松原市物业管理实施办法

（征求意见稿）

 

 

目     录

 

 

第一章………………总则

 

第二章………………业主自治管理

 

第三章………………物业服务企业

 

第四章………………前期物业管理

 

第五章………………物业管理服务

 

第六章………………物业的使用和维护

 

第七章………………专项维修资金

 

第八章………………投诉

 

第九章………………法律责任

 

第十章………………附则

 

 

 

 

 

 

 

 

第一章  总则

 

第一条  为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》及相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条  本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条  物业管理活动遵循业主自治与专业服务相结合的原则，实行社会化、专业化管理。

第四条  市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。其职责是：

（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理方面的法规、政策、指导、监督、检查本市行政区域内的物业管理活动；

（二）审查和颁发《物业管理企业资质》证书；

（三）培训考核物业管理人员，颁发岗位合格证；

（四）负责本行政区域内物业管理投标、招标活动的监督、管理工作；

（五）指导住宅小区成立业主委员会，并负责业主委员会的备案工作；

（六）查处违反《物业管理条例》的各种行为；

（七）接待处理有关物业管理的来信、来访工作；

（八）负责物业维修资金的归集、使用和管理工作；

（九）负责物业统计工作。

其下设的物业管理办公室负责日常具体工作。

公用事业、规划、司法、民政、卫生、环保、公安、财政、物价、税务、电业、广电、邮政、工商、电信等相关部门和街道办事处，依照各自职责，做好相关工作。

街道办事处（社区）及乡镇人民政府负责组织实施业主自治管理和弃管物业的管理工作。

第五条  物业管理区域的划分原则：

（一）有相对独立的共用配套设施设备，房屋总建筑面积一般不应低于3万平方米；

（二）位于同一社区或者位置接近，宜于统一整体封闭的；

（三）原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划分为一个物业管理区域；也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单体楼房具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划分为一个物业管理区域。

（五）市、县（区）建设行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的；

划分物业管理区域可以向建设单位或业主委员会提出申请，市、县（区）建设行政主管部门在街道（社区）的配合下划分。

第六条  原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，产权单一的，由产权单位组织实施物业管理；多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理；原产权单位不存在的，由街道办事处（社区）或乡镇人民政府组织实施物业管理或业主自治管理。

第七条  建筑面积3万平方米以上的原有住宅区，配套设施比较齐全的，应当实施物业管理；配套设施不全的，由物业所在地人民政府组织综合整治，完善配套设施、设备,实行物业管理。整治区域内的供电、供热、市政、供水、通讯、绿化等设施和设备改造由各专业部门负责。

 

第二章  业主自治管理

 

第八条  房屋所有权人为业主。一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。

业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

较大规模的小区可以实行业主大会代表制。即以幢、单元等为单位，推荐一名代表参加业主大会会议。

第九条  分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以召开业主大会。后期业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上时，应当重新召开业主大会。

第十条  业主大会会议决定的事项，实行投票表决。

住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅为一票。

非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下（含100平方米）的有1票投票权，每超过100平方米再计一票。

第十一条  物业所在地建设行政主管部门或街道办事处负责指导业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。选举办法及其它有关事项按建设部《业主大会规程》执行。

第十二条  业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到建设行政主管部门或所在地街道办事处备案：

（一）业主大会成立情况材料；

（二）物业管理区域基本情况材料；

（三）业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明；

（四）业主委员会选举办法；

（五）《管理规约》及《业主大会议事规则》；

（六）业主委员会组成人员情况材料。

第十三条  业主委员会每届任期一般为2—3年，具体任期应当在业主大会议事规则中确定。

业主委员会凭建设主管部门或街道办事处的备案证明，按有关规定申请刻制业主委员会的印章，印章样式报建设行政主管部门或街道办事处备案。

第十四条  业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：

（一）各种会议的书面材料；

（二）业主委员会选举产生备案材料；

（三）物业服务合同 ；

（四）业务往来原始凭证；

（五）业主委员会认为需要存档的其他材料。

第十五条  召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：

（一）新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担；

（二）已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。承担方式按业主投票权确定。

第十六条  业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每6个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督、检查。

第十七条  在物业管理区域内，可以建立由街道办事处、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度，联席会议由物业所在地的街道办事处主持，协调处理有关事宜。

社区居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受社区居民委员会的管理。

 

第三章  物业服务企业

 

第十八条  物业服务企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业服务活动；

已领取国家、省统一制发的物业服务企业资质证书的外地物业服务企业，来本市从事物业服务活动的，应当到市建设行政主管部门和物业所在地建设行政主管部门备案并办理有关手续。

任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。

物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后15日内到市建设行政主管部门办理

物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。

第十九条  物业服务企业享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定收取物业服务费；

（二）根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用；

（三）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并向相关部门报告或向人民法院提起民事诉讼；

（四）选聘专营公司承担专项服务；

（五）业主无正当理由拒交服务费时，物业服务企业可以依法提起民事诉讼；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第二十条  物业服务企业履行下列义务：

