襄樊市物业管理办法

　　襄樊市人民政府令

　　第11号

　　《襄樊市物业管理办法》已经2010年6月12日市人民政府常务会议审议通过，现予公布，自2010年7月1日起施行。

　　市长 李新华

　　2010年6月21日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　新建住宅物业应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理；老旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。

　　第三条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则；应当坚持以人为本、专业服务和社区管理相结合的原则。

　　第四条 市住房保障和房屋管理局(以下统称物业管理主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作，具体负责襄城区、樊城区和各开发区物业管理工作；各县(市)和襄阳区物业管理主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

　　建设、规划、城管、环保、公安、民政、工商、物价等相关部门，按照各自职责负责与物业管理相关工作。

　　街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会应当明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的工作。

　　第二章 业主及业主大会

　　第五条 房屋所有权人为业主，物业的承租人和其他实际使用物业的非业主为物业使用人。

　　业主和物业使用人在物业管理活动中依法享有相应权利，承担相应义务。

　　第六条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主(或业主代表)组成。同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%且交付的入住户数达到物业总户数50%的，应当召开首次业主大会会议，成立一个业主大会。

　　业主总人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以按照业主总数的一定比例推举业主代表，参加业主大会会议。业主代表以幢、门、楼层等为单位，由业主推选，并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会会议代表不得少于 35人。业主代表在行使所代表业主的表决权前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映所代表业主的意见。

　　第七条 符合本办法第六条规定的物业管理区域，其建设单位应当及时书面报告当地物业管理主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会成立首次业主大会会议筹备组；建设单位未及时书面报告的，业主可以向上述单位或组织提出成立业主大会的书面要求。

　　接到书面要求的单位或组织应当自收到报告之日起60日内，指导、组织业主成立首次业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　第八条 筹备组由建设单位、前期物业服务企业、业主、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会派代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)或社区居委会的代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责，并有权要求建设单位提供相应的文件资料。文件资料应当包括：

　　(一)物业管理区域划分证明；

　　(二)房屋及建筑面积清册

　　(三)业主名册；

　　(四)建筑规划总平面图；

　　(五)共用设施设备交付使用证明；

　　(六)物业服务用房配置证明；

　　(七)其他必要的文件资料。

　　第九条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：

　　(一)业主大会议事规则和业主委员会工作规则(其示范文本由市物业管理主管部门拟定)；

　　(二)管理规约(其示范文本由市物业管理主管部门拟定)；

　　(三)选举业主委员会。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过以上事项之日起成立。

　　第十条 业主大会是全体业主集体行使权力和维护物业管理活动中合法权益的组织。

　　下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定、修改业主大会议事规则、业主委员会工作规则和管理规约；

　　(二)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作；听取业主委员会的工作报告，改变或撤销业主委员会不当的决定；

　　(三)审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业；

　　(四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项；

　　(五)专项维修资金的筹集、使用方案，并监督实施；

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(七)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

　　(八)法律法规或管理规约确定应由业主共同决定的事项。

　　第十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、社区委居会办理备案手续：

　　(一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况；

　　(二)业主大会议事规则；

　　(三)管理规约；

　　(四)业主委员会工作规则；

　　(五)业主大会决定的其他重大事项。

　　备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面告知原备案部门并申办变更备案手续。

　　第十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议；

　　(二)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　(五)监督管理规约的实施；

　　(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

　　(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　(九)业主大会赋予的其他职责。

　　第十三条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续。

　　业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。

　　第十四条 本市实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门及专营单位、派出所、物业管理服务企业、建设单位、业主委员会或者业主等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决本辖区内下列问题：

　　(一)业主委员会不依法履行职责和业主委员会换届过程中出现的问题；

　　(二)相关主体履行物业服务合同中出现的重大问题和提前终止物业服务合同的问题；

　　(三)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

　　(四)因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题；

　　(五)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第十五条 本市实行物业管理纠纷人民调解员参与调解制度。

　　各街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会设专兼职人民调解员，并在社区内予以公布。下列纠纷经业主委员会调解无效后，由人民调解员依法无偿进行调解：

