双鸭山市物业管理（暂行）办法

（征求意见稿）

 

第一章　总 　则

 

第一条　为了规范我市物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本办法。

第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。

第四条　市房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处指导社区负责协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。

第二章 业主、业主（代表）大会和业主委员会

 

第六条　业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢楼至少有一名业主代表。

第七条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：

（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；

（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。

第八条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处组织业主推荐产生筹备组。

第九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。

业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三年。

业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。

业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。

第十条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向市房产行政主管部门备案：

（一）业主委员会备案申请书；

（二）业主委员会委员名单；

（三）大会议事规则和管理规约;

（四）首次业主（代表）大会会议记录；

（五）其他应当提供的材料。

业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。

第十一条 房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处。业主委员会从选举产生之日为成立日期。

业主委员会备案事项发生变更的，应当及时书面报告市房产行政主管部门。

第十二条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处、社区居民委员会、物业管理部门、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持，协助相关部门处理小区重大事宜。

 

第三章 物业管理区域、物业服务用房

 

第十三条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门会同规划部门按照下列规定划分：

（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；

（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;

（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；

（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。

第十四条 物业服务用房应当是地面以上的独用成套非居住房屋，应安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。未配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

第十五条　物业服务用房由全体业主共有。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。

物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

物业服务用房不得买卖和抵押。

 

第四章 物业服务企业和物业服务

 

第十六条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；

（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；

（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的；

（六）擅自停水停电；

（七）其他严重损害业主权益的情形。

第十七条 住宅建设项目实行前期物业管理招投标制。在住宅建设项目施工前，到房产部门办理前期物业管理招投标告知，在预售前办理完招投标并确定中标物业企业，签订前期委托合同，到房产部门办理备案。前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。

前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第十八条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处和房产行政主管部门。

物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。

第十九条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同的，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。

因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。

第二十条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。

前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。

物业服务内容、收费项目、收费标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。

物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。

第二十一条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。

物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。

第二十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。

共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。

 

第五章 物业的移交和接管

 

第二十三条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业服务所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。

第二十四条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，以及业主委员会委员资格终止的，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

对不按时移交的，街道办事处和所在地房产行政主管部门应当督促其移交。

第二十五条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。

 

第六章 物业的使用和维护

 

第二十六条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）将车库用于居住、生产经营；

（二）损坏房屋承重结构，私搭乱建；

（三）侵占绿地、毁坏绿化；

（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；

（五）擅自摆摊设点，无序停放车辆；

（六）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（七）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

（八）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；

（九）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。

第二十七条　业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

业主转让或者出租房屋时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将房屋转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。

承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。

第二十八条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：

（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。

（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照其在该幢房屋拥有的房屋产权面积比例承担。

（三）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有的房屋产权面积的比例承担。

属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。

第二十九条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。

物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。

物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。

第三十条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，市房产主管部门和行政执法部门、街道办事处、社区，应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以采取应急处置措施组织维修或者救助。

第三十一条 市房产行政主管部门应当拟定业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约和物业服务合同等示范文本，提供给物业管理相关各方作为指导规范。

第三十二条　本办法自发布之日起三十日后施行。

第三十三条 由市政府法制办会同房产管理局等有关部门负责解释。