湛江市住宅物业服务收费管理规定

湛价［2007］45号

第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号），以及省物价局《关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》（粤价[2006]284号）的规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条本规定适用于取得经营资格的物业管理企业对本市住宅物业小区提供物业管理服务的收费管理。第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条市、县（区）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第六条物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。

第七条实行政府指导价格的物业服务收费，按照属地原则由市、县价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的住宅物业政府指导价格并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据政府指导价规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。前期物业管理，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面前期物业服务合同，并根据价格主管部门会同房地产行政主管部门公布的物业服务收费政府指导价等级标准的要求及政府指导价格规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定具体物业服务收费等级和标准。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位未与物业管理企业签订前期物业服务合同的，由业主与物业管理企业签订物业服务合同。

已成立业主委员会的住宅小区，业主委员会可按规定程序代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，该合同生效后，前期物业服务合同终止。

物业管理企业与业主如通过协商未能确定物业服务具体收费等级和标准的，物业服务企业可委托当地价格认证机构对有关物业小区进行评估其参考物业收费等级和参考执行标准。通过评估，双方协商仍未能约定的，物业管理企业可向物价部门提出申请，由物价部门会同房地产行政主管部门审核后提出参考价格（收费标准）。业主（业主大会）也可以在房地产行政主管部门的指导下，通过招投标方式选择适合该小区对物业服务形式、服务收费标准要求的物业管理企业。

物业管理企业如向业主提供了我市公布的住宅物业最高服务等级未涵盖的物业服务内容，且其物业服务收费标准需突破政府指导价的，应报物价部门审核，根据小区服务质量、环境及服务成本情况核定该区政府指导价。

第八条物业装修涉及的保证金等物业管理企业应与业主签订协议，以书面形式明确，并公示。

住宅物业装修如要收取保证金（押金）的，应由物业公司与业主签订合同，或在业主公约中约定。保证金应在装修验收后一个月内退还，最长不得超过三个月。

物业管理企业与业主计算装修损坏物赔偿标准时，应出示