　　(一)业主与物业服务企业之间因物业管理引起的纠纷；

　　(二)业主与业主之间的邻里纠纷以及因物业维修而产生的纠纷；

　　(三)业主个人需要调处解决物业管理中出现的其他纠纷。

　　第三章 前期物业管理

　　第十六条 物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。

　　本市划分物业管理区域按下列方法执行：

　　(一)按照规划部门批准的《建设用地规划许可证》确定的红线图为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，可申请物业管理主管部门根据实际情况予以划分；

　　(二)分期建设项目或两个以上单位开发建设且相邻的住宅项目，其配套设施设备共用的，可划分为一个物业管理区域；

　　(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的住宅区，划分为一个物业管理区域。

　　第十七条 建设单位应在办理《商品房预售许可证》前，持规划部门批准的建设工程设计方案总平面图，向当地物业管理主管部门提出划分物业管理区域的申请。

　　物业管理主管部门应当按照本办法有关规定划分物业管理区域，并在有关图纸上予以注记。

　　建设单位应当将确定的物业管理区域向物业买受人明示。

　　一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。

　　第十八条 前期物业管理是指在业主大会成立前，建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。

　　新建物业销售前，建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。物业服务企业应将签订生效的前期物业服务合同报送物业管理主管部门备案。前期物业服务合同示范文本由物业管理主管部门拟定。

　　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　建设单位对新建住宅物业，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理。住宅物业建筑面积 3万平方米以下的，经物业所在地物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位在申办《商品房预售许可证》时，应当提交前期物业招投标结果和物业管理主管部门的审核意见。物业管理主管部门负责拟定前期物业招投标管理规定。

　　建设单位在物业销售前，应当制定临时管理规约。并在售房时向购房人明示前期物业管理服务合同和临时管理规约。购房人在签订购房协议时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。临时管理规约示范文本由物业管理主管部门拟定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益，并在物业销(预)售前报当地物业管理主管部门备案。

　　第十九条 规划、设计新建物业项目时，对物业管理服务的各项设施应当统筹规划、合理布局，并按照开发建设项目总建筑面积2‰或《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93，2002年修订本)的要求确定物业管理用房，用于物业管理服务和业主委员会办公场所。一个物业管理区域物业管理用房一般不得少于60平方米，一般不超过600平方米，其中业主委员会议事活动用房不得少于 20平方米。

　　建设单位应当自物业竣工验收合格之日起 30日内，在物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的监督下，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用。

　　物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责组织维修、养护，不得买卖或抵押；未经业主大会同意，任何单位和个人不得占用或者改作他用。

　　建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

　　第二十条 建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起60日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施竣工图、地上、地下管网工程施工图等资料；

　　(二)物业竣工验收资料；

　　(三)共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

　　(四)物业质量保证书和使用说明书；

　　(五)物业管理需要的其他资料。

　　物业服务企业在承接物业项目时，应当对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十一条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

　　本市物业服务机构和外地进入本市从事物业管理服务活动的物业服务企业，应当向市物业管理主管部门备案。

　　从事物业服务的专业人员应当取得相应的资格证书，并定期参加物业管理相应的职业教育培训。

　　物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行维护，提供相应服务，依照合同约定收取物业管理服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

　　第二十二条 本市实行物业服务重大事件报告制度。

　　物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当及时向物业管理主管部门、专营单位、物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)及社区居委会报告：

　　(一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；

　　(二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且依靠自身能力难以排除，可能危及业主、使用人及建筑物安全的；

　　(三)物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和使用人正常生活的；

　　(四)发生群体性事件；

　　(五)发生业主、使用人重大伤亡事件；

　　(六)其他严重影响业主、使用人正常生活的事件。

　　第二十三条 市物业管理主管部门负责拟定物业服务企业管理规定，并会同市工商行政管理部门拟定物业服务合同示范文本。

　　物业服务企业应当在物业管理主管部门的指导下，按照自愿原则，加入市物业管理协会。

　　市物业管理协会应当依照国家和省有关规定，严格执行物业服务规范和标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业管理主管部门建立健全信用档案，促进物业服务企业诚信经营、规范运作和公平竞争。

