嘉善县物业专项维修资金管理实施细则

善政发〔2010〕44号

    嘉善县人民政府关于印发《嘉善县物业专项维修资金管理实施细则》、《嘉善县物业保修金管理实施细则》、《嘉善县物业区域相关共有设施设备管理实施细则》的通知

　　各镇人民政府（街道办事处），县府各部门、直属各单位：

　　《嘉善县物业专项维修资金管理实施细则》、《嘉善县物业保修金管理实施细则》、《嘉善县物业区域相关共有设施设备管理实施细则》已经县十四届政府第四十一次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合各自实际，认真贯彻执行。嘉善县人民政府于1997年9月17日印发的《嘉善县住宅小区物业管理办法（试行）》同时废止。

二○一○年五月二十八日

嘉善县物业专项维修资金管理实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于嘉善县行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本实施细则所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于物业共有部位、共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
第三条　本实施细则所称物业共有部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主对房屋享有的专有部分以外的共有部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　本实施细则所称共有设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。
专项维修资金实行统一收集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。
第四条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式。
实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由县物业维修资金管理机构（以下简称管理机构）代为管理。
业主委员会有未按期换届、应改选而未改选或未按规定及时备案等情况的，业主不得提出专项维修资金实行自主管理的申请及组织开展相关工作。
第五条　县建设部门会同县财政等部门负责本县范围内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

第二章 交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本实施细则的规定交存专项维修资金：
（一）住宅物业，但属一个业主所有且与其他物业不具有共有部位、共有设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业。
第七条　新建物业首期专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存，交付的标准为本县房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%—8%。具体比例由县建设部门会同县财政部门根据本县实际和房屋结构类型确定，报经县人民政府批准后公布。
新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理住宅小区交付使用条件备案时，按照物业总建筑面积代为交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当在签订购房合同时向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。建设单位没有向购房人说明且没有将该内容在购房合同中约定的，建设单位不得向购房人收取，房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业（含配套用房）专项维修资金由建设单位交存。
第八条 出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策和规定交存专项维修资金，专户存储，专款专用。
第九条 业主交存的专项维修资金属于业主所有。
从公有住房售款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
第十条 专项维修资金按有关规定在商业银行开立专户，以物业管理区域为单位设帐，按房号设分户帐；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房号设分户帐。
专项维修资金实行业主自主管理的，不得以业主委员会成员及其他人员个人名义开立帐户。
第十一条 收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。
第十二条 业主分户帐内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当采取下列办法续交：
（一）专项维修资金由管理机构代为管理的，应按当年新建物业首期专项维修资金交存标准续交专项维修资金，管理机构应书面通知业主在30日内到指定的商业银行续交专项维修资金；
（二）实行业主自主管理的，续交方案由业主大会决定。
第十三条 未按本实施细则规定交存首期专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
未按本实施细则第十二条第一项规定续交专项维修资金的，在续交前不得申请使用专项维修资金。
第十四条 实行业主自主管理的，业主委员会申请划转业主交存的专项维修资金，应当向管理机构提交下列资料：
（一）专项维修资金业主自主管理申请；
（二）业主大会同意本物业管理区域内专项维修资金由业主自主管理的表决意见和决定书；
（三）经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的，有实行专项维修资金自主管理的具体实施方案和续交方案。
管理机构在收到申请之日起30日内，经核查符合业主自主管理条件的，应当通知专户管理银行将该物业小区专项维修资金本息划转至业主大会开立的专项维修资金帐户并移交业主委员会。　
专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立专项维修资金管理制度。
业主大会开立的专项维修资金账户，应当接受管理机构的监督。

