辛集市物业管理实施办法

辛集市人民政府印发《辛集市物业管理实施办法》的通知

各乡、镇人民政府，市政府有关部门：
《辛集市物业管理实施办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。

二○○四年十二月十三日

辛集市物业管理实施办法

第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内物业管理及相关活动适用本办法。
第三条 物业管理活动应向市场化、专业化、规范化方向发展。提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 市房产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的统一监督管理工作。
规划、建设、城市管理、物价、公安、民政等部门在各自职责范围内对物业管理活动进行监督管理。
第五条 居民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行协调，调解物业管理纠纷。
第二章 业主及业主大会
第六条 业主在物业管理活动中享有下列权利：
(一)对物业的共有产权部分享有共同管理、使用和按其应有比例收益的权利；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议和议案；
(三)提出起草、修订业主公约、业主大会章程的建议；
(四)参加业主大会会议，行使表决权；
(五)行使业主委员会委员的选举权、被选举权；
(六)监督业主委员会的工作，监督物业管理企业履行物业服务合同；
(七)向业主委员会或物业管理企业提出建议或者质询，要求停止损害业主共同利益的行为；
(八)对物业共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称专项维修资金）的收支、使用情况有知情权、监督权；
(九)法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中应当履行下列义务：
(一)遵守业主公约和业主大会章程；
(二)执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(三)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(四)配合物业管理企业的正当管理服务活动；
(五)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(六)按时交纳物业服务费用；
(七)法律、法规规定的其他义务。
第八条 业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的，为一户一票制。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计为一票，业主公约另有规定的除外。
第九条 一个物业管理区域应当成立一个业主大会，业主大会由本区域内全体业主组成。
物业管理区域业主人数较多的，可以以单元、幢或一定规模为选举单位，推选业主代表参加业主大会。
第十条 已交付使用的物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：
(一)业主入住率达50%以上；
(二)首位业主实际入住达二年以上。
只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
旧住宅区应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，合理划定物业管理区域。由业主代表、开发建设单位、辖区居委会组成物业管理委员会，行使业主委员会的职责。
第十一条 业主筹备成立业主大会的，应当在市物业行政主管部门的指导下，由业主代表、建设单位（原产权单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应当做好下列工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(二)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会章程》（草案）和《业主公约》（草案）；
(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
第十二条 筹备组应当自组成之日起30日内在市物业行政主管部门指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。
第十三条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议相关内容以书面形式在本物业管理区域内公告。
第十四条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会章程；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十五条 业主大会会议采用集体讨论表决的形式，也可以采用书面征求意见的方式。
第十六条 业主大会会议应有物业管理区域内1/2以上投票权的业主参加。业主可以书面委托他人参加业主大会会议，行使表决权。
业主代表行使表决权，应当事先征求所代表业主的意见，并如实反映业主意见。
业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会章程,确定业主委员会的办公场所和经费,选聘或者解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第十七条 业主大会决定对全体业主、使用人、业主委员会有约束力。
第十八条 业主大会会议由业主委员会召集，20%以上的业主要求召集时，业主委员会应当在30日内召集。
第十九条 业主委员会是业主大会的执行机构，成员由业主大会选举产生。业主委员会由5-15名单数成员组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会中选举产生。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定的组织能力的业主担任。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内持下列文件到物业行政主管部门备案：
(一)业主委员会选举结果和选举情况报告：
(二)业主公约及业主大会章程。
业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案。
第二十一条 业主委员会经备案后，应将业主公约、业主大会章程在物业管理区域内公示。
第二十二条 业主委员会履行下列职责：
(一)召集业主大会，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)拟定物业共用部分收益的管理、使用和分配方案；
