文山州物业管理实施办法

（征求意见稿）
目 录
第一章 总则
第二章 业主及业主大会、业主委员会
第三章 物业服务企业资质管理
第四章 前期物业管理
第五章 物业管理服务
第六章 物业的使用与维护
第七章 物业维修基金
第八章 物业管理服务收费
第九章 法律责任
第十章 附则
第一章 总 则
第一条 为了加强我州城镇住宅小区物业管理，规范物业管理服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善提高人民群众的居住生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》、《云南省物业管理规定》等有关法律、法规的规定，结合我州实际，制定本办法。
第二条 本办法所称的物业，是指各类房屋及相应配套的设备、设施、道路、场地、绿化、交通、治安、环境，以及管理服务用房，会所等。
第三条 本办法所称的物业管理服务，是指物业服务企业（以下简称物业企业）按照物业管理服务合同约定，对各类房屋及配套的设施、设备、道路、绿化和相关场地等进行维修、养护、管理，维护环境卫生和公共秩序的服务活动。
第四条 本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主体功能配套齐全的住宅小区或住宅组团，以及各单位的单元住宅楼、办公住宅混合楼，住宅、非住宅混杂居住区，工矿居民点等。
第五条 本办法所称的业主，是指房屋所有权人或单位。
第六条 国家、政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择合法的专业化物业服务企业。鼓励物业管理服务采用新技术、新方法、依靠科技进步提高管理和服务水平。
第七条 凡在文山州行政区域内的物业管理服务活动均适用本办法。县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会、业主委员会
第八条 业主在物业管理服务活动中，享有下列权利：
（一）按照物业管理服务合同的约定，接受物业企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理服务的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，享有投票权，享有业主委员会成员的选举权和被选举权；
（五）监督业主委员会工作；
（六）监督物业企业履行物业管理服务合同；
（七）监督物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理使用；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第九条 业主在物业管理服务活动中，应当履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用，公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家和各级政府的有关规定交纳专项维修基金；
（五）按时交纳物业管理服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
第十一条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会和一个业主委员会。物业管理区域应根据便于管理，相对集中的原则划分，但建筑面积在30万平方米以上分多期开发的住宅小区，可以划分为两个以上物业管理区域。
属于城市建设中自然形成的，相对独立的住宅区和非住宅物业，可以划分为一个物业管理区域。
第十二条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县以上房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十三条 物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：
（一）将物业交给业主的建筑面积达物业管理区域总建筑面积50﹪以上的；
（二）将物业交给第一个业主之日起满两年的；
（三）占全体业主30﹪以上业主提议的；
第十四条 业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素，按下列标准确定：
（一）住宅物业，每套住宅建筑面积在140平方米以下的1票；超过140平方米不足280平方米的为2票；280平方米以上的为3票。
（二）非住宅物业，每处建筑面积在200平方米以下的为1票；每超过200平方米的增加1票，但最多不超过30票。
第十五条 业主大会履行下列职责：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业企业；
（四）决定专项维修基金的使用、续筹方案，并申报、监督实施；
（五）审议物业企业有偿服务及其收费标准；
（六）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（七）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有本区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
第十七条 业主可以委托代理人参加业主大会会议，业主应当有签名的书面委托书给代理人。委托代理人应当具备合法的民事权利，委托人在业主大会会议上享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，行使投票权；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理服务的有关事项提出建议；
（三）法律、法规规定的其他权利。
第十八条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约业主大会议事规则，选聘和解聘物业企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经本区域内全体业主所持投票权三分之二以上的业主通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20﹪以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第二十条 召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开15日以前通知全体业主，并告知相关的居民委员会，同时做好业主大会会议记录。
业主大会的决议、章程、规章制度等不得与国家的法律、法规相抵触。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理服务的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业管理服务合同；
（三）了解、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业企业履行物业管理服务合同；
（四）监督业主遵守管理规约和监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门和居民委员会、乡镇人民政府备案。
第二十三条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生，主任一人，副主任若干人。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织协调能力的业主担任。
