用停车场的，不得收取停车费。设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放、管理、服务费，具体标准另文下达。

第二十八条 物业服务企业在向政府价格主管部门申请确认收费等级、收费标准时应提供以下资料：

1、工商营业执照；

2、企业资质证书；

3、物业服务委托管理合同；

4、住宅小区公共性物业服务收费标准申请表；

5、申请物业服务收费标准的书面报告和成本测算材料。

第二十九条 各级政府价格主管部门会同物业行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门的依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第三十条 本办法由济宁市物价局、济宁市建委按各自职责负责解释。

第三十一条 本办法自2008年10月1日起执行。此前凡与本办法不符的，一律以本办法为准。

附件：1、济宁市住宅小区物业服务等级评定标准

2、济宁市住宅小区物业服务收费指导价标准

3、济宁市住宅小区物业服务收费标准申请表

济宁市住宅小区物业服务收费指导价标准

单位：元/月  建筑平方米

济宁市住宅小区物业服务收费标准申请表