徐州市关于进一步加强物业管理工作的意见( 试行)

徐开管〔2009〕40号

各镇、办事处，机关各部门（单位），拆迁安置小区各村（居），物业服务中心，建成区各商品房小区物业服务企业：
　　近年来，随着开发区深化“二次创业”，全区商品房开发、工业园区及拆迁安置房建设发展迅猛，物业管理、物业服务的覆盖面大幅度增加，强化物业管理工作、提高物业管理水平和服务质量尤显重要。为进一步加强物业管理，理顺管理体制，提高广大居民的居住质量和物业服务企业的服务水平，按照《江苏省物业管理条例》及市政府徐政发〔2007〕27号《关于进一步加强社区建设的意见（试行）》精神，结合我区小区建设与管理的实际情况，经研究提出如下意见：
　　一、充分认识新时期加强物业管理工作的重要性和必要性
　　物业管理工作对提高居民生活质量、保障居住安全、提供舒适优美的生活环境具有十分重要的作用。开发区物业管理工作起步较晚，经过近几年的实践探索，从无到有、从点到面稳步发展，现在区内居民小区、办公机关、工厂企业、学校医院、商场、道路、绿化等基本上全方位实行了物业管理，开发区建成区内物业管理的覆盖率已达90%以上，但整体的服务质量不高、管理水平亟待提升，特别是随着开发区的迅猛发展和城市化进程的加快，物业服务的广覆盖与精管理之间的矛盾愈显突出，粗放式的管理模式已远远不能适用新时期全区“二次创业”、加快发展的需要。理顺物业管理体制、加强人员培训、明确工作职责、细化服务标准、强化监督考核，既是当前使物业管理工作与全区城市建设相适用、相配套的需要，也是通过提升服务，改善全区环境，提高城市形象与改善民生的需要。各级各单位都要从维护全区建设和发展大局，从建设和谐社区与美好家园的高度出发，统一思想，提高认识，高度重视，把物业管理工作摆上各项工作的重要日程，列入年度考核的重要内容，扎扎实实地抓好、管好。
　　二、进一步理顺物业管理体制，建立完善的物业服务网络
　　市政府徐政发〔2007〕27号《关于进一步加强社区建设的意见（试行）》明确提出：物业管理工作要实行“属地管理，分类指导，条块结合，以块为主”。为此，开发区范围内的物业管理工作要进一步理顺管理体制，实行房管部门业务指导，镇（办）属地管理的管理体制，开发区房管处作为全区物业管理工作业务指导、业务监督的扎口单位，内部要设立物业科，专项从事物业管理工作；各镇（办）都要明确主抓此项工作的分管领导，把物业从城管工作中分离出来，成立物业科，明确管理人员；各拆迁安置小区的村（居）委会要根据小区的建设及上房情况，及时组建小区物业服务中心(以下简称物管中心)，加强小区物业服务的机构建设。
　　（一）适时组建物业服务中心。对整体面积较大、相对封闭的拆迁安置小区，各相关被安置村均应联合成立物业服务中心，为相关村集体经济组织的下属企业，专职从事小区的物业管理服务工作，物管中心自主经营、自负盈亏、独立核算，接受辖区村（居）的组织领导，其工作情况同时接受其它出资主体的监督。对单体面积较小且分布较分散的小区或独幢楼，可由镇（办）成立物业服务中心直接管理，或委托附近有物业管理企业的小区挂靠管理。
　　（二）科学配备物管中心工作人员。物管中心的班子成员，由出资的相关村集体经济组织按照公平、公正的原则，从各村（居）内有文化、有威信、责任心、事业心较强的村（居）民（村、居委会）中协商选聘；其他一般工作人员，各相关村按实际出资比例从失地农民中择优录用。物管中心人员的工资标准，初期由物管中心筹备组的相关单位参照同期区内同类物管中心人员的实际工资标准集体确定。
　　（三）物管中心的人事任免。为保证物管中心工作的稳定性和连续性，各相关村集体经济组织在物管中心筹备和运行期间，不得无原则从物管中心随意抽人调人，确需变动中心班子成员（主任、副主任）的，由相关出资村集体经济组织联合商议，并报请辖区镇（办）批准，同时要及时到区房管处备案。
　　三、进一步细化物业管理的服务标准，明确各有关职能单位的工作职责