（一）执行物业管理行业规范、服务标准；

（二）履行物业服务合同，提供物业管理服务，维护业主利益；

（三）接受业主、业主委员会的监督；

（四）定期公布物业服务费收支帐目，接受咨询和审计；

（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；

（六）法律、法规规定的其他义务。

 

第四章  前期物业管理

 

第二十一条  前期物业管理是指新建物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理活动。

第二十二条  新建物业必须实行前期物业管理。

（一）新建物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理，业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业服务企业实施物业管理；

投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于3万平方米，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米的，经物业所在地建设行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。

（二）规划部门在审批规划设计方案时，应当征求建设行政主管部门的意见；

规划、设计新建住宅物业时，必须按照规定设置物业管理用房以及其他配套的共用服务设施、设备，应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按物业总建筑面积0.4%的比例预留，不足100平方米的按100平方米预留；

物业管理用房必须是可以独立使用的房屋（地下室除外）。物业管理用房产权为全体业主共有，由物业服务企业使用，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变其用途；

（三）规划部门在核发建设工程规划许可证，建设部门在审查批准初期设计方案、核发《商品房销（预）售许可证》、工程验收及办理房屋使用权手续时，应当按照各自职责加强监督，严格把关。

第二十三条  建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：

上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能；

小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

第二十四条  物业管理用房中应当安排10%的面积作为业主委员会的办公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

第二十五条  工程竣工时，按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足规定标准的，建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。

因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业用房时，应当向物业服务企业提供物业管理临时用房，并向建设行政主管部门提交物业管理用房承诺书。

第二十六条  前期物业服务合同期限为5年，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的服务合同生效的，前期物业服务合同自行终止。期满前，建设行政主管部门和街道办事处应指导建设单位或业主代表筹备选举产生业主委员会，签订新的物业服务合同，以确保物业管理服务的延续。

第二十七条  建设单位应当在申请办理《商品房销（预）售许可证》前，提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并提交物业管理用房的位置、面积等相关材料，在销售物业时，向买受人明示前期物业服务内容和《业主临时规约》。

第二十八条  各级建设行政主管部门参与住宅小区物业综合验收。物业管理区域具备下列条件时，建设单位应当向建设行政主管部门提出物业承接验收申请。

（一）建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求；

（二）竣工验收合格，且验收资料齐全；

（三）有符合规定的物业管理用房；

（四）共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格；

（五）建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕；

（六）具备一定规模的住宅小区，必须安装远红外监控设备。

第二十九条  各级建设行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成验收小组，按照下列规定进行物业承接：

（一）查验共用设施设备，并做好查验记录；

（二）对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准；

（三）验收后，建设单位和物业服务企业应当签订物业承接验收协议。

第三十条  在办理物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设备设施的安装、使用和维修保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

 

第五章  物业管理服务

 

第三十一条  新建住宅物业、非住宅物业服务收费，实行市场调节价，其他住宅物业实行政府指导价。

物业服务收费实行市场调节价的，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。

物业服务收费实行政府指导价的，有定价权的价格主管部门应当会同建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及浮动幅度，并定期发布，具体收费标准由业主委员会在物业合同中约定。

第三十二条  物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。

业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。

第三十三条  利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营取得的收益归全体业主，分配方式由业主大会决定。

物业管理区域内共有的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人；停车位不得转让给物业管理区域外的单位或个人，有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位或个人，出租收入归全体业主。

车辆在物业管理区域内停放，收费和管理等事项，由业主大会决定。

第三十四条  业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权限证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。确需改变房屋使用性质的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会通过后，依法办理相关手续。

第三十五条  业主大会应通过招投标或其他方式选聘物业服务企业。在建设行政主管部门监督指导下进行物业承接，并在合同生效起30日内备案。

第三十六条  物业服务企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担责任。

业主大会和物业服务企业有服务纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定，足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业服务。

物业服务企业放弃物业服务的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。

第三十七条  业主大会没有选聘到新的物业服务企业，或者业主大会决定不选聘物业服务企业而实行自治管理的，业主委员会应当履行管理职责。业主委员会应当在街道办事处的组织、监督、指导下，制定自治公约并向所在地街道办事处备案。

服务费用按建筑面积每月每平方米不低于0.3元的标准，由业主委员会向业主收取。

第三十八条  物业管理区域内供水、供电、供气、供热、排水、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用，确需委托的，应当与物业服务企业签订委托合同，实行有偿服务。

因跑、冒、滴、漏损耗产生的差额由经营单位承担，不得以任何理由向物业服务企业收取或者向业主摊派。

第三十九条  物业管理区域内的公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费用按民用价格计量收取。

 

第六章  物业的使用和维护

 

