各盟行政公署、市人民政府，自治区各委、办、厅、局，各大企业、事业单位：
物业管理是民生工作的重要内容，事关广大人民群众的切身利益。近年来，各地区和有关部门认真贯彻《内蒙古自治区物业管理条例》和《内蒙古自治区人民政府关于加快推行和规范物业管理工作的意见》(内政字[2001]403号)精神，全区物业管理覆盖面不断扩大，物业管理水平有了明显提高。但必须看到，目前还存在物业服务企业实力不强，规模化经营不足，龙头企业的示范带动作用不明显，部分旧住宅小区脏乱差现象比较严重、难以推行物业管理，物业管理服务质量有待提高等问题。为切实解决这些问题，进一步加强物业管理工作，经自治区人民政府同意，现就有关事宜通知如下。
一、进一步培育和规范物业管理市场
全面推行物业管理招投标制度。各地区要按照经济社会发展要求，加快建立竞争有序的物业管理市场，加快物业管理的市场化和社会化进程，进一步完善物业管理项目的招投标机制，鼓励广大业主以招投标方式，择优选择质价相符的物业服务企业。从2010年1月1日起，凡建筑面积在5万平方米以上的住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的大厦，必须采用公开招标的方式选聘物业服务企业。房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，必须在办理商品房预售许可证之前完成。不进行预售只现售的房地产开发项目的前期物业管理招投标工作，应在现售前30日完成，否则不予办理竣工验收备案手续。
规范前期物业管理工作。开发建设单位在销售房屋时，不得对前期物业服务合同未约定的物业管理事项向买受人擅自作出承诺。开发建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业承接验收手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记。
切实加强对建立业主委员会的指导工作。凡符合《物业管理条例》规定条件的住宅小区，有关部门应及时督促、指导业主按时建立业主委员会。旗县(市、区)物业管理主管部门应对业主委员会做好业务培训、指导和监督工作，保证其正确行使权利和履行义务。未实行物业管理的项目，由社区居委会组织业主自行管理，提供以共用设施设备维修、保洁、公共秩序维护为主要内容的基础性服务，所发生的费用由业主共同分摊。
二、进一步完善物业服务收费机制
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用标准与服务水平相符的原则。物业服务企业应与业主委员会签订物业服务合同，约定服务内容、服务标准及收费标准，并实行“三公开’’制度，提高物业服务与收费的透明度，主动接受业主监督。
廉租住房和经济适用住房的物业服务收费实行政府指导价，由各级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定，并定期公布。制定物业服务收费政府指导价时，应充分考虑居民的承受能力，也要保证物业服务企业的合理利润。其他类型物业管理项目的物业服务收费应实行市场调节价，由业主大会和物业服务企业根据服务内容、服务质量及服务范围协商确定，并在物业服务合同中进行约定。各级价格主管部门要会同房地产行政主管部门根据当地实际情况，定期公布物业管理各项服务项目社会平均成本，为业主大会和物业服务企业协商确定物业服务市场价格提供参考，同时要监督物业服务企业全面推行明码标价制度，将收费
项目、收费标准和服务内容等在住宅小区向业主进行公示。
物业服务合同签订后，业主必须按合同约定交纳相关费用。业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳；业主或使用人对物业服务企业的收费及服务质量有异议时，业主委员会要做好协调工作。对逾期未交纳物业服务费的，物业服务企业可以求助当地物业管理主管部门帮助催缴，也可以向人民法院提起诉讼。
三、进一步提高物业服务的质量和水平