　　按照市政府加强全市物业管理的徐政发〔2007〕115号、〔2007〕120号、〔2007〕198号文件精神及《徐州市推行准物业管理工作手册》的具体要求，结合各小区现有的管理标准，开发区房管处要对全区范围内实行物业和准物业管理的小区、工业集聚区，依据物业服务合同及有关法律法规规定，指导各物业服务单位进一步完善服务标准，制定检查验收标准；各物业服务企业在具体工作中，要从大局出发，提高标准，主动服务，切实做到小区管理环境优美、业主满意。
　　开发区房管处、各有关镇（办）、村（居）、物业服务企业，要明确各自职责，做到职责分明、各司其职、各负其责，开发区房管处要认真做好业务指导、人员培训和监督考核；各镇（办）是小区管理的责任主体，要及时组织辖区内各小区按照有关规定，加强自身管理，提高管理质量和服务水平，逐步完善对小区环境的投资改造；各村（居）特别是拆迁安置小区要高度重视、集中精力、配强力量、抓好管理，拆迁安置小区各村（居）要把物管中心从村支部、村委会中分离出去，切实做到按标准保障经费，实现物管中心独立自主、自负盈亏，要进一步明晰相互职责。
　　（一）物业服务中心的主要职责。依据物业管理的法规政策，按照物业服务中心与各村（居）签定物业管理服务合同的约定，做好如下物业服务工作：
　　1、物业管理区域内共用部位和公共设施、设备日常运行、维修养护管理；
　　2、物业管理区域内的主要道路、车棚、停车场及其设施和各类车辆（包括机动和非机动）的统一管理；
　　3、物业管理区域内的清洁卫生和绿化维护；
　　4、物业管理区域内的公共秩序维护，协助公安机关做好安全防范工作；
　　5、对物业管理区域内住户装饰装修活动进行监管；
　　6、物业档案资料的归集、整理与归档工作；
　　7、突发事件的应急管理服务；
　　8、及时向相关村集体经济组织和业主委员会报告小区物业管理情况；
　　9、配合相关村集体经济组织清理各类违章物品、加强小市场管理和开展社区文化活动；
　　10、法律政策及物业服务合同规定的其他事项。
　　（二）辖区村（居）委会的主要职责。辖区村（居）委会负责对小区物业服务中心的组织领导和业务监督工作，其职责如下：
　　1、做好物业服务中心的筹建工作，保障物业服务中心独立自主开展工作；
　　2、加强对小区物业管理及群众关心的设施、设备的投资改造，不断改善物业管理和群众生活环境；及时组织清除小区内各类乱搭乱建、乱贴乱划、乱堆乱放等各类违章物品；
　　3、做好小区内居民再就业以及各类摊点、临时农贸市场的疏导管理工作；
　　4、广泛宣传发动群众，组织社区文化娱乐活动，提高社区居民遵规守约的文明素质，营造良好的社区物业服务氛围；
　　5、加强对物业服务中心工作的监督领导，并按规定及时拔付物业费；
　　6、受理小区业主有关物业服务质量的投诉，协调处理物业管理中的各类矛盾纠纷。
　　四、加强费用收缴，拓展收入来源，实现物管经费收入的多元化
　　开发区建成区老商品房小区由于物业费收费标准及收缴率比较低，物业服务单位效益较差，服务质量及服务水平跟不上，各单位要通过加强宣传、提高服务标准、加强与各业主委员会和广大业主的沟通交流等措施，促进物业服务企业与广大业主之间的相互理解与融合，提高居民的缴费意识，对确需提高收费标准的，各有关部门要及时召开居民听证会，充分听取各方意见；新建商品房小区物业服务单位，要充分与地方各有关单位和部门通力配合，严格按照有关法律法规规定，从严管理，依法收费；各镇（办）、村工业集聚小区，要按照既有渠道和标准，充分保障物业服务费用按时足额到位；区内各拆迁安置小区面广量大，居民教育、日常管理、杂物清理等各项工作任务繁杂，各有关镇（办）、村（居）要切实从大局出发，认真做好物管经费的保障工作：
　　（一）收入来源。在物业服务中心正常运营期间，其主要收入来源包括各相关村集体经济组织按建筑面积比例分拔的额定物业费（暂按0.20元/㎡.月结算）、封闭车棚对外承包租赁费、承担辖区范围内物业服务的各类经营性房的物业服务费收入、停车场、非集体经济组织成员入住按标准缴纳的物业费以及物业服务中心提供的其它服务性收入等。
　　（二）物管经费专款专用。在过渡期间，区财政拨付的物管启动资金及日常管理费用、过渡期满各村按比例支付的物业费以及物管中心其它的服务性收入，只能用于小区物业服务中心的筹备及日常管理（小区公共用水、路灯照明等支出按规定由各村集体经济组织另行支付），辖区村委会（居委会、业主委员会）不能挪作小区固定资产投入等其他用途。