第三章 使 用

第十五条 使用专项维修资金实行方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
物业管理区域内共有部位、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。
本实施细则所称的保修期限，自物业交付消费者之日起计算。
第十六条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。
涉及整个物业区域的共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；涉及单幢或部分物业共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支；涉及未售出物业的，由开发建设单位按未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新、改造费用。
售后公有住房与商品房混合物业，其共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。　　
售后公有住房专项维修资金的使用按照县住房办、县财政部门的有关规定，参照本实施细则的相关规定执行。
第十七条 由管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，在每年3月底前提出当年度共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，由业主委员会（没有业主委员会的，由所在社区居民委员会）组织征求意见，经物业管理区域内专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报管理机构备案。　　
未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定，提出维修、更新、改造计划，制定使用方案组织实施并报管理机构备案。　　
共有部位、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案应当包含以下内容：　　
（一）维修、更新和改造项目及其具体内容；　　
（二）每个项目涉及的户数明细；　　
（三）每个项目的维修、更新和改造组织方式；
（四）其他需要上报的材料。　　
第十八条　由管理机构负责专项维修资金管理且已列入计划的项目，其专项维修资金的使用按照以下程序进行：　　
（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出具体实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出具体实施项目和资金使用预算。
（二）具体实施项目资金使用方案和资金使用预算，报业主委员会或社区居民委员会审核，审核时应当征求相关业主的意见。　　
（三）经审核后的具体实施项目的资金使用方案和资金使用预算，由业主委员会或者社区居民委员会在物业管理区域（具体实施项目所涉及的区域范围）内进行公示，公示期为7天，业主委员会或者社区居民委员会应当就公示内容向有关业主做好解释工作。
（四）由物业服务企业向管理机构提出维修资金使用申请，申请时应提供经审核后的具体实施项目的资金使用方案、资金使用预算及公示情况等，并填写物业专项维修资金使用申请登记表；未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会负责提出维修资金使用申请。
（五）管理机构根据申请在20个工作日内进行核准，并按照核准额度的70%拨付专项维修资金。
（六）物业服务企业与施工单位签订维修、施工合同；未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会与施工单位签订维修、施工合同。
（七）工程竣工后,由业主委员会或社区居民委员会，或者其委托的专门机构出具工程决算单及工程质量验收合格证明；对工程费用在10000元以上的，还应当经专业的审计机构审核并出具审计报告。
（八）物业服务企业或者社区居民委员会应当按照决算费用作出维修、更新和改造工程费用决算分摊清册，在物业管理区域（具体实施项目所涉及的区域范围）内进行公示，公示期为7天，并就公示内容向有关业主做好解释工作。
（九）决算费用未超过维修、更新和改造方案工程造价或者在约定范围内的，物业服务企业或社区居民委员会持维修、更新和改造工程费用决算分摊清册、工程决算单、工程质量验收合格证明、公示有关情况等材料到管理机构办理工程余款核拨手续，经管理机构核实后拨付工程余款，并按照分摊清册从相关业主的个人维修资金明细账中核减。　　
第十九条 专项物业维修资金实行业主自主管理的，其具体的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本实施细则第十七条、第十八条规定提出，经物业管理区域内专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并报县建设部门备案后，由业主委员会组织实施。
第二十条 专项维修资金使用后，管理机构应当将工程决算单、工程质量验收合格证明、审计报告及维修、更新和改造工程费用决算分摊清册等按物业项目立卷存档。
物业服务企业或社区居民委员会应当将维修、更新和改造方案、业主委员会或者相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、验收合格文件等按物业项目立卷存档。
第二十一条 物业管理区域内应当按首期交存的专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于紧急情况下物业共有部位、共有设施设备的维修和更新。
发生涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况，需要立即对房屋共用部位、共用设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付应急备用金。物业服务企业或相关业主未按规定及时实施维修和更新的，县建设部门可以组织代修，费用从应急备用金中支取。
应急维修、更新后30日内，物业服务企业或者社区居委会应当持相关资料报县建设部门备案，其费用按本实施细则第十六条规定结算后补足应急备用金。
第二十二条 下列费用不得从专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护更新费用；
（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