(六)按照业主公约或业主委员会章程的规定，定期向业主公布物业管理事务处理情况和专项维修资金的使用情况；
(七)参与并监督物业共用部分维修、更新、改造的竣工验收；
(八)业主大会赋予的其他职责。
第二十三条 业主委员会会议应当有1/2以上委员出席,作出决定必须经全体委员人数1/2以上同意。
第二十四条 经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会应当写出书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第二十五条 业主公约应当对有关物业的使用、维修、管理、业主的公共利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主、使用人、业主委员会有约束力。
第二十六条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合辖区居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。
住宅小区业主大会、业主委员会作出的决议、决定，应当告知辖区的居民委员会。
第三章 物业管理企业
第二十七条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，根据核准的资质等级从事相应的物业服务。
第二十八条 物业管理企业应当按照国家有关规定取得资质证书。
第二十九条 从事物业管理的人员应当按照国家规定取得职业资格证书。
第三十条 物业管理企业享有以下权利：
(一)按照物业管理服务合同进行管理；
(二)依照物业服务合同收取服务费用；
(三)对装饰装修活动进行监督；
(四)对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的，要求责任人停止侵害；
(五)依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。
第三十一条 物业管理企业应履行下列义务：
(一)按照物业服务合同要求提供物业服务；
(二)接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和专项维修资金使用情况，并进行公示。
(三)公示物业服务合同约定的收费项目和标准；
(四)协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；
(五)法律、法规规定的其他义务。
第三十二条 物业管理企业雇请保安的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当依法履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四章 前期物业管理
第三十三条 在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘具备相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务合同。
业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即行终止。
在前期物业管理服务期间，物业交付使用前发生的物业管理相关费用由建设单位承担，物业交付业主后的物业管理服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。
第三十四条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅总建筑面积低于3万平方米的，经市物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
第三十五条 新建物业的建设单位应当在办理《商品房预售许可证》时，将物业管理方案报市物业行政主管部门备案。方案包括《业主临时公约》、《前期物业服务合同》。
第三十六条 建设单位在销售物业时应将《业主临时公约》、《前期物业服务合同》作为物业销售合同要约的部分。必须向买受人明示《前期物业服务合同》和《业主临时公约》的内容。
第三十七条 买受人在签订购房契约的同时，应当对《业主临时公约》予以书面承诺，并与物业管理企业签订《前期物业服务协议》。
第三十八条 规划、设计新建住宅区时，应当统筹规划、合理设置物业管理各项设施，并按照开发建设住宅总建筑面积3‰的比例建设物业管理用房，用于物业管理服务活动，费用计入建筑成本。
物业管理用房属于全体业主共同所有，只能用作物业管理活动。
第三十九条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第四十条 在办理物业承接手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(一)规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图， 附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
(三)物业质量保证文件和物业使用说明文件；
(四)物业服务所必需的其他资料；
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第四十一条 建设单位应当按照国家规定和物业销售合同约定的保修期限、保修范围，承担物业的保修责任。
第四十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
业主购房后未入住长期空置的物业，物业费按80%交纳。
第五章 物业管理服务
第四十三条 在同一物业管理区域内，业主只能委托一个物业管理企业进行管理。业主选聘物业管理企业时，可以采用公开招标或者其他方式。
第四十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
第四十五条 物业服务合同应当包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。
第四十六条 物业服务合同签订前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。
第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第四十八条 物业管理企业可以委托有相应资质的企业或个人完成物业管理区域的专项服务，但不得将物业服务合同义务的主要部分或全部转移给第三人，因转移委托造成的损失由物业管理企业承担。
第四十九条　物业管理实行有偿服务。物业服务收费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国家有关部门依法制定的物业服务收费办法确定。物业服务收费的标准及收取方式应当在物业服务合同中约定。
