宣城市城市物业专项维修资金使用管理暂行办法

宣城市房地产管理局文件

宣房管[2005]122号

关于印发《宣城市城市物业专项维修资金使用管理暂行办法》的通知

市区各物业管理公司、业主委员会：

为了加强城市房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主、使用人的合法权益，构建和谐社会，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及省物价局、省建设厅关于印发《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》（皖价房[2005]154号）等法规规章的规定，结合我市实际，我局拟定了《宣城市城市物业专项维修资金使用管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

宣城市房地产管理局

二00五年十月二十五日

抄送：省建设厅、市建委、市财政局、市审计局、各县（市）房管局（处）

宣城市城市物业专项维修资金使用管理
暂 行 办 法

第一章 总 则

第一条 为了加强城市房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用，维护业主、使用人的合法权益，构建和谐社会，根据《物业管理条例》（国务院 379 号令）《安徽省物业管理条例》等法规规章的规定，结合我市实际特制定本办法。
第二条 本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋保修期满后共用部位、共用设施设备大、中修及更新和改造的资金。
第三条 房屋专项维修资金属业主所有。
第四条 房屋专项维修资金实行专户存储，统一管理，专款专用，核算到户的原则。
第五条 房屋专项维修资金的使用应当坚持业主集体决策，企业实施，政府监督的管理原则，做到公开、公平、合理使用。
第六条 专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大、中修、更新和改造，不得挪作他用。
业主应当增强物业共用部位，共用设施设备维护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定，加强对物业共用部位，共用设施设备的日常维修养护和管理，最大限度延长物业使用寿命。
第七条 市房地产管理部门应当建立健全专项维修资金管理制度，受理业主、业主委员会和物业管理企业等违反本办法行为的投拆和监督。
第八条 业主在办理房屋权属证书时，由市房地产主管部门按规定统一收缴专项维修资金。
商品房转让时，卖方应当提供房屋专项维修资金缴交收据；未缴交房屋专项维修资金的，多层住宅按市场成交价的 1.5 %，高层住宅按市场成交价的 3% ，非住宅按市场成交价的 1.5% 比例缴交房屋专项维修资金，具体缴交由双方约定。
第九条 当个人帐户中房屋专项维修资金余额低于前期专项维修资金的 30% 时，应当续缴。
专项维修资金的续筹方案由业主委员会拟定，经业主大会会议决定后，由业主委员会具体实施。
业主应当履行续缴房屋专项维修资金的义务。
第十条 业主转让房屋所有权时，结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十一条 业主委员会或物业管理企业每年公布一次物业管理区域内的专项维修资金续筹和使用情况。业主对公布的专项维修资金续筹和使用情况有异议的，可要求业主委员会复核。
第十二条 因拆迁或其他原因造成房屋灭失的，房屋专项维修资金代管单位应当将专项维修资金帐面余额退还给业主。
第十三条 房地产管理部门负责指导、协调、监督专项维修资金的管理、续筹与使用。
市房地产主管部门应当制定专项维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询和对帐制度，接受业主的检查与监督。

第二章 房屋专项维修资金的使用

第十四条 专项维修资金应当按本办法规定的用途使用，应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。
第十五条 专项维修资金使用的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，按下列规定列支：
（一）物业管理区域共用设施设备的维修，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（二）单体房屋共用部位、共用设施设备的维修，由该幢房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。
（三）两幢或两幢以上房屋共用部位、共用设施设备的维修，按每幢房屋所拥有建筑面积的比例分摊。
（四）对未出售的空置房屋，开发建设单位应按未出售房屋建筑面积占该幢房屋或小区总面积的比例分摊。
（五）房屋自用部位、自用设施设备维修，由业主自己承担。

