丹东市住宅专项维修资金管理实施细则

第一章 总　则

 

第一条 根据辽宁省建设厅、财政厅转发建设部、财政部《关于印发〈住宅专项维修资金管理办法〉的通知》（辽建[2008]84号）规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 丹东市房产局和丹东市财政局负责本市行政区域内住宅专项维修资金归集与使用的管理、监督和指导工作。

丹东市物业专项维修资金管理中心（以下简称资金管理中心）具体负责本市住宅专项维修资金归集与使用的管理、监督和指导的日常工作。

第三条 本细则适用于本市行政区域内商品住宅（含经济适用住房，以下简称“商品住宅”）、已售公有住房及拆迁实行产权调换房的共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理。

本细则所称已售公有住房是指在住房制度改革中和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

第四条 本细则所称的住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第五条 本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共用的部位，一般包括：承重结构部位（含基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等），抗震结构部位（含构造柱、梁、墙等）以及室外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、屋面等部位。

第六条 本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：下水管道、落水管、垃圾通道、电梯、天线、照明、消防设施、住宅区内的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾废弃物储存设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第七条 住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

 

第二章　交　存

 

第八条 凡有两个或两个以上商品住宅和已售公有住房、拆迁实行产权调换房、住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅的业主，按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。

第九条 商品住宅在预（销）售时，业主与开发建设单位在《商品房买卖合同》中签订有关住宅专项维修资金交存的约定。商品住宅、拆迁实行产权调换房（含住宅小区内的非住宅或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅）的业主按照所拥有的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为建筑安装工程平均每平方米造价的6%。

多层、高层住宅建筑安装工程平均每平方米造价，由建设工程造价管理部门根据本市情况，适时确定并向社会公布。

第十条 业主在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入资金管理中心的住宅专项维修资金专户。

开发建设单位受资金管理中心委托，在业主办理房屋入住手续时可以代收住宅专项维修资金，统一存入资金管理中心的住宅专项维修资金专户。

未交存住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

第十一条 已售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％，不计入住宅销售收入。

（二）公有住房售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

已售公有住房的住宅专项维修资金由业主在办理售房手续时按上述标准统一交存和提取。

第十二条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从已售公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十三条 未交存或未按标准交存住宅专项维修资金的，业主在办理房屋所有权登记时，按本细则第九条、第十一条规定交存。

第十四条 资金管理中心在收取住宅专项维修资金时，须向业主开具省财政厅统一监制的《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》。

第十五条 资金管理中心委托我市专业商业银行，为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行分别开立公有住宅专项维修资金专户和业主交纳住宅专项维修资金专户。

商品住宅、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

已售公有住房的住宅专项维修资金，按照售房单位设账，按房屋户门号设分户账；业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十六条 住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。

第十七条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由资金管理中心统一代管。

第十八条 业主大会成立后，可以由业主委员会自行管理，也可以委托资金管理中心或物业服务企业管理。

第十九条 业主委员会要求自行管理或委托物业服务企业管理，应当按照下列程序划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）由业主委员会向资金管理中心提出划转书面申请，并提供下列材料：

1、业主大会确定帐目管理单位的决议；

2、业主委员会成立备案文件；

3、划转业主名册；

4、委托物业服务企业管理的，须提交物业服务合同（含有双方的权利和义务、对住宅专项维修资金的管理与使用等内容的约定）；

5、业主大会通过的住宅专项维修资金管理制度；

6、需要提交的其他有关资料。

（二）资金管理中心自受理申请之日起5日内，对申请划转的事项提出审核意见，报市房产局批准；

（三）资金管理中心对符合划转条件的申请事项予以公示，公示期为10日，经公示无异议或者异议不成立的，通知业主委员会；

（四）业主委员会或受委托的物业服务企业到本行政区域内专业商业银行开立住宅专项维修资金专户；

开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；

（五）资金管理中心在收到业主委员会或受委托的物业服务企业设立了住宅专项维修资金专户的正式通知之日起10日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主委员会或受委托的物业服务企业开立的住宅专项维修资金专户。

第二十条 住宅专项维修资金划转后的账目管理，由业主委员会负责，接受市房产局的监督。

第二十一条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

（一）成立业主大会的，续交办法由业主委员会拟订。续交的标准，业主委员会可以参照本细则交存首期住宅专项维修资金的标准，并提交业主大会讨论决定，续交办法通过后，报资金管理中心备案。具体续交工作由业主委员会实施，业主委员会将续交到的住宅专项维修资金在3日内，存入住宅专项维修资金专户。

（二）未成立业主大会的，在市住宅小区物业管理办公室或街道办事处的指导下成立业主大会，业主大会成立后，续交办法按本条第一项执行。

（三）业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，按业主所拥有的建筑面积每平方米20元交存。续交工作由物业服务企业或公有住房售房单位实施，续交到的住宅专项维修资金在3日内，存入住宅专项维修资金专户。

第二十二条 房屋所有权转让时，业主向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户，并在房屋转让协议书中注明。

受让人持房屋所有权转让协议、房屋所有权证书、身份证等到资金管理中心办理分户帐更名手续，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，按本细则第二十一条规定续交。

 

第三章 使　用

 

第二十三条 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。

第二十四条 住宅专项维修资金的使用，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的建筑面积的比例分摊。

（二）已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有的建筑面积的比例分摊。

（三）已售公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，已售公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十六条 住宅专项维修资金列支范围：

