任丘市物业管理实施办法

任丘市人民政府关于印发《任丘市物业管理实施办法》的通知
任政字〔2005〕6号

各乡（镇）政府、市区各办事处、开发区管委会，市政府各部门：
《任丘市物业管理实施办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

任丘市人民政府
二OO五年一月二十五日
　
任丘市物业管理实施办法
第一章 总则
第一条 为了规范我市行政区域内的物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境,根据国家、省、市有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 任丘市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。
本办法所称业主，是指房屋所有权人。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 任丘市行政区域内提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第四条 任丘市房产管理局是全市行政区域内物业管理的行政主管部门，负责全市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，规范、指导物业管理市场健康有序发展。

第二章 业主大会和业主委员会

第五条 业主在物业管理活动中的权利和义务。
(一)权利：
1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
4、参加业主大会会议，行使投票权；
5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
6、监督业主委员会工作；
7、监督物业管理企业履行物业服务合同；
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
10、法律、法规及本小区《业主公约》规定的其他权利。
（二）义务：
1、遵守业主公约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和物业共用设施设备的使用、公共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的规定；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、按时交纳物业服务费用；
6、法律、法规及本小区《业主公约》规定的其他义务。
第六条 一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益。
一个物业管理区域内成立一个业主大会。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
业主在首次业主大会会议上的投票权数，根据业主所拥有的物业建筑面积及住宅套数等因素决定。住宅小区每套一票；商业小区按建筑面积每一百平方一票。
物业管理区域的划分由市人民政府决定。
第七条 同一个物业管理区域内，业主入住率达50%以上或业主入住三年以上的，在物业管理行政主管部门的指导下，成立业主大会并选举产生业主委员会。但是只有一个业主或者业主人数较少的物业管理区域，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条 业主筹备成立业主大会的，应当在市房产管理局的指导下，由业主代表、开发建设单位（公房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。
第九条 筹备组应当做好下列工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定本物业区域《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其它准备工作。
本条（一）（二）（三）（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。
第十条 筹备组应当自成立之日起三十日内在市房产管理局的指导下，组织业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
第十一条　业主大会履行以下职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
　　（三）选聘、解聘物业管理企业；
　　（四）决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施；
　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、公共安全和环境卫生的维护等方面的规章制度；
　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
　　第十二条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
　　第十三条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　业主公约对全体业主具有约束力。
　　第十四条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　　（一）20％以上业主提议的；　
　　（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
　　发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由市房产管理局责令业主委员会限期召开。
　　第十五条　业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　第十六条　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
　　第十七条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　　第十八条　物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
　　业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
　　第十九条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　　第二十条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
　　第二十一条　业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
　　业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置及时公告。
　　第二十二条　业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。
　　第二十三条　业主委员会委员应当符合下列条件：
　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守国家法律、法规；
　　（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。
　　第二十四条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向市房产管理局备案。
　　业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
　　第二十五条　业主委员会履行以下职责：
　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　第二十六条　业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，及时交纳物业服务费用。
　　第二十七条　经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
　 第二十八条　业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
　　第二十九条　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
　　业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内显著位置及时公告。
　　第三十条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，市房产管理局可以指派工作人员指导其换届工作。
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第三十一条　经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内显著位置公告。
　　第三十二条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）有犯罪行为的；
　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（六）拒不履行业主义务的；
　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第三十三条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
　　第三十四条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在市房产管理局的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十五条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第三十六条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；业主委员会委员可以享受一定的津贴；以上经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定，物业管理企业收取物业管理费时一并收取。
　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每半年一次以书面形式至少在物业管理区域内显著位置公告三天以上，接受业主的质询。
　　第三十七条　业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
　　违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任
第三十八条 物业管理区域内的业主应遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准，不得改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面随意拆改，或随意占用房屋的共用通道，凡需要拆改、装修房屋的，必须经物业管理行政主管部门批准，由业主委员会、物业管理企业监督实施；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒和放射性物品等，不得在阳台上砌墙和存放超重物品，二楼以上的阳台围栏上摆放花盆，必须采用固定保护措施，防止坠落伤人；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的行为；
（五）不得侵害他人的正当权益；
（六）要禁止下列行为：
1、践踏、占用绿地、攀折花木；
2、占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公共设施而影响正常使用功能；
3、乱建违章建筑，乱堆垃圾杂物，乱泼污水、乱扔瓜皮果核和纸屑，在建筑物和构筑物上涂抹、刻画、张贴、损毁园林艺术雕塑；
4、打架斗殴、酗酒闹事、赌博、传播淫秽物品，聚众喧闹影响他人休息；
5、随意停放车辆和鸣放高音喇叭；
6、排放有毒和有害物质；
7、随意接引、拆除或损坏公用设施，随意占用或挖掘道路，向下水管道中乱扔杂物；
8、在公共场所和道路两侧乱设摊点；
9、饲养畜禽；
10、开办污染环境企业；
11、从事法律、法规、规章和本小区《业主公约》禁止的活动。
第三章 前期物业管理和物业管理服务
第三十九条　在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，开发建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十条　开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第四十一条　开发建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第四十二条　国家提倡开发建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的开发建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经市房产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第四十三条　开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第四十四条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第四十五条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第四十六条　物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，物业主体使用年限应等于或超过其设计使用年限，不得将工程质量不合格、配套不完善或未经综合验收的物业交付使用，部分保修项目建设单位可有偿委托物业管理企业承担。
第四十八条 在物业管理区域竣工综合验收接管时，开发建设单位必须申请市房产管理局对所建物业进行综合验收，并将以下资料交市房产管理局备案。
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理用房钥匙；
（五）其它所必需的资料。
市房产管理局应会同有关部门认真按照竣工综合验收程序组织综合验收。
第四十九条 物业管理区域竣工综合验收接管必须符合下列要求：
（一）所有建设项目按批准规划设计要求全部建成，并满足使用要求。
（二）物业及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求。
（四）施工机械、暂设工程、垃圾废物、剩余构件全部清理完毕，达到场地平整。
（五）拆迁居民已合理安置。
第五十条 分期建设的物业管理区域，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。
第五十一条 物业管理企业承接物业时，必须经市房产管理局批准备案，审验合格后，按注册资金的百分之一交纳监管保证金，领取相关资料，属前期物业管理的必需办理《物业投入使用许可证》。
第五十二条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，建筑面积应不低于物业总建筑面积的千分之三。
第五十三条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
第五十四条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第五十五条 在本办法发布前无《物业管理企业资质证书》、无《工商营业执照》从事物业管理经营活动的，必须按本办法进行规范。
第五十六条 物业管理企业的权利：