第十六条 业主委员会未成立需使用专项维修资金的，由物业管理企业或相关业主根据维修项目提出使用方案，经全体受益业主所持投票权三分之二以上通过，并报市房地产主管部门审核后，拨付专项维修资金。
业主委员会成立后，需使用专项维修资金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主大会讨论通过，报市房地产主管部门备案。单项维修项目，物业管理企业受理业主维修申请后，现场勘察核定，编制维修项目计划书，报请业主委员会签署意见，在物业管理区域内公示后（公示期 7 天），报市房地产主管部门，经勘察审核后实施。

第十七条 经鉴定或按有关技术规范要求必须及时维修的物业，物业管理企业应当及时向业主或业主委员会提出维修建议并报告市房地产主管部门，及时按规定组织维修，逾期不维修的，物业主管部门应责成物业管理企业组织维修，费用由相关业主承担。
物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
共用部位、共用设施设备因专业服务部门施工造成损坏或属于人为损坏的，应当及时恢复原状，其维修费用由责任人承担。

第三章 专项维修资金使用范围

第十八条 物业共用部位、共用设施设备的大、中修更新和改造，应遵循《城市房屋修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》、《房屋完损等级评定标准》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《特种设备安全监察条例》、《机电类特种设备安装改造维修许可规则（试行）》等国家技术规范的规定，国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着科学合理、和谐统一、满足需要的原则依法作出决定。
第十九条 根据本办法第十八条规定，物业管理区域房屋共用部位大、中修工程范围如下：
（一）房屋主体结构部位包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响安全使用，需要拆换加固的。
（二）整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重新做防水或保温层的。
（三）外檐面层脱落达到外檐面积 30% 以上的，影响安全和正常使用，需要修缮的。
（四）物业共用部位楼地面面层，门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的。
（五）经业主大会依法讨论决定的其它大、中修项目。
物业管理区域共用设施设备大中修、更新改造工作范围：
（一）物业管理区域内路面破损50%以上，影响安全和正常使用，需要修缮的。
（二）整幢楼排水管道老化、损坏、需 要更新改造的。
（三）整体更新改造消防控制系统或更换、维修主要部件一次性费用超过原造价 20% 的工程。
（四）整体更新电梯或更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价 20% 的工程。
（五）二次供水、排水及消防设施因损坏影响安全和使用，需要更新改造的。
（六）小区围墙或大门因损坏影响安全和使用，需要整体修缮、更新的。
（七）小区内其它构筑物（附属物）因损坏影响环境和使用，需要整体修缮、更新的。
（八）经业主大会依法讨论决定需更新改造的。
第二十条 物业共用部位、共用设施的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设施设备养护费等，不得从专项维修资金中列支。
第二十一条 发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织进行维修并及时告知业主委员会和有关主管部门，其费用按本办法规定列支。物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。
发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，是指以下一些急修项目：1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；2、因室内供电线路故障而引起停电和漏电；3、因水泵故障和供水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；4、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；5、楼地板、扶梯踏板断裂；6、落水管堵塞和水表等设备漏水；7、其它属于危险性急修项目。