第五十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公共事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第五十一条 物业服务合同期满三个月前，物业管理企业与业主委员会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同;不续约的，业主大会应当在合同期满三个月前通知原物业管理企业。
第五十二条 物业服务合同终止时，原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会办理下列移交事项：
(一)物业服务费、专项维修资金、利用物业共用部分所得收益等余额；
(二)物业档案资料；
(三)物业管理用房和属于业主共同所有的其他财物。
新物业管理企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理企业。
物业管理企业之间应做好交接工作。
第五十三条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第五十四条 物业行政主管部门应当建立投诉受理制度。
当事人可以对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为向物业行政主管部门投诉，物业行政主管部门接到投诉后，应当受理，并进行调查、核实，在受理投诉之日起30日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，在5日内移交，并告知投诉人。
第六章 物业使用和维护
第五十五条 物业在保修期限届满后，自用部位和设施设备由业主负责维修、养护。共用部位、共用设施设备由物业管理企业负责维修、养护。
因人为原因造成共用部位和共用设施设备损坏的，由相关责任人负责修复或赔偿。
第五十六条 在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位，应当依法承担相关管线和设备设施维修、养护的责任。住宅小区内的共用配套设施，按下列规定实施管理维护：
(一)供水设施，楼地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；
(二)供电设施，以资产、楼头配电箱或保险器为界，以外的部分由供电部门负责，以内的部分由物业管理企业负责；
(三)道路、路灯、排水设施由物业管理企业负责；
(四)供热、供气、通信、有线电视设施，由有关专业管理单位负责；
(五)垃圾转运站由城市管理部门负责。
由物业管理企业负责的维修、养护项目，其费用由受益业主分摊。国家法律法规另有规定的从其规定。
第五十七条 物业使用中禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌；
(二)擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；
(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；
(四)损坏物业共用部位、共用设施设备及场地，擅自移动共用设施设备；
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
(六)业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。
第五十八条 单位和个人因物业维护、公共利益或其他原因需要临时占用共用部分的，应当事先征得业主委员会、物业管理企业同意。挖掘道路、场地或其他改变公用部分原貌的，应在业主委员会或物业管理企业约定的期限内恢复原状；造成损失的应当承担赔偿责任。
第五十九条 业主转让或者出租房屋，应将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。房屋转让出租后5日内，应书面告知业主委员会和物业管理企业。
第六十条 业主对自用部分进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记。
物业管理企业应当将装饰、装修工程的禁止行为和注意事项告知装饰装修人及其委托的装饰装修企业。
第六十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意，获取的收益归该部分业主所有，主要用于该共用部分的维修、养护。
第六十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修、养护，相关业主应当给予配合。责任人不履行维修、养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
第七章 物业维修资金
第六十三条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业或者与住宅物业结构毗连、具备共用部位、共用设施设备的非住宅物业的业主，应按规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有。
第六十四条　新建住宅物业或与住宅物业毗连的非住宅物业在销售时，购房户按购房款2%的比例向开发建设单位交纳专项维修资金。
开发建设单位在办理房屋产权登记前将代收的维修资金交房产管理部门代管。
公有住房的购房户应按购房款2%的比例向售房单位交纳专项维修资金。
第六十五条 物业维修资金实行按幢建账、按户核算，银行专户存储、专款专用。
第六十六条 专项维修资金应在物业保修期满后，按下列用途专项使用：
(一)支付房屋共用部位和共用设施设备的安全检查和维护的费用；
(二)垫付共用部位和共用设施设备的急修工程所需费用；
(三)支付共用部位和共用设施设备大修、更新、改造所需费用。
专项维修资金不敷使用的，由业主按其占有物业的面积续筹。续筹比例和方式由业主大会决定。
第六十七条 专项维修资金的使用由业主大会决定；未成立业主大会的，由全体业主决定。
第六十八条 物业管理企业及其他专项维修资金使用单位应定期将专项维修资金的收支、使用情况进行公示，接受业主的监督。
第六十九条 未建立专项维修资金的住宅小区，实行按年度上收制度，即上一年末由物业管理企业根据物业维修的实际情况制定下一年度的维修开支计划，经业主大会讨论通过后，由受益业主按照各自享有的物业建筑面积分摊。年终公布专项维修资金使用情况，经业主大会认可后多退少补，剩余部分转为下一年度的维修资金，不足部分在下一年度预算中补齐。
第八章 附则
第七十条 本办法下列用语的含义：
业主，是指房屋的所有权人；
物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人；
物业使用人，是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。
共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、共用走廊等。
共用设施设备，是指住宅小区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第七十一条 违反本办法规定的，按照《石家庄市物业管理条例》进行处罚。
第七十二条 本办法自发文之日起施行。