物业服务企业要依据物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对物业服务合同未明确约定的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。旗县(市、区)物业管理主管部门要会同街道办事处或苏木乡镇人民政府监督物业服务企业认真履行合同，按照合同约定提供物业管理服务。
盟市物业管理主管部门要严格资质初审，加强物业服务企业资质管理，建立健全全区统一的物业服务企业信用档案制度，并通过网络等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实现信用信息资源共享，完善社会监督与服务。对于社会公众投诉不予理睬，已有不良行为记录却不进行整改，企业信用等级较差的物业服务企业不予资质升级；对违反国家和自治区有关规定，擅自提高物业服务收费标准、降低服务质量和不规范经营的物业服务企业，坚决予以纠正，直至清出物业管理市场。
继续做好创优达标工作。各地区要积极引导物业服务企业深入开展创优达标活动，树立当地的物业服务企业优秀品牌，充分发挥示范带动作用，努力提高本地区物业管理的服务质量，同时要加强物业管理创优达标项目的动态管理，对于已不具备示范、优秀条件的物业管理项目要及时取消示范、优秀称号。
四、加强住宅专项维修资金的使用和监管
各地要严格按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令165号)的有关规定，进一步健全制度，完善机制，切实加强住宅专项维修资金的缴存、使用和管理工作。至今尚未开展住宅专项维修资金收缴归集工作的旗县(市、区)，应尽快出台收缴归集规定，积极发挥住宅专项维修资金应有作用。
各级物业管理主管部门应严格遵照按幢设账、专户存储、核算到户的要求，建立住宅专项维修资金的使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督及业主查询和对帐等制度，加强住宅专项维修资金管理，不得划转或者委托其他单位进行管理。坚决杜绝挪用住宅专项维修资金和利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财等违法违规行为，确保住宅专项维修资金的使用和存储安全。
五、加大对物业管理行业发展的扶持力度
积极扶持物业服务企业发展。各地区要对物业服务企业给予一定的资金支持，支持额度可按物业服务费缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加三项税收总和把握，帮助企业降低运营成本。特别是对负责旧住宅小区物业管理的物业服务企业，还可再加大支持力度，增加资金投入，提高旧住宅小区的物业管理水平，改善居民生活条件。
加强住宅小区公共配套设施建设的监管，健全完善物业管理硬件设施。各级城市规划行政主管部门在对2万平方米以上的住宅小区开发项目进行建设工程规划许可审批时，必须与同级房地产主管部门就该项目的容积率、绿地率、共用配套设施、物业管理用房面积等内容共同研究审批，进一步提高住宅小区的物业管理硬件设施配套建设水平。住宅小区的公共配套设施必须与房屋同步建设，其中水、电、燃气、道路、路灯、绿化、停车场、消防、环卫、通讯、邮政、安全防范、物业管理用房等配套设施必须与住宅同步交付使用。
加强住宅小区环境整治，保障物业管理顺利实施。严肃查处私搭乱建，违背规划要求的行为。未经批准在已有房屋上加层、露台阳台封闭、自加门斗、影响公共环境的门窗防护、门前搭建设施、掏挖菜窖、侵占绿地等都要彻底清查，坚决予以拆除。各地区要组织规划、建设、房管等部门成立专门机构，制定行动计划，切实抓好组织实施，还群众一个整洁、舒适、文明的居住环境。加快城市1日住宅小区整治改造步伐，旧住宅小区多数房屋年久失修，配套设施缺损，环境脏乱差，一般通过市场手段难以实现物业管理。各地区要按照《城市旧住宅小区改造条件和要求》(见附件)，由各级人民政府承担起旧住宅小区的整治改造任务，把旧住宅小区的整治改造投入列入财政预算，制定整治改造计划，逐年实施。
六、进一步加强组织领导
(一)加强组织保障。物业管理工作覆盖面广，推进难度大，各级人民政府、有关部门要将物业管理工作摆上重要议事日程，建立健全物业管理专门机构，加强领导，明确任务，落实责任，形成一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为加强物业管理工作提供有力组织保障。
