宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法

宁夏回族自治区物价局、建设厅关于印发《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》的通知
宁价费发[2004]149号

各市、县(区)政府价格主管部门、建设局(房管局)：
　　为了规范我区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，逐步完善物业服务的社会化、专业化的机制，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》的规定，我们制定了《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请按照执行。
　　附：《宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法》

《宁夏回族自治区普遍住宅小区物业管理服务等级标准》

　自治区物价局
　　　　　　　　　　　　　　自治区建设厅
　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年九月二十三日

　附件一：

宁夏回族自治区物业服务收费管理实施办法

　　第一条　为规范我区物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理体制，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》，结合我区实际，制定本实施办法。
　　第二条 本实施办法适用于本自治区内经工商行政管理机关登记注册，并经房地产行政主管部门进行资质认证的的物业管理企业以及专业公司，对业主提供社会化、专业化物业服务的收费管理。　

    第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业或专业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第四条　物业服务收费实行分级管理。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责对本行政区域内物业服务收费实施监督管理。自治区价格主管部门会同自治区房地产行政主管部门依据国家有关规定，制定全区物业服务收费的政策；指导、协调全区物业服务收费工作。市、县、区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
　　第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。提倡业主通过招标的方式或协议方式选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格期诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第六条　物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

物业管理企业为普通住宅的业主提供的公共性的服务收费实行政府指导价，为普通住宅以外的其他住宅、办公、生产、商业等房屋的业主提供的公共性的服务收费实行市场调节价。

住宅小区内交通工具泊位费、看管费实行政府指导价；公众代办服务和特约服务收费实行市场调节价。

普通住宅范围由各市、县确定，并报自治区建设主管部门备案。

公共性服务包括清洁卫生、公共设施的日常维修保养、秩序维护、绿化等；

公众代办服务包括代办水电费、煤气（天然气）费、有线电视费、电话费等；

特约服务是指根据业主的个别需求而提供的服务。

　  第七条 实行政府指导价的公共性服务收费，由各市县（区）人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理企业社会平均成本及物业管理服务等级标准（各地房地产主管部门可参考附表内容，制定本地区的物业管理服务等级标准）和当地经济发展情况、居民承受能力等因素，制定相应的基准价，报当地人民政府批准后并向社会公示。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和+20％浮动幅度在物业服务合同中约定。

    实行市场调节价的物业服务收费,按照自愿的原则,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　第八条　制定物业服务基准价格时,各市县价格主管部门应召开价格听证会，按照公正、公开、客观和效率的原则，广泛征求业主、物业管理企业以及有关部门的意见，增强物业服务收费决策的科学性和透明度。利润率控制在物业管理企业社会平均成本的10%以内。
　　第九条　业主与物业管理企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
第十条　物业服务成本或者物业支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第十二条　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
　　第十三条　物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

    第十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第十五条　利用物业共用部位、共用设施设备、业主共有房屋进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益属于全体业主，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十六条　物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

    第十七条 房地产开发单位不得在销售商品房时强行代物业管理企业收取物业服务费用。

    第十八条　纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
    第十九条 物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由建设单位和物业买受人按房屋买卖合同中的约定承担，约定由物业买卖人交纳的，建设单位负连带交纳责任；房屋买卖合同中未约定的，由建设单位承担。

    第二十条 为保障业主大会和业主委员会的经费来源，维护业主权利，设定业主委员会补助费，用于业主大会和业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担，具体补助费标准由业主大会决定。

    第二十一条 物业管理企业接受委托管理某一小区或物业时，要按照规定和业主或业主委员会签定物业服务合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。
    第二十二条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公布。
    第二十三条　物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规和自治区的规定，严格执行规定的收费项目及标准，努力提高服务质量，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第二十四条　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。实行包干制的预期收费不得超过三个月，酬金制的预期收费不得超过半年。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
　　第二十五条　政府价格主管部门会同房地产行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。

    第二十六条 凡有下列违反本实施办法之一者，由政府价格主管部门依据国家和自治区规定予以处罚：

    （一）违反价格法律、法规和规定的；

    （二）越权定价、擅自提高收费标准的；

    （三）不按规定明码标价的；

    （四）提供服务质价不符的；

    （五）不按物业服务合同擅自减少服务项目，降低服务质量、只收费不服务或多收费不服务的；

    （六）其它违反本实施办法的行为。

　　第二十七条　本实施办法由自治区物价局会同自治区建设厅负责解释。
　　第二十八条　本实施办法自2004年11月1日起执行，自治区物价局、建设厅关于印发《宁夏回族自治区物业管理服务收费暂行办法》的通知（宁价经发[1999]50号）同时废止。