广饶县物业管理日常考核方案

广饶县房产管理局关于印发《广饶县物业管理日常考核方案》的通知 

广房发[2008]27号
各物业服务企业：
为进一步强化对物业管理服务行为的监督管理力度，规范和提高物业服务水平，促进全县物业管理行业的又好又快发展，根据国务院《物业管理条例》和《东营市物业管理市场不良行为记录与公示暂行办法》有关规定，同时结合今年全县开展的“环境提升年”活动有关精神和要求，我局对原施行的《广饶县物业管理企业日常考核制度》进行了补充和修改，现将新修订的《广饶县物业管理日常考核方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
附：广饶县物业管理日常考核方案

二〇〇八年三月二日

广饶县物业管理日常考核方案

为进一步加强对各物业服务企业的监督考核，逐步建立规范、科学、有效的监督考核机制，特制定本考核方案。
一、考核范围
全县各物业服务企业。
二、考核内容
主要针对重点考核项目、基础管理、房屋管理与维修养护、保安消防车辆管理、共用设施设备管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设及管理效益等九个方面进行考核评分。
三、考评办法
（一）考核实行百分制，每个月集中考评一次，考核结果于下个月上旬在广饶房地产信息网或物业简报上予以公布。同时，对每个季度的检查考核情况进行汇总排名，并将评比情况予以通报，对前三名的单位给予表扬，对后三名的单位提出批评。年底将各月份考核情况汇总，作为资质核级、资信评估、资格审查、表彰奖励、向上级部门提出处理建议的重要依据。
（二）考评项目设23项不良行为扣分项。凡本年度发生两起及以上一般不良行为记录和一起及以上严重不良行为的企业，取消当年一切评先树优资格，并按照国务院《物业管理条例》进行严肃处理。
（三）对上月份考核出现的问题一般须在本月考核前整改完毕，确有实际情况不能完成的要说明理由；对出现问题不整改或完不成且理由不充分的，按照有关规定处理。
四、组织领导
为全面做好全县的物业管理日常考核工作，县房管局专门成立由房管局副局长冯永亮同志任组长，物业管理股股长孙建军同志任副组长，物业管理股有关工作人员任成员的“广饶县物业管理日常考核工作领导小组”，具体负责此项工作的督查指导和考核奖惩。