第四十条  业主或使用人装修物业，应当遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定，事先告知物业服务企业，并与其签订物业装饰、装修管理服务协议。

物业装饰、装修管理服务协议示范文本由市建设行政主管部门制定。

物业服务企业应当按照装饰、装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为，应当立即制止，并督促改正；对不能改正的，应当及时告知业主委员会并报告有关部门依法处理，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第四十一条  物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：

（一）物业用房；

（二）门卫室、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；

（三）按规划配建的非机动车车库；

（四）公用绿地、道路、场地、水景、文体设施等；

（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。

第四十二条  物业管理区域内禁止下列行为：

（一）拆改房屋承重结构、主体结构、破坏房屋立面；

（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用设施设备；

（三）擅自改变共用部位，共用设施设备的用途；

（四）违章搭建建筑物、构筑物，改变房屋外立面造型；

（五）违章搭建保温阳台或者原设计外的外附式防盗网；

（六）未经许可设置营业摊点，开办娱乐项目等；

（七）存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（八）排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪音；

（九）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设备；

（十）无独立下水设施的，不允许开办餐饮、美容美发等用水经营项目。

（十一）法律、法规、规章和业主规约禁止的其他行为；

    第四十三条  供水、供电、供气、供热、排水等经营单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。划分原则为：

（一）供水：业主终端计量水表以外的供水设施设备；

（二）供电：业主终端计量电表以外的供电设施设备；

（三）供气：业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备；

（四）供热：业主户外分户阀（含分户阀）以外的供热设施设备；

（五）排水：业主楼外排水井（含排水井）以外的排水设施设备；

（六）消防：住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查；

（七）通讯、有线电视：业主终端以外的设施设备；

上述单位因维修、养护需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应经业主委员会同意，签订施工协议后实施，并应当及时恢复原状。

第四十四条  物业服务企业受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备的，委托单位应当支付相关费用；

供水、供电、供气、供热、排水等经营单位需要的终端计量器具由经营单位负责提供、维修、养护、更新。

第四十五条  产权属于保洁单位的环卫设施，由环卫保洁单位维护；

物业管理区域内的生活垃圾，由物业服务企业运至转运站或者环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位无偿运至垃圾处理场。非生活垃圾，由物业服务企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业服务企业与业主约定，由业主按规定标准支付。

原有住宅物业（单体栋号）的生活垃圾，有约定的，从其约定；没有约定的，由环卫服务单位负责清扫和清运。

 

第七章  专项维修资金

 

第四十六条  专项维修资金的缴存、使用等管理工作由建设行政主管部门物业专项维修资金管理机构负责。

专项维修资金的缴存方式、缴存对象、缴存比例，按建设部及省有关部门的规定执行。

第四十七条  专项维修资金应当在银行专户存储，按楼建帐、按户核算，专项用于房屋共用部位、共用设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金属于业主所有。

第四十八条  购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。管理单位必须提供专项维修资金专用票据。产权人办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。

原有住宅物业（单体栋号）的大修、更新、改造等费用由全体业主按其拥有物业的建筑面积比例分摊。

第四十九条  专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：

业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；

专项维修资金帐面余额低于首次缴付额30%的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹；

房屋灭失的，将专户帐面余额返还业主。

第五十条  专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意后方可使用。

第五十一条  建设行政主管部门应当定期将专项维修资金的收支和使用情况进行公示，并建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对帐制度。

第八章  投诉

 

第五十二条  业主与物业服务企业发生纠纷的，可以向人民法院提起诉讼，也可以向县级以上人民政府建设行政主管部门投诉。

第五十三条  物业管理投诉的受理范围包括下列事项：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）损坏、隐匿、销毁应当移交的资料的；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的；

（四）开发建设单位挪用代收的物业专项维修资金或不出具专用票据的；

（五）擅自改变物业管理用房用途或者不按照规定配置物业管理用房的；

（六）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；

（七）未按照物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的；

（八）物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的；

（九）法律法规规定的其他情形。

第五十四条  下列投诉不予受理：

（一）投诉请求不明确的；

（二）投诉人与被投诉人已达成协议的；

（三）有关行政管理部门或者人民法院已经受理的；

（四）投诉人要求财产和人身损害赔偿的；

（五）不符合法律法规和规章规定的。

第五十五条  县级以上人民政府建设行政主管部门受理业主或者或者物业服务企业投诉的，应当在十日内向相关投诉人做出答复。其中属于物业服务企业过失的，应当通知其改正；不属于物业服务企业过失的，应当向投诉人做出详细解释。

 

第九章  法律责任

 

第五十六条  建设单位、业主、物业服务企业违反本办法规定的，按有关法律、法规、规章处罚。

第五十七条  建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员，不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

 

第十章  附则

 

第五十八条  本实施办法由市建设行政主管部门负责解释。

第五十九条  本实施办法自 年 月 日起实行，1999年7月28日颁布的《松原市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。