五价发〔2008〕43号
区境内物业服务企业：
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和省物价局、省建设厅制定的《四川省物业服务收费管理细则》（川价费[2003]294号）、 四川省物价局《关于物业管理收费有关问题的答复》（川价费[2003]52号）、建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）及乐山市物价局、乐山市规划和建设局“关于进一步规范物业服务收费的通知”（乐市价发[2008]122号）等文件精神，结合我区实际，现就我区物业服务收费有关问题通知如下：
一、本通知所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
二、我区物业服务收费按不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅（不含别墅）物业服务收费实行政府指导价，别墅及其他非住宅物业的服务收费实行市场调节价。
三、五通桥区物业服务收费政府指导价标准，按照规定在不超过市定物业服务收费指导价标准的前提下，结合实际，在广泛征求物业管理企业和业主委员会意见的基础上制定和调整，并向社会公布。业主与物业服务企业应按照我区公布的指导价在物业合同中协商约定，同时按有关规定明码标价，并到区物价局办理《收费许可证》，实行亮证收费。
四、五通桥区住宅物业服务收费指导价标准，由与物业服务等级（以下简称服务等级）指导标准相对应构成（附件1）。
五、五通桥区住宅物业服务等级指导标准，按照乐山市物价局会同乐山市规划和建设局分别根据物业服务范围、服务内容、服务质量等因素制定并公布的标准执行（见附件2）。
六、实行政府指导价的物业服务收费，其收费标准由业主委员会与物业服务企业结合不同物业项目的实际，按照物业服务范围、服务内容、服务质量、设施设备条件，以及满足其正常运行、维护的要求，分别在相对应的服务等级指导价内协商，并与业主在服务合同中具体约定。
七、物业服务范围、服务内容、服务质量以及设施设备等条件超出或达不到住宅物业服务等级或项目等级指导标准的，由合同当事人双方，结合实际，参照五通桥区物业服务收费指导价标准协商确定具体的收费标准。
八、为规范室内装饰装修管理工作中的各种收费行为，物业服务企业收取装修管理服务费可按房屋建筑面积和装修工期向施工方收取，高层和多层住宅均按不高于0.02元/平方米·天的标准计算。物业服务企业收取了装修管理服务费后，物业服务企业不得向业主收取装修工出入证押金及工本费、装饰装修保证金。公共楼道维护费、电梯使用费属于物业管理费的一部分，不可重复收费。造成共同部位、共同设施设备损坏的，费用由责任人另行承担。委托物业服务企业清运垃圾的，清运费标准按房屋建筑面积不高于2.00元/平方米收取，具体由装修企业或装修人在该标准中与物业服务企业协商约定。
九、前期物业管理阶段（指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前），建设单位与物业买受人签订的买卖合同中，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，前期物业服务收费标准不得突破本通知规定的政府指导价标准，并报区物价局、区建设和规划局备案执行。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按统一标准全额缴纳。
十、小区车辆停放服务收费：停车场所产权属开发建设单位的，其机动车车位租金及服务费标准由业主委员会（或业主）与开发建设单位协商确定；停车场所产权属业主共有的，其机动车停车是否收取停车服务费及收费标准由业主委员会与物业服务企业协商确定；小区内的停车场所依法对外开展经营性停车服务的，其收费标准报物价部门核批，同时按有关规定明码标价，并到当地物价部门办理收费许可证，实行亮证收费。
十一、物业服务收费计费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费），一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。
十二、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费（不得计入价内），不得向业主收取手续费等额外费用。
十三、物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当按照物业服务收费明码标价的相关规定以及行业服务规范的相关要求，在建筑区划内的显著位置或者收费场所，公布物业服务相关收费标准和物业服务相关等级标准。业主认为收费内容属违规收费或收费无依据的，可向价格主管部门举报。
十四、物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。
十五、本通知从2008年7月1日起试行。五通桥区物价局、五通桥区建设局五价费[2004]31号同时废止。执行中有何问题，请及时反馈我们。
附件：1、五通桥区住宅物业服务收费指导价标准
2、五通桥区住宅物业服务等级指导标准
二 O O 八 年 六 月 十 七 日
主题词:规范 物业收费 通知
附件1：
五通桥区住宅物业服务收费指导价标准
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住宅类型
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服务等级
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指导价（元/m2）
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多 层
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一级
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0.50-0.75
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二级
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0.40-0.65
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三级
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0.30-0.55
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四级
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0.30以内
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高 层
（电梯公寓）
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一级
|
1-7层
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0.50-0.85
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8-17层
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0.90-1.25
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18层以上
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1.30-1.65
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二级
|
1-7层
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0.40-0.65
|
|
8-17层
|
0.70-0.95
|
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18层以上
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1.00-1.25
|
|
三级
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1-7层
|
0.30-0.55
|
|
8-17层
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0.60-0.85
|
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18层以上
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0.90-1.15
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注：1、多层住宅指7层（含）以下住宅。
附件2：
乐山市住宅物业服务等级指导标准
一级
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项目
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内容与标准
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（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
|
|
（二）
房
屋
管
理
|
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
|
|
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
|
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和规范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
|
|
（四）
协助
维护
公共
秩序
|
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位随时巡查；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
|
|
（五）
保洁
服务
|
1、高层按层、多层按幢合理设置果壳箱或者垃圾桶，做到每日清运。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地、电梯厅、楼道每日清扫。共用部位玻璃、路灯、楼道灯保持清洁。及时清除道路积水。
3、共用雨、污水管道、雨、污水井按时检查。视检查情况及时清陶；化粪池要做到及时检查清陶。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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|
（六）绿化
养护
管理
|
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补裁补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
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|
|
二级
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项目
|
内容与标准
|
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（一）
基
本
要
求
|
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话，急修1小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
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（二）
房
屋
管
理
|
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
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（三）
共用
设施
设备
维修
养护
|
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和规范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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（四）
协助
维护
公共
秩序
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1、小区主出入口24小时值勤，对重点区域、重点部位加强巡查。
2、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
3、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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（五）
保洁
服务
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1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运。
2、小区道路、广场、停车场、绿地、电梯厅、楼道做到每日清扫。楼梯扶手、共用部位玻璃、路灯、楼道灯做到及时擦洗清洁，及时清除区内主要道路积水。
3、区内公共雨、污水管道及时疏通；雨、污水井按时检查，并视检查情况及时清陶；化粪池发现异常及时清陶。
4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
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（六）绿化
养护
管理
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1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
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三级
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（一）
基本要求
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1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财管管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规定使用住房专项维修资金。
9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
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（二）
房屋
管理
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1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
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（三）共用
设施
设备
维修
养护
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1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
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（四）
协助
维护
公共
秩序
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1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
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（五）
保洁
服务
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1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运。
2、小区公共场所、电梯厅、楼道每日清扫；共用部位玻璃、路灯、楼道灯保持清洁。
3、加强对区内公共雨、污水管道、雨、污水井检查，并视检查情况及时清掏；化粪池发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
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（六）
绿化养护
管理
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1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
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四级
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1、服务项目按照三级指导标准确定。
2、服务内容和标准参照或部分达到三级的内容与标准，由当事人双方在合同中约定。
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2010/1/15 14:15:00