业主委员会委员的任期一届为三年，可连选连任，但最长不得超过二届，业主委员会委员原则上不计发薪金。
第二十四条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
第二十五条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理服务无关的决定，不得从事与物业管理服务无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十七条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 物业服务企业资质管理
第二十八条 州人民政府房地产行政主管部门是州人民政府物业管理行业的行政主管部门，负责全州行政区域内物业企业的行政管理，负责一、二级企业资质的申报、年检的初审管理和三级企业资质以下等级的认证、审批和年检工作。
第二十九条 申请设立物业服务的企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还须按照国家建设部《物业管理企业资质管理试行办法》和《云南省物业管理企业资质等级管理办法》的规定办理。
在文山州境内从事物业管理服务活动的外地的物业企业，应当备齐有关资料到当地房地产行政机关进行登记，同时报文山州人民政府房地产行政主管部门办理备案登记。
第三十条 物业企业属于微利服务企业，享受国家，省、州对第三产业的优惠政策。
第三十一条 未取得物业服务资质等级的企业、个人不得承揽物业管理服务业务。业主委员会、房地产开发企业、机关、团体等单位不得聘请无物业服务资质的企业从事物业管理服务活动。
物业企业依法取得资质证书后方可接受委托，依法从事物业管理服务活动。在物业企业从事物业管理服务的从业人员，应当按照国家和省人民政府的有关规定，取得职业资格证书。
第四章 前期物业管理
第三十二条 本办法所称的前期物业管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘的物业企业实施的物业管理服务。开发、建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业管理服务合同。
第三十三条 房地产开发企业在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
开发建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十四条 开发建设单位制定的临时管理规约，应当在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约以予书面承诺。
第三十五条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业管理服务合同约定的内容。
前期物业管理服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会成立后与物业企业签订的物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止。前期物业管理服务合同期限最长不得超过3年。
第三十六条 业主依法享有物业的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，开发建设单位不得擅自处分。
第三十七条 物业企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并进行书面登记经有关人员签字认可后备案管理。
第三十八条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业企业移交下列资料，同时将下列资料（二套）报送同级房地产行政管理部门登记备案：
（一）小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，小区附属配套设施、地下管网工程竣工图，小区各项工程竣工验收和验收备案等资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业企业应当在前期物业服务合同终止时五日内，将上述资料全部移交给业主委员会。
第三十九条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。
第四十条 开发建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房配置标准如下：
（一）小区内房屋总建筑面积在1万平方米以内的，物业管理用房建筑面积不得少于10平方米；
（二）小区内房屋总建筑面积在1万平方米以上，3万平方米以内的，物业管理用房建筑面积不得少于30平方米；
（三）小区内房屋总建筑面积在3万平方米以上，5万平方米以内的，物业管理用房建筑面积不得少于40平方米，物业管理用房不少于二处；
（四）小区内房屋总建筑面积在5万平方米以上的，每超过1万平方米，物业管理用房在40平方米的基础上应当再增加15平方米，增加数量以此类推，物业管理用房应当为二处以上。
第四十一条 国家提倡开发建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。
住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应合法的物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小（总建筑面积1万平方米以内）的，经物业所在地房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应合法资质的物业企业。
第五章 物业管理服务
第四十二条 一个物业管理区域只能由一个物业企业实施物业管理服务。业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业订立书面的物业管理服务合同，物业管理服务合同的约定应当包括下列内容：
物业管理事项、区域、权限；物业服务质量、内容、范围、费用；小区内绿地、绿化管理；小区内道路、场地管理；小区内停车场地及收费管理；小区内公共部位、共用设备设施管理及经营收费管理；物业管理服务用房的使用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等。
第四十三条 物业企业应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的管理服务。物业企业未能履行物业管理服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十四条 物业企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业企业移交本办法第三十八条规定的资料。
物业管理服务合同终止时，物业企业应当在15日内将物业管理用房和本办法第三十八条规定的资料交还给业主委员会。
物业管理服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业企业的，物业企业之间应当做好交接工作，不得相互刁难。
第四十五条 物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理用房的用途是保障本小区业主和物业的管理服务的必备用房，未经业主大会同意，物业企业不得改变物业管理用房的用途。业主、业主委员会和业主大会不得处分物业管理用房。