(二)加强舆论宣传。各有关部门要采取多种形式，大力宣传物业管理政策法规，让业主和社会各界正确认识物业管理，强化物权意识，树立市场经济观念，人人关心、支持物业管理，为物业管理发展营造良好的社会舆论氛围。
(三)加强监督检查。各有关部门要各司其职、密切配合，依法加强物业管理市场的监督检查力度，共同推动物业管理工作健康发展。
附件：城市旧住宅小区改造条件和要求
城市旧住宅小区改造条件和要求
旧住宅小区是指城市规划区内房屋建造时间较久(一般为上世纪90年代以前)，房屋年久失修，配套设施缺损，环境脏乱差，通过市场机制难以实现物业管理的住宅小区。
一、整治改造的主要内容
(一)房屋整修养护。主要包括旧住宅小区内房屋主体结构加固、房屋部件构件修缮更新、屋面整修改造、外墙及楼梯间粉饰等。
(二)环境综合整治。主要包括拆除旧住宅小区内违章建(构)筑物，清理房屋立面的破旧搭建物、广告牌，清理楼道内杂物，整修道路、围墙，补植和增辟绿地，改造建设停车泊位，清除环境垃圾，治理环境卫生等。
(三)完善配套设施。主要包括旧住宅小区内供电、供水、供气、供暖、垃圾和污水处理等居民急需的市政公用设施的健全、公共部位老旧管线更新改造；社区服务设施、文化体育设
施、安全防范设施、管理服务用房等配套设施设备的补建；电信、邮政等其他城市基础设施的完善。
(四)建筑节能改造。有条件的地区应当按照“节能、节地、节水、节材、环保”的原则和要求，实施旧住宅小区既有建筑的节能改造及供热采暖设施改造，推广应用新型和可再生能源，推进污水处理再生利用和雨水利用。
(五)划分物业管理区域，建立长效管理机制。合理划分物业管理区域，形成物业规模，推动整治后旧住宅小区实施以保洁、保绿、保安为主要内容的物业管理，建立市场化物业管理长效机制。
二、整治改造的标准
旧住宅小区整治改造工程应当符合国家和地方的有关工程建设标准。实施整治改造后的旧住宅小区，应当达到以下标准：
(一)房屋全面整修养护。房屋主体结构坚固，常用部件构件和管线适用、完善，门窗及其玻璃完整，外墙、楼道粉饰整洁，无安全隐患。
(二)环境整治取得较大改观。小区内无违章建筑，无散放垃圾，楼道无杂物，围墙、栏杆无缺损，停车泊位和绿地面积增加，道路平整且与小区外主路(支路)连接。
(三)配套设施进一步完善。小区内电、水、气、暖设施齐备、功能良好，垃圾收集、污水排放设施配套，消防安全防范设施健全，电视、电话、邮政线路畅通，能满足居民生活基本需要。
(四)建筑节能要求得到落实。实施既有建筑节能改造的旧住宅小区，房屋外围护结构采用保温、隔热措施，达到节能标准设计要求；实施热计量改造，达到了分户计量分室调控要求，具备热计量收费条件，有条件的小区实行集中供热；供暖管网漏损率明显降低，污水再生利用和雨水利用得到切实推进。
三、资金筹措
旧住宅小区整治改造属于为民办实事工程，具有明显的社会效益，是政府履行公共服务职能的重要内容。各地要增加对旧住宅小区整治改造的资金投入，积极发挥政府投入的支撑与引导作用，把旧住宅小区整治改造资金列入财政支出预算，统筹使用土地出让金、城市基础设施配套费、公用事业附加及其他财政资金。设区的城市可充分发挥区政府的积极性，按照“市、区两级共同负担”的原则筹集整治改造的专项资金。
旧住宅小区属于房改售房的，原产权单位应当负担一定比例的整治改造资金。属于房地产开发的，在原开发过程中巳明确由房地产开发企业配置而未落实基础设施配置建设的，应责成原开发企业按原规定予以补救；因施工质量低劣而过早损坏的设施设备和房屋，应由房地产开发企业承担维修责任。
更新改造供电、电信、邮政、有线电视以及供水、供气、供暖等市政公用设施的专项成本支出，应由各运营单位承担。
涉及居民自用设施整修改造的经费，由居民自行出资，采取统一组织实施的办法进行。
四、时间要求
各地区要在对旧住宅小区调查摸底的基础上制定整治计划，将计划逐级上报，争取利用3至5年时间基本完成旧住宅小区的整治改造任务。逐步实现城市旧住宅小区房屋居住安全，基础设施较为完善，公共管理维护有效优化，环境整洁美化的宜居目标。
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2010/1/25 8:33:00