（一）根据国家及省市有关规定和《物业委托管理合同》实施物业管理。
（二）根据省、市有关规定和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费及相关费用。
（三）劝阻、制止损害他人物业或妨碍物业管理的行为，并对造成的损害要求赔偿。
（四）要求业主委员会协助管理。
（五）选聘专营公司或聘用专职人员承担清洁、保安和绿化等专项业务。
（六）开展多种经营和有偿服务，其收入补充物业管理企业经费。
第五十七条 物业管理企业的义务：
（一）依法履行《物业委托管理合同》，对受委托管理的房屋设施及公共部位进行维修、管理，承担物业管理区域内的供暖、供水、供电、车辆停放、保安、防火、绿化、维护、清洁及业主日常必要的其他方面的便民服务。
（二）接受物业管理区域内业主和业主委员会的监督，重大的管理措施，提交业主委员会审议决定。
（三）接受物业管理行政主管部门、其它有关专业部门及当地街道办事处的指导和监督；
（四）发现违反法律、法规和规章的行为，及时向有关行政主管部门报告。
第五十八条 开发建设单位广告内容中，涉及物业管理的广告内容，必须真实，并经市房产管理局批准，方可发布。
第五十九条　一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第六十条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
第六十一条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房、合同期限、违约责任、其它双方约定事项等内容进行约定。
合同内容应当在物业管理区域内显著位置公示一周以上。
第六十二条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第六十三条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第六十四条　物业服务合同终止且不再续约时，物业管理企业应当将相关资料交还市房产局，市房产局返还其所交纳的监管保证金。
第六十五条　物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第六十六条 对物业管理区域内违反治安、环保、物业装修和使用等有关方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第六十七条 《物业委托管理合同》依法终止时，业主委员会有权指定会计师事务所对物业管理企业在管理期间的财务活动进行审计，物业管理企业必须将物业管理区域的全部管理档案、文件、记录移交给业主委员会。
市房产管理局对前款和移交工作进行监督、并对有关争议事项做出决定。