第四十六条 物业企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理服务委托给他人。
第四十七条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业企业应当制止，并及时向公安机关和有关行政管理部门报告。
公安机关和有关行政管理部门在接到物业企业的报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十八条 物业企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，并协助做好救助工作。
物业企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，对被雇请的人员身份情况、家庭情况、社会关系情况、个人一贯表现情况等进行详细登记备案。
保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
物业企业在管理服务活动中，应当公示在本小区管理服务的全部工作人员基本情况和照片。工作人员应当相对固定，原则上更换时间一年以上，人员更换后须及时更换其基本情况和照片。
第四十九条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本管理办法和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第五十条 小区内的环境卫生清洁和业主的垃圾统一由物业企业清扫、收集投放在业主委员会确定的本小区内的投放场地，城市垃圾清运机构每日须到小区内将所投放的垃圾彻底清运到城市垃圾处理场（厂）。
第五十一条 小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位，但应当征得三分之二以上的业主同意，且不得影响业主的正常生活，不得影响道路通畅等，物业企业可收取车位费。收取的车位费70﹪归业主所有，作为专项维修基金存入房地产行政主管部门的专项帐户内，30﹪归物业企业所有。交纳车位费的车辆丢失、损坏等，业主和物业企业均不承担责任。
业主确需对停放的车辆要求特殊保管的，物业企业应当视情况收取车辆保管费，并出具车辆保管的有关依据和时限等手续并经业主签名认可，车辆保管费扣出车位费后全部归物业企业所有。在保管期限内发生车辆丢失、损坏（停放时间过长不能正常启动等除外）的，全部责任由物业企业承担。
第五十二条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业企业在物业管理活动中的投诉。
第六章 物业的使用与维护
第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、场地、绿化和共用设施、设备，不得改变用途。
业主确需改变公共建筑和共用设施、设备用途的，应当征得业主大会同意后报经规划、建设、房地产、消防等政府行政职能管理部门，依法办理有关手续后告知物业企业方可动工。
第五十四条 业主、物业企业等不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间等，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿化用地及公共空间的，应当征得业主委员会和物业企业的同意；物业企业确需临时占用、挖掘上述公共场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业企业必须将临时占用、挖掘的道路、场地、绿化用地及公共空间，在约定的期限内恢复原状。
第五十五条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。以上单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿化用地的，应当征得业主委员会和物业企业的同意后方可施工并及时恢复原状。
第五十六条 业主需要装修房屋时，应当事先告知物业企业，并向当地房屋安全管理部门办理申报登记手续。
房屋安全管理部门应当根据申请业主的房屋结构、质量和毗邻房屋的影响关系等情况，告知业主房屋在装饰装修中的禁止行为和注意事项等。
第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业企业的同意后，按照国家的相关规定办理有关手续，同时须向业主委员会签订租用协议，按期支付租金。租金收益90％用于补充小区内的专项维修基金，存入政府房地产行政主管部门规定的帐户内；10％用于业主委员会的日常办公经费。
物业共用部位、共用设施设备的经营收入和资金使用支出，业主委员会应当每个季度向业主公布一次，并接受业主的监督。
第五十八条 严禁业主、业主委员会、物业企业等擅自改变房屋结构、房屋外观；严禁拆改房屋承重结构、墙体、梁柱、楼板、阳台等；严禁搭占共用阳台、天台、屋面、通道、绿化等。
第五十九条 住宅、经营、生产、加工等混合的物业，经营人在经营、生产、加工时，从夜晚23时至早晨7时的时段中，不得产生65分贝以上的噪声和强烈的灯光以及有害气体。
业主在装修物业时，在以上时段中应当按照上述规定办理。
第六十条 经营餐饮、生产加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共环境的业主或者经营人，应当向业主委员会交付公共环境污染清洁保证金1000元以上至5000以下（视污染程度而定）。经营终止后，业主或者经营人清洁、还原被污染的公共部位后，业主委员会应当在二日内退还其全部的保证金；未清洁污染或者清洁不净的，业主委员会应当视具体情况扣减退还保证金。
业主委员会扣减留下的污染清洁保证金，只能用于清洁被污染公共部位的有关费用开支，事毕后，业主委员会应当公布其结果和保证金使用情况。
第六十一条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业企业维修养护，费用由责任人承担。
第六十二条 业主不得在小区内放养影响他人正常生活、安全及危害公共利益的家畜、家禽和宠物等。严禁将家畜、家禽和宠物的粪便排放在小区内。
小区内不得停放一吨以上的车辆，不得停放拖拉机、农用车辆等。
第七章 物业维修基金
第六十三条 文山州人民政府房地产行政主管部门，是全州物业共用部位、共用设施设备维修基金的管理部门。县人民政府房地产行政主管部门负责本县物业共用部位、共用设施设备的维修基金监管工作。
第六十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。
专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。
第六十五条 专项维修基金的收取、使用、管理的具体办法按照《文山州人民政府关于住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则》执行。
第八章 物业管理服务收费
第六十六条 物业管理服务实行有偿管理服务的办法，物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与管理服务项目、水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照文山州价格主管部门会同建设房地产行政主管部门制定的物业管理服务收费办法，在物业管理服务合同中约定。