（一）用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有的建筑面积的比例列支；

（二）用于单幢房屋主体共用部位、共用设施设备的，由该房屋全体业主按所拥有的建筑面积的比例列支；

（三）用于房屋同一个单元共用部位、共用设施设备的，由该房屋同一单元业主按所拥有的建筑面积的比例列支；

（四）用于二户或者二户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由所涉及相关业主按所拥有的建筑面积的比例列支。

第二十七条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面积分摊维修和更新、改造费用。

第二十八条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主大会或物业服务企业提出使用建议；已售公有住房并且业主较少的，由公有住房售房单位提出使用建议。使用建议包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金情况的处置办法等;

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主签字同意;已售公有住房由公有住房售房单位或三分之二以上业主签字同意。然后由物业服务企业、公有住房售房单位、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案；

（三）维修项目竣工后，实施者向资金管理中心提出列支书面申请，并提供下列材料：

1、业主书面意见；

2、委托维修工程施工合同；

3、维修工程决算书；

（四）资金管理中心自受理申请之日起15日内，对申请列支的事项进行审核，检查验收维修项目，并提出审核意见，报市房产局批准，将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十九条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业向业主委员会提出使用建议，使用建议包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金情况的处置办法等;

（二）业主大会依法通过使用方案； .

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）维修项目竣工后，物业服务企业向业主委员会提出列支书面申请；其中，动用已售公有住房住宅专项维修资金的，向资金管理中心提出列支书面申请，并提供下列材料：

1、业主大会决议或业主委员会签署意见；

2、委托维修工程施工合同；

3、维修工程决算书；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意后，将所需住宅专项维修资金划转至维修单位，并报资金管理中心备案；其中，动用已售公有住房住宅专项维修资金的，按本细则第二十八条第三项、第四项的规定办理；

第三十条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定支取住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本细则第二十八条第三项、第四项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本细则第二十九条第四项、第五项的规定办理。

第三十一条 发生本细则第三十条情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市房产局可以组织施工单位代修，维修项目竣工后，按照本细则第二十八条第三项、第四项的规定办理；或按照本细则第二十九条第四项、第五项的规定办理。

维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中涉及已售公有住房的，从已售公有住房住宅专项维修资金中列支。

第三十二条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备保修期内维修和更新、改造费用；

（二）由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）依法其他不应当从住宅专项维修资金中列支的费用。

第三十三条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上业主同意。

利用从已售公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的报经市财政局同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务（其中包括：投资房地产、股票、期货）、从事其他经营性活动或者将购买的国债用于质押、抵押或为单位和个人提供任何形式的担保行为。

第三十四条 下列资金转入住宅专项维修资金专户滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的利息净收益；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

 

第四章　　监　督　管　理

 

第三十五条 房屋灭失的，业主可持相关证明，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）业主交存的住宅专项维修资金账面余额返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位不存在的，上缴市财政局。

第三十六条 资金管理中心与业主委员会，定期向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）业主分户帐中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（三）发生维修和更新、改造的项目、费用和分摊情况；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以申请复核。

对资金账户变化情况有异议的，可以要求资金管理中心进行复核。

第三十七条 资金管理中心建立查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金的使用、增值收益和帐面余额的查询。

第三十八条 住宅专项维修资金的管理和使用，接受审计部门的审计监督；市房产局与市财政局定期对住宅专项维修资金的管理和使用情况进行监督检查。

第三十九条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，执行财政部门的有关规定；市财政局定期对住宅专项维修资金收支、财务管理和会计核算制度执行情况进行检查。

第四十条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，依照财政部以及省、市财政部门的有关规定执行，并接受市财政局的监督检查。

第四十一条 市房产局会同市财政局对本细则实施前自行收取、代管、使用住宅专项维修资金的开发建设单位、物业服务企业或公有住房售房单位进行清理检查，规范住宅专项维修资金的管理。

第五章　　法　律　责　任

 

第四十二条 违反本细则规定，挪用住宅专项维修资金的，由市房产局追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

开发建设单位、物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第四十三条 开发建设单位、物业服务企业违反本细则第十条第二款规定代收业主交存住宅专项维修资金的，由市房产局责令限期改正；逾期不改正的，视为挪用住宅专项维修资金。

第四十四条 开发建设单位违反本细则第十条第三款规定将房屋交付买受人的，由市房产局责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本细则第二十七条和第三十二条第一项规定分摊住宅专项维修资金的，由市房产局责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第四十五条 公有住房售房单位违反本细则第十一条规定代收或未提取住宅专项维修资金的，由市房产局责令限期改正。

公有住房售房单位或物业服务企业未按本细则第二十一条第三项规定将住宅专项维修资金存入专户的，由市房产局责令限期改正。

公有住房售房单位或物业服务企业未按本细则第二十七条和第三十二条第四项规定列支住宅专项维修资金的，由市房产局责令限期改正。逾期不改正的，视为挪用住宅专项维修资金。

第四十六条 资金管理中心违反本细则第三十三条的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主委员会违反本细则第二十一条第一项、第二十九条和第三十三条规定的，由市房产局责令改正。

第四十七条 对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

第四十八条 资金管理中心及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

第六章 附 则

 

第四十九条 本细则实施前，已出售的商品住宅、非住宅和已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，按本细则补建。

第五十条 业主或公有住房售房单位、物业服务企业、开发建设单位之间就住宅专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第五十一条 本实施细则由市房产局、市财政局共同解释。

第五十二条 本实施细则自发布之日起施行，2000年9月1日市房产局、市财政局下发的《丹东市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则》（丹房局[2000]63号）同时废止。