第四章 监督管理

第二十三条 下列资金应当转入专项维修资金：　　
（一）专项维修资金规定的存储净利息；　　
（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；　　
（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；　　
（四）共有设施设备报废后回收的残值； 　　
（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；　　
（六）其他按规定转入的资金。　　
第二十四条 专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户帐内。2001年1月1日前专项维修资金按已实际产生利息总额的日平均利率计息分摊。
对因历史原因造成专项维修资金明细不清、资金不足的物业（主要指2001年前）实行统筹管理。暂时无法进行结算的预收资金由管理机构实行统一管理，并利用其本金及利息对物业实行统一维修和管理。预收资金使用完毕后，应当续交专项维修资金，重新建立明细后统一纳入专项维修资金专户管理。
第二十五条 管理机构或者业主委员会应当定期与银行核对专项维修资金专户及存储情况，并每年3月底前在物业管理区域内向业主公布上年度专项维修资金基本情况（具体含以下内容），接受业主监督：
（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。
业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。
第二十六条 专户管理银行应当定期向管理机构及业主委员会报送专项维修资金对帐单。管理机构及业主委员会对资金帐户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。
第二十七条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。
除本实施细则规定的使用范围外，不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
第二十八条　专项维修资金的管理费用，在专项维修资金的增值收益中列支，为增值收益的8%，并与专项维修资金分账核算。
第二十九条　专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督检查。
第三十条　物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。
第三十一条　因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额，并按照以下规定返还：
（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。
第三十二条 违反本实施细则规定挪用专项维修资金的，由县建设部门会同县财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照《物业管理条例》等有关规定，对相关单位和个人给予行政处罚。
第三十三条 有关行政管理部门及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未依照本实施细则规定及时核准、拨付专项维修资金，造成一定损害后果的；
（二）未按照本实施细则规定进行管理，造成专项维修资金流失的；
（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；
（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违法行为的。

第五章 附 则

第三十四条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本实施细则规定建立专项维修金制度。
第三十五条 本实施细则由县建设局负责解释。
第三十六条 本实施细则自发布之日起施行。

嘉善县物业保修金管理实施细则

第一条 为了加强物业保修金的管理，保障物业正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》和国家有关法律、法规，结合本县实际，制定本实施细则。 第二条 本实施细则适用于本县物业区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）的交纳、使用、退还、管理和监督。
第三条 本实施细则所称的保修金是指建设单位按照规定比例向县建设部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。
第四条 保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条 县建设部门应当建立健全保修金管理制度，并指定保修金管理机构负责保修金的收存、核算、退还等日常管理工作。
第六条 县建设部门会同县财政部门负责本县行政区域内保修金管理的指导和监督。
第七条 新建竣工的用于销售的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅物业结构相连的非住宅物业，建设单位均应当按照本实施细则的规定交纳保修金。
第八条 建设单位在办理住宅小区交付使用条件备案时，应当一次性向保修金管理机构按照物业建筑安装总造价2%的比例交纳保修金；实行分期开发的，按照分期开发面积交纳，作为物业保修期内保修费用的保证。
保修金按有关规定在商业银行开设专户。
建设单位不按本实施细则的规定交纳保修金的，由县建设部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚，记入房地产开发企业诚信档案。
第九条 保修金管理机构收取交存保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。
第十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
正常使用条件下，物业保修期限为：
（一）屋面防水工程不低于8年；
（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
本实施细则所称的保修期限自物业交付消费者之日起计算。
第十一条 因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。
第十二条 建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。
建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订物业委托保修协议，明确权利与义务，以及保修费用支付方式。物业服务企业不履行协议给业主造成损害的，应当负赔偿责任，并记入物业服务企业诚信档案。
第十三条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按本实施细则第十四条的规定启动使用保修金：
（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题，并且经具备相应资质的房屋建筑工程质量检测机构鉴定属实的；
（二）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套，并且经有关部门验收属实的。
第十四条 出现本实施细则第十三条规定情形之一的，由相关业主或者业主委员会（未成立业主委员会的为社区居民委员会，下同）提出申请，经县建设部门核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。
第十五条 因建设单位不履行保修责任，业主委员会按照本实施细则规定动用保修金后，建设单位应当在保修金使用后15日内足额补存保修金。
第十六条 保修金管理机构应当做好保修金的建账和核算，每年3月向相关物业小区业主公布上一年度保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主的监督。
第十七条 保修金管理费用在保修金的增值收益中按8%的比例列支，并与保修金分账核算。
第十八条 保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债或转为银行定期存款，实现增值保值，不得挪作他用。
保修金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。保修金存款利息实行一年一结，在扣除第十七条规定的管理费用后，定期计入物业项目的保修金账户内。
第十九条 保修金存储期限为8年。
保修金管理机构应当在该物业项目所有物业交付消费者完毕之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，期满后按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。
第二十条 建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，县建设部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。
第二十一条 建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当支付的物业维修费用，纳入企业财产清算程序。
第二十二条 县建设部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本实施细则规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）截留、挪用、侵占保修金；
（二）未按照本实施细则规定进行管理，造成保修金流失的；
（三）在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
第二十三条 非住宅等其他物业保修金的管理可以参照本实施细则执行。
第二十四条 本实施细则自发布之日起施行。