　　第二十四条 物业管理实行有偿服务。物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

　　普通住宅的物业管理服务费，由业主大会与物业服务企业在政府指导价格范围内协商确定并报价格主管部门核定。别墅和非住宅的物业管理服务费，由业主大会、建设单位与物业服务企业自主协商确定，并报当地物价部门备案。

　　普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准以及上下浮动比例，依据社会平均物价指数变动情况适时进行调整，一般两年为一周期，由市价格主管部门会同市物业管理主管部门制定，并向社会公布。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第二十五条 供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、生活垃圾处理等专营单位应当直接为业主提供服务并向业主收取相关费用。本办法实施后，新建物业应在开发建设环节直接规划实现专营单位向业主最终用户收费；原有老旧住宅小区应通过水、电管网技术改造后实现专营单位向业主最终用户收费。向业主收取有关费用的专营单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

　　物业服务企业接受委托，按照物价部门规定标准代收相关费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。税务管理部门和专营服务单位应按照发票使用管理规定，为物业服务企业向业主开具相关消费发票提供便利条件。

　　第二十六条 业主和物业使用人使用物业，应当遵守法律、法规和规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

　　物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人应当给予配合。

　　相关行业监管工作人员公务巡查、社区居委会进行人口、计划生育、综合治理等宣传监管工作，以及相关专营单位对相关设施设备检查维修，需要进入住宅小区时，物业服务企业应予积极配合，并提供便利条件。

　　第二十七条 业主或者物业使用人对房屋进行装饰装修时，应当遵守国家有关规定。在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理告知手续；应当告知相邻业主；按照规定需要报有关部门批准或备案的，应当依法办理批准或备案手续。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项通过协议的方式告知业主。协议应当包括下列内容：(一)允许施工的时间；(二)废弃物的清运与处置；(三)住宅相关设施的安装要求；(四)装修保证金的收取和退还；(五)其他需要约定的事项。

　　装饰装修主管部门和物业服务企业对房屋装饰装修活动进行检(巡)查时，业主不得拒绝和阻碍。物业服务企业应为业主装饰装修提供必要的便利条件，不得违法收取任何费用。

　　第二十八条 对于原有老旧住宅小区、零散社区住宅及暂时难以实行专业化物业管理的区域，各辖区政府和有关职能部门应采取有效措施，积极创造条件，对相关配套设施设备予以改造完善，结合各物业区域实际，分别开展社区管理与专项物业服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合等其他形式的管理服务。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第二十九条 合法利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房屋及共用部位、共用设施设备的安全和正常使用，并应当征得相关业主和业主大会的同意。物业服务企业代表业主大会收取的相关收益，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第三十条 住宅小区内符合规划标准的封闭式共用车库和露天停车场(停车位)，由物业服务企业提供服务的，经价格主管部门批准，可以收取停车服务费。具体标准由价格主管部门核定。

　　占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当确保消防通道和道路畅通，并征得业主大会同意。

　　占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，需收取场地占用费的，由业主大会讨论通过并报经当地物价管理部门审批后方可收取。业主大会可以委托物业服务企业或者其他管理人员收取场地占用费，支付相应报酬。场地占用费主要用于养护、维修小区道路和停车设施，改善共用设施设备等。场地占用费收取和使用情况，应当向业主公示。

　　业主对机动车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

　　第三十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金交存标准由市物业管理主管部门按政策确定和调整，并及时公布。市物业管理主管部门和市财政部门负责全市专项维修资金的指导和监督。

　　未建立专项维修资金或者专项维修资金余额不足的物业项目，业主委员会根据业主大会的决定组织业主交纳或者续交专项维修资金。

　　第六章 法律责任

　　第三十二条 业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协调解决；不能自行协调解决的，可以向物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的物业管理主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主委员会资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交；业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

　　第三十三条 建设单位、物业服务企业违反物业管理相关规定，由相关主管部门依据《物业管理条例》等相关法律法规予以相应行政处罚。

　　当事人对相关主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　与物业管理有关的管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门实行问责或给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章 附 则

　　第三十四条 本办法由市住房保障和房屋管理局负责解释。市住房保障和房屋管理局会同相关部门按照国家法律、法规和本办法制定相应的实施细则。

　　第三十五条 本办法自2010年7月1日起施行，有效期5年。