　　（三）额定物管经费的支付来源。额定物管经费由相关村集体经济组织按实际建筑面积比例分摊，在区财政拨付期间，从各村相关集体经济组织集体资产中拨付；过渡期满各相关村集体经济组织有固定收入来源后，物管中心直接按比例定期向相关村集体经济组织申请拨付。
　　（四）额定物管经费的拨付程序。在过渡期间小区所需的物管资金，由筹备组（物管中心）申请，相关单位和个人共同签字盖章，区财政在定额范围内，直接拨付物管中心；过渡期满各相关村集体经济组织按照物管中心的申请报告，按规定标准直接拨付。
　　（五）物管资金的审查管理。中心筹备期间物管经费的使用情况，物管中心要每月向中心筹备的相关单位提供书面报告；筹备期满物管中心正常运营后，辖区镇（办）要加强对物管中心经费使用情况的跟踪审计，并把审计结果及时转送相关出资的村集体经济组织，必要时各物管中心要对收支情况每月定期向区内全体业主公开。
　　五、加强人员队伍建设，搞好人员培训，提高物业管理人员的业务水平和服务意识
　　建设一支高度敬业、业务精通、技术娴熟、主动服务意识强的专业化物业管理人员队伍，是抓好全区物业管理工作的前提和基础。开发区房管处要根据区内物业从业人员、物业管理人员的情况，科学制定培训方案和培训计划，定期或不定期对区内物业从业人员、物业管理人员、部分村组干部，通过集中授课、现场观摩讲解、以会代训等方式，对新上岗人员要加强岗前培训，对在岗人员要分行业、分工种进行物业业务技术、职业道德、行为及操作规范培训，通过培训提高物业从业人员的业务技能和主动服务意识，提高各小区物业管理人员的综合素质及整体管理水平。
　　六、创新机制，建立健全检查评比、以奖代补的小区管理激励机制
　　目前，开发区建成区范围内实行物业和准物业管理的“小区”主要有拆迁安置小区、老商品房小区、新建商品房小区、镇（办）、村工业集聚区等四类，根据市、区有关要求及各小区管理现状，从今年一季度开始，开发区房管、财政、监察、审计、执法、卫生等有关部门，要按照各小区管理的实施标准，分别制定检查和验收标准，按月或按季、定期或不定期对区内各物管小区进行联合检查，对检查结果，要及时通过有关途径和渠道在全区范围内进行通报，对情况严重、通报整改无效的，要以专题报告的形式报请区主要领导审阅，实施专项督查。
　　为了充分调动各镇（办）、村及有关物管单位的积极性，做到奖罚分明、增压提效，对上述四类“小区”的管理，要实行“以奖代补”的管理机制。一是对各镇（办）、村的工业集聚小区，年初按实际建筑面积0.10元/㎡.年的标准收取镇(办)管理抵押金；对区内各拆迁安置小区平均按0.20元/㎡.年的标准收取镇（办）管理抵押金，年终按照全年综合检查评比结果，对管理较好的小区，开发区按同样比例配套奖补，并授牌表彰，对管理较差的镇（办）不仅不予补助,还要相应按比例扣除抵押金。二是对区内桃园、金贝、金苑、碧螺一、二、三期等六个老商品房小区，年终按照全年综合检查评比结果，平均按0.20元/㎡.年的标准进行奖补；三是对区内新建商品房小区，严格按照《江苏省物业管理条例》及各物管单位与业委会签定的《物业服务合同》进行检查评比，对管理效果特别突出的，年终视情况给予一定的奖励。
　　七、加强领导，建设以属地管理为主、各部门参加、齐抓共管的管理机制
　　各镇（办）是推进小区物业管理的责任主体，要切实按照属地管理的原则，成立相应的管理部门，配备管理人员，全面加强对辖区村、居委会及物业服务企业的组织和领导；区房管处要按照《江苏省物业管理条例》及其他法律法规的有关规定，加强对各物业服务企业的业务监督和指导，制订行业基本规范和操作标准，通过各种方式加强人员培训，及时组织对各物业服务项目进行检查和评比，督促各相关单位进行整改；全区财政、监察、审计、行政执法、建设、园林、物价、综治、公安、卫生、工商、交通、环保、水、电、通信等相关单位和部门要按照各自职能，齐抓共管，切实加强对小区的管理和服务，共同推进全区小区管理工作出形象、上水平，提高居民的生活质量，营造开发区生态和谐的居住环境。

二〇〇九年二月二十七日