第四章 物业的使用与维护

第六十八条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
经业主大会同意，确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当告知物业管理企业，并经市房产管理局批准，依法办理有关手续；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
在本办法发布前挪做它用的应在一年内恢复原规划设计功能。
第六十九条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第七十条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款所列的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第七十一条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。
物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第七十二条 业主应当按设计用途使用物业。
业主需要改变物业设计用途的，必须征得业主委员会和相邻业主的同意后、并报物业管理企业批准。
第七十三条 业主或物业使用人对房屋本体自用部分及设施进行装修时，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、平台屋面及通道。
第七十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
第七十五条　利用物业共用部位、共用设施设备和场所进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
第七十六条 物业管理区域内车辆停放，应当接受物业管理企业管理，接受公安交通管理部门的统一指导与监督。
进入物业管理区域的车辆应按规定停放在停车场或设有停车标志的场所。
装载易燃、易爆、剧毒和有污染物的车辆不得进入物业管理区域停放。
物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系。
第七十七条 物业管理企业因维修，养护或其它物业管理需要，在合理时间内，对物业管理区域内的物业巡视检查或施工时，业主和物业使用人应提供方便，不得无理拒绝和阻挠。
具体巡视检查施工方式应提前在显著位置公告或书面通知。
第七十八条 物业管理区域内房屋自用部位及设施（以下简称自用部位）的维修责任人为业主。
自用部位是指业主的户门以内，毗连部位以外的全部自用部位，设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网、室内自用隔墙、墙（板）面等。
自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或有偿委托物业管理企业组织实施。
第七十九条 物业管理区域内房屋本体共用部位及设施（以下简称共用部位）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。
共用部位是指结构相连或具有共有、公用性质的部位、设施和设备，包括房屋的承重结构部位，抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排水（烟）管（道）、机电设备、消防设施等。
共用部位的维修养护由物业管理企业组织实施，其费用由住宅维修资金中支出。
第八十条 房屋毗邻连部位及设施（以下简称毗连部位）的维修责任人为毗连业主。
毗连部位指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。
毗连部位及设施的维修养护由毗连业主或相关责任人共同组织实施或有偿委托物业管理企业组织实施，并按比例分担费用。
第八十一条 自用部位和毗连部位有危害房屋公共安全损害他人合法权益，妨碍市容及房屋外观或其它违反住宅小区物业管理规定的，其维修责任人应及时进行维修或整改；有关责任人不履行维修义务的，经业主大会同意，由业主委员会委托物业管理企业进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。
第八十二条 物业管理区域内公用设施、设备、公用场所（地）（以下简称公用部位）的维修责任人为业主委员会。
公用部位指物业管理区域内供暖供电设施设备、道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐、体育场所、停车场、地下排水管道等。
公用部位的维修养护由物业管理企业组织实施，其中日常维修养护费用从物业管理服务费中支出，重大养护项目和维修项目的费用由业主委员会申请、市物业管理行政主管部门审批从公用设施专用资金中支出。
重大养护项目和维修项目的范围由市房产管理局确定。

第八十三条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第八十四条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第八十五条　市物价局会同市房产管理负责本市行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第八十六条 物业管理企业应当在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价，做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据等。
实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
第八十七条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定的有关内容和方式实行明码标价。
物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
第八十八条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
第八十九条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
第九十条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价。特约服务费实行市场调节价，由双方约定。
第九十一条　物业服务收费实行政府指导价的，市物价局应当会同市房产管理局根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　第九十二条　业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第九十三条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、物业管理区域内必要的社区文体活动经费；
10、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第九十四条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并半年一次在物业管理区域内显著位置对物业服务资金的收支和年度预算执行情况公布三天以上，并加盖物业管理企业和业主委员会公章。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当在一周内答复。
　　第九十五条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
　　第九十六条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　第九十七条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第九十八条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第九十九条 物业管理区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府有关规定执行。其中住宅区车辆停放服务收费，实行政府定价，由当地政府价格主管部门管理，只有固定的停车场、车棚，并有专人看管，才可以收费。
　　第一百条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第一百零一条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第一百零二条　物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第一百零三条 实行政府指导价的普通住宅区公共性物业服务收费，利润率一般不应超过物业服务成本的10% 。每一等级收费标准的浮动幅度一般不应超过该等级基准价上下10 %。制定等级基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整，每年向社会公布一次。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价、资质证书等级、管理水平、业主需求等在物业服务合同中约定，并向当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第一百零四条 实行酬金制的物业管理企业每年的物业管理服务费总收入减去总支出的结余部分，转入下一年的物业管理服务费；不足部分物业管理企业应找出原因，不属物业管理企业失误的可在下年度通过追加物业管理服务费解决。
　 第一百零五条　市房产管理局和物价局应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第六章 住宅共用部位和共用设施维修资金的管理