第四章 专项维修资金使用程序

第二十二条 尚未成立业主委员会的，需要维修项目按下列程序办理：
（一）业主申请；
（二）业主或物业管理企业牵头填写《申请使用房屋专项维修资金业主意见表》（附件一）；
（三）填写《申请使用房屋专项维修资金项目受益户清单》（附件二）；
（四）填报《维修资金使用公示内容》（附件三） ；
（五）填报《宣城市专项维修资金使用申请登记表》（附件四）；
（六）房地产主管部门受理，项目初审和实地勘察；
（七）审核项目预算，拟定审核意见；
（八）项目竣工验收、审核、审批；
（九）房地产主管部门出具专项维修资金缴交部分《受益业主专项维修资金分摊表》（附件五）；
（十）填报《大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册》（附件六）及《大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》（附件 7 ）；
（十一）拨付余额资金。
第二十三条 业主委员会已成立，需要维修的项目按下列程序办理：
（一）业主申请；
（二）填写《业主委员会书面确认证明》（附件 8 ）；
（三）填写《申请使用房屋专项维修资金项目受益户清单》（附件 2 ）；
（四）填报《维修资金使用公示内容》（附件 3 ）；
（五）填报《宣城市专项维修资金使用申请登记表》（附件 4 ）；
（六）房地产主管部门受理，项目初审和实地勘察；
（七）审核项目预算，拟定审核意见；
（八）项目竣工验收、审核、审批；
（九）房地产主管部门出具专项维修资金缴交部分《受益业主专项维修资金分摊表》（附件 5 ）；
（十）填报《大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册》（附件 6 ）《大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》（附件 7 ）；
（十一）拨付余额资金。
第二十四条 申请使用房屋专项维修资金应提供以下资料：
（一）申请报告；
（二）维修项目方案、预算、合同；
（三）填报《宣城市专项维修资金使用申请登记表》、《申请使用房屋专项维修资金受益户清单》、《申请使用房屋专项维修资金业主意见单》、《业主委员会确认证明》、《大、中修、更新改造方案公示证明》、《大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》。
（四）需要提供的其它材料。
第二十五条 市房地产主管部门受理申请后，要件齐全的应当在接件后 7 个工作日内拟定审核意见并预付投资额 70% 工程资金。项目竣工验收、审核、审批后，经大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册公示期满，市房地产主管部门应在 5 个工作日内拨付专项维修资金。
第二十六条 较大的大、中修和更新改造工程，其设计、质检、监理及决算审计由业主大会会议决定，其费用计入大、中修和更新改造成本。
第二十七条 物业在维修保修期限内不得重复申请使用专项维修资金。
第二十八条 房屋主体结构因损坏影响使用安全的，经业主委员会或相关业主申请，房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入大、中修和更新改造成本。
第二十九条 业主对大、中修和更新改造费用有疑义的，物业管理企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由相关责任人承担。
第三十条 在施工过程中，业主、使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工，业主委员会应当做好解释，协调工作。
因工程不可避免造成房屋自用部位装饰装修损坏的，应当修复或给予合理补偿，费用计入大、中修和更新改造成本。
第三十一条 在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染，物业管理企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反操作规程及扰民行为及时制止。
第三十二条 业主委员会应当对施工全过程进行监督，有疑义的，业主委员会应当及时向物业管理企业反映，确有问题的，物业管理企业应当尽快与施工企业协商解决。
物业管理企业应当建立物业共用部位、共用设施设备档案（台帐），运行、检查、维修、保养等记录齐全。

第五章 附 则

第三十三条 物业管理企业或业主委员会等相关责任人不得弄虚作假，对违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由市房地产主管部门按国家有关规定进行处罚。情节严重，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任。
第三十四条 业主或使用人，业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就房屋专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构仲裁，或向人民法院起诉。
第三十五条 未成立业主委员会的，应当在房地产主管部门和街道办事处的指导下，由开发建设单位或社区居民委员会组织召开业主大会，成立业主委员会，依法完善专项维修资金申请使用制度。
第三十六条 本办法所称自用设备、自用部位、共用部位、共用设施设备的含义是：
（一）“自用设备”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的门窗、卫生洁具及水、电、气户表以内的管理线等设施；
（二）“自用部位”是指一套房屋户门以内，由业主、物业使用人自用的部分（包括一楼房屋业主自用的天井、庭等）；
（三）“共用部位”是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（四）“共用设施设备”是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。
第三十七条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十八条 本办法自公布之日起施行。附件：
1、《宣城市申请使用房屋专项维修资金业主意见单》。
2、《申请使用物业专项维修资金项目受益户清单》。
3、《专项维修资金使用公示内容》。
4、《宣城市物业专项维修资金使用申请登记表》。
5、《宣城市维修项目受益业主决算分摊表》。
6、《物业大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册》。
7、《物业大、中修和更新改造工程费用决算分摊清册公示证明》。
8、《业主委员会书面确认证明》。