附：广饶县物业管理日常考核评分标准

广饶县物业管理日常考核评分标准
序号 标准内容 规定分值（分） 评分细则
一、重点考核项目（25分） 1、建立和实施了企务公开制度：
（1）公示内容（重点是服务及收费标准、季度收支情况、服务人员和监督电话）全面、及时、规范；（2）形式统一、美观和新颖；（3）公示栏内外干净卫生，无损坏和污染 7.5 每项符合2.5分，每项基本符合1分，每项不符合0分
2、自身建设：（1）建立和实行业务学习制度（有笔记），尤其是保安定期培训留有记录；（2）办公室、门卫室干净卫生，物品摆放整齐有序；（3）实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班和情况记录；（4）门卫实行车辆登记出入制度，并有记录；（5）从业人员穿戴整洁统一，佩戴牌、证规范，文明执勤，形象良好，使用规范化文明用语，认真负责 10 每项符合2分，每项基本符合1分，每项不符合0分
3、注重企业文化建设：（1）有企业文化建设规划（年度计划及实施方案）；（2）警示语、提示语和企业标识牌等健全；（3）鲜明的企业发展口号、宗旨和精神；（4）思想文化建设活动丰富。（5）企业创办刊物、报纸、杂志、网站等 7.5 每项1.5分，每项基本符合1分，每项不符合0分
二、基础管理
（21分） 1、各项管理规章制度完善：（1）质量管理制度；（2）物业收费管理及财务管理制度；（3）物业管理方案；（4）对管理和服务人员考核的制度；（5）工作流程和岗位职责等 5 每项1分，内容不全酌情扣分
2、档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索：（1）小区承接查验移交档案资料；（2）房屋装饰装修管理档案；（3）房屋及共用设施设备运行、维护管理档案；（4）业主和物业使用人档案资料 4 每项1分，内容不全酌情扣分
3、办理了物业承接查验手续，签定（前期）物业服务合同，双方责权明确 3 符合3分，基本符合1.5分，不符合0分
4、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主对物业管理报修、求助、建议、问询、质疑和投诉等各类信息的收集反馈和处理，有回访和定期征求意见制度，并做了记录，业主满意率达到90%以上 2 符合2分，不符合规定的1分，未建立0分
5、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；主要负责人和业务骨干经过专业培训，有较强的事业心和开拓精神；无员工违规违纪现象 2 管理人员，专业人员、经理每发现1人无上岗证扣0.1分；着装及标志符合0.5分，不符合0分；发现员工违规违纪一次扣0.5分
6、根据规定和要求落实物业管理行业统计报表制度，准时、规范，数据客观、准确 2 符合2分，基本符合1分，不符合0分
7、积极参加和支持局或上级组织的物业管理业务学习培训活动，并且认真做好笔记，考核取得较好成绩 2 参与、支持的得1分，比赛、竞赛等前一名得1分，其余名次的适当得分
8、制定相应项目达标创优规划和具体的实施方案 1 规划方案齐全1分，缺一项0.5分，规划、方案不具备0分
三、房屋管理与维修养护
（10分） 1、主处入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门），户门标号明显 2 符合2分，无示意图扣0.5分，无路标扣0.3分，幢、单元户号每缺一个扣0.1分
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2 符合2分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.1分
3、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 2 符合2分，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分
4、室外招聘、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁，统一美观、无安全隐患或破损 1 符合1分，未按规定设备0分；按规定设置，但不整齐或有破损处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分
5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾硒架。 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构及拆改管线和损害他人利益的现象 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分
四、共用设施设备管理
（11分） 1、共用设施设备（路灯、灯杆、草皮灯、健身器材、路沿石、垃圾箱等）完好，无随意改变用途 3 符合3分，每发现一处不符合扣0.5分
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录、无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 2 设施设备运行按规定记录0.5分，无事故隐患0.5分；遵守操作规程0.6分，每发现一处不符合扣0.2分；遵守保养规范0.4分，每发现一处不合格扣0.1分
3、室外共用管线统一人地或人公共管道、无架空管线、碍观瞻等 2 符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
4、排水、排污管道通畅，无堵塞，外溢现象 2 符合2分，每发现一处堵塞活外溢扣0.5分
5、道路畅通、路面平整；井盖无缺损，无丢失，里面井盖不影响车辆和行人通行 2 通畅、平整1分，发现一处不畅通、不平整、积水扣0.2分；发现井盖缺损或丢失扣0.6分，路面井盖不影响通行0.4分，发现一处不符合扣0.2分
五、保安消防车辆管理
（7分） 1、小区实行封闭式管理 2 符合2分，不符合0分
2、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 1 符合1分，不符合0分
3、消防设备设施安好无损 ，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案 2 符合2分，每发现一处不符合规定扣0.2
4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，管理运行有序，无乱停乱放现象 1 制度完善0.5分，基本完善0.3分，不完善0分；每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分。
5、非机动车辆制度完善，按规定位置停放 1 符合1分，制度不全或不落实的扣0.5分，乱停放每部车扣0.2分
六、环境卫生管理
（14分） 1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站；垃圾点设置合理、美观，有明显垃圾定时定点投放标识 2 符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
2、清洁卫生实行责任制，由专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁 2 未实行责任制的扣1分，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5分，未定期进行卫生杀毒灭杀扣0.2分
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 2 每发现一处垃圾扣0.2分，未达到垃圾日产日清的扣0.5分，为定期进行卫生消毒灭杀0.5分
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
5、小区内道路、广场等共用场地无纸屑、烟头和塑料袋等废弃物 2 符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶手、天台、公共玻璃等保护洁净 2 符合2分，每发现一处不符合扣0.2分
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点，广告牌和乱贴、乱画现象 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
8、公厕地面、便池每日冲洗至少一次；纱窗等防蚊蝇齐全；门窗擦拭干净、无污渍 1 符合1分，不符合0分
9、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
七、绿化管理
（6分） 1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配备得当 1 符合1分，基本符合0.5分，不符合0分
2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；无死亡树木 2 符合2分，基本符合1分，不符合0分
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃 2 长势不好扣1分，其他每发现一次扣0.2分
4绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 1 符合1分，每发现一处不合格扣0.2分
八、精神文明建设
（2分） 1、开展有意义、健康向上的社区文化活动 1 符合1分，基本符合0.5分，不合格0分
2、创造条件、积极配合，支持并参与社区文化建设;1 符合1分，基本符合0.5分，不合格0分
九、管理效益
（4分） 1、物业管理服务费收缴率90%以上 1 符合1分，每降低成本个百分点扣0.5分。
2、提供便民有偿服务，开展多种经营 2 符合2分，基本符合1分，不合格0分。
3、本小区物业管理经营状况 1 盈利1分，持平0.5分，亏本0分。
十、一般不良行为扣分项（-18分） 1、违反规定承接物业管理业务 -2 每项记录一次扣2分，每记录两项本年度取消一切评先树优资格
2、参与物业管理招投标陪标 -2
3、对业主、住户投诉置之不理，又不服从政府有关部门监督管理 -2
4、被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不整改 -2
5、未实行物业服务收费明码标价 -2
6、擅自终止物业服务合同，造成不良影响 -2
7、物业服务合同终止时，不按照规定撤离 -2
8、未依法或未按合同约定履行住宅室内装饰装修监管义务 -2
9、其他一般不良行为 -2
十一、严重不良行为扣分项（-56分） 1、聘用的物业管理专业人员未按照国家有关规定取得职业资格证书的 -4 每项记录一次扣4分，本年度取消一切评先树优资格
2、将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的 -4
3、挪用物业专项维修资金的 -4
4、擅自改变物业管理用房用途的 -4
5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的 -4
6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的 -4
7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营 -4
8、物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料 -4
9、与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不当手段谋取中标的 -4
10、不履行物业服务合同，业主投诉较多或引起集体上访，经查证属实的 -4
11、超越资质等级或无资质承接物业管理业务的 -4
12、出租、出借、转让企业资质证书 -4
13、发生重大责任事故的 -4
14、其他严重不良行的 -4

2008年3月 广饶县房产管理局负责解释

主题词：物业管理 考核方案 通知

发：各物业管理服务企业。

广饶县房产管理局办公室 2008年3月2日印发