第一百零六条 在本市行政区域内，商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修资金的管理，均适用本办法.。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第一百零七条 本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第一百零八条 凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称“维修资金”），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第一百零九条 专项维修资金由市房产管理局管理，在银行专户存储，专款专用。为了保证维修资金的安全，维修资金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的范围外，严禁挪作他用。

维修基金明细户一般按单幢住宅设置。

第一百一十条 维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。

第一百一十一条 商品住房的公用部位和共用设施维修资金提取办法：
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴交约定。购房者应当按购房款的2-3％的比例向售房单位缴交维修资金。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
第一百一十二条 公用住房售后的维修资金来源于两部分：

１、售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％。该部分资金属售房单位所有。

２、购房者按购房款的２％的比例向售房单位缴交维修资金。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
第一百一十三条 本办法实施前，商品住房和公有住房出售后未建立维修资金或维修资金的建立标准低于本办法规定的，应在三个月内按本办法建立或补充。

第一百一十四条 业主委员会成立前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市产管理审核后划拨。业主委员会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主或业主大会审定同意后划拨。

维修资金不敷使用时，由全体业主或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第一百一十五条 业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第一百一十六条 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第一百一十七条 市房产管理局和财政局负责指导、协调、监督维修资金的管理与使用，制定维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。

第一百一十八条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商，协商不成的，由市房产管理局协调解决，或者向人民法院起诉。

第一百一十九条 公有住房售房单位和开发建设单位未按照本办法规定足额提取维修资金的，市房产管理局应当责令其按期补提维修资金本息；逾期仍不足额提取的，应当处以自应提取之日起未提取额每日万分之三的罚款。
第一百二十条 业主、业主委员会和物业管理企业不得以任何理由和形式，将专项维修资金用于本办法规定以外的开支。
第一百二十一条 住宅维修资金的使用情况，每年度在物业管理区域内显著位置张榜公布三天以上，并加盖物业管理企业和业主委员会公章，接受有关部门和业主的监督、质询。

第七章 罚 则

第一百二十二条　住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市房产管理局责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第一百二十三条　建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百二十四条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，必需限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第一百二十五条　未取得资质证书从事物业管理的，由市房产管理局没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第一百二十六条　物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房产管理局责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百二十七条　物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市房产管理局责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第一百二十八条　违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，必需追回挪用的专项维修资金，并给予相应责任人警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第一百二十九条　违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市房产管理局责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第一百三十条　违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由市房产管理局责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第一百三十一条 物业管理企业在物业服务合同约定期内，出现违约或违规行为应当处以罚款的，其所交纳的物业监管保证金抵交罚款，不足部分由物业管理企业续交，如有余额按规定返还该物业管理企业。
第一百三十二条　违反本办法的规定，有下列行为之一的，由市房产管理局责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第一百三十三条 物业管理企业违反本办法第四十六、五十二、六十、六十一、六十五、六十七、七十、九十、九十八条规定，由市房产管理局给予其警告，并责令限期改正；逾期不改的，由颁发物业管理企业资质的主管部门吊销其资质。
第一百三十四条 开发建设单位违反本办法第四十、四十三、四十七、四十八、五十八条规定，由市房产管理局给予其警告，并责令限期改正；逾期不改的，由颁发房地产开发企业资质的主管部门吊销其资质。
第一百三十五条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第一百三十六条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第一百三十七条 维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，由当地财政部门按规定进行处理。情节严重的，应追究直接责任人和领导人的行政责任；构成犯罪，应依法追究刑事责任。
第一百三十八条　违反本办法的规定，市人民政府物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附 则

第一百三十九条 本办法由任丘市房产管理局负责解释。
第一百四十条 本办法自发布之日起执行。