政府鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业企业；提倡物业企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业管理服务收费通过市场竞争形成。
第六十七条 物业企业向业主提供管理服务的，不论是否与业主和业主委员会合同约订管理服务项目的，都应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准、服务时限等情况。
物业企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
第六十八条 物业管理服务收费明码标价的内容包括：物业企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。
以上物业管理服务收费的内容应当在小区内显著位置和收费点，采取公示栏、公示牌等接受业主监督。
第六十九条 业主应当根据物业管理服务合同的约定按时交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，由物业使用人交纳，物业使用人滞交或者不交纳的，由业主负连带交纳责任。
巳竣工但尚未出售或者尚未将物业移交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由开发建设单位交纳。
业主或者物业使用人不按照物业管理服务合同的约定按时足额交纳物业管理服务费用的，物业企业可以依法追缴，亦可以向人民法院起诉追缴。
第七十条 物业管理区域内，城市供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、垃圾清运等单位应当自行向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，其代理手续费用由上述委托单位支付。业主委员会无权委托物业企业代收上述费用。
第七十一条 物业管理服务费用的构成主要包括物业管理服务成本、法定税费和企业法定利润。物业管理服务成本费用一般由以下内容构成：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）经业主同意的其它费用等。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不属于该范畴内，应当通过专项维修基金予以管理列支。物业户内设施设备的维修、改造、疏通等费用需另外计算收取；
第七十二条 对于小区内二次加压水泵、电梯、消防等公共设施设备的运行维护费用，所有因此而受益的业主（或使用人）应当平均分摊支付。
第七十三条 物业管理服务收费的计算办法一般按法定的产权面积计算（以房屋所有权证登记的面积计费，未办产权证的以售房合同中的建筑面积计费），按月计算收取。
别墅、单体、联体住宅可按幢或者分户计算包干收费。
营业性商业物业可根据人流活动量多少，按法定产权面积或者分户计算收费。
第七十四条 实行政府指导价的物业管理服务收费，具体收费标准最高向上浮动不得超过30％，最低向下浮动不得低于40％。高于或低于此标准的视为不正当竞争手段。
第七十五条 县级以上人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门，是本辖区内物业管理服务收费的行政主管部门，应当加强对物业管理服务收费的监督管理。
第九章 法律责任
第七十六条 违反国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）和本实施办法的规定，开发建设单位在销售物业时未制定临时管理规约或者规约有侵害物业买受人合法权益的，以及未向物业买受人明示（签名）临时管理规约的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第五十七条规定处罚。
第七十七条 违反《条例》和本实施办法的规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第五十八条规定处罚。
第七十八条 违反《条例》和本实施办法的规定，开发建设单位、物业企业等不移交小区有关资料的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第五十九条规定处罚。
第七十九条 违反《条例》和本实施办法的规定，未取得物业管理资质证书从事物业管理服务的，聘请无物业管理资质证书从事物业管理服务的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十条规定处罚。
第八十条 违反《条例》和本实施办法的规定，物业企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员或者雇请身份、家庭、社会关系不明的保安人员等从事物业管理服务活动的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十一条规定处罚。
第八十一条 违反《条例》和本实施办法的规定，物业企业将一个物业管理区域内的全部物业管理服务一并委托给他人的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十二条规定处罚。
第八十二条 违反《条例》和本实施办法的规定，挪用专项维修基金的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十三条规定处罚。
第八十三条 违反《条例》和本实施办法的规定，开发建设单位在开发建设的住宅小区内不按照规定配置物业管理用房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十四条规定处罚。
第八十四条 违反《条例》和本实施办法的规定，未经业主大会同意，开发建设单位、物业企业或者业主委员会等擅自改变物业管理用房的用途的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十五条规定处罚。
第八十五条 违反《条例》和本实施办法的规定，有下列行为之一的，由县以上人民政府房地产行政主管部门按照国务院《条例》第六章第六十六条规定处罚，给业主或他人造成损失或者侵害的，依法承担赔偿责任和法律责任：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内公用道路、楼梯间、屋面、通道、场地、绿化等，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（四）擅自在物业管理区域内放养家畜、家禽和宠物的；
（五）不按规定时限，在物业管理区域内擅自制造65分贝以上噪声、强烈灯光或者排放有害气体的。
第八十六条 违反《条例》和本实施办法的规定以及物业管理服务合同的约定，业主逾期不交纳物业管理服务等费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业企业可以向人民法院起诉追缴。
第八十七条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予法安管理处罚。
第八十八条 违反《条例》和本实施办法的规定，县以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第十章 附 则
第八十九条 本实施办法由文山州建设局负责解释。
第九十条 本实施办法自2008年1月1日起施行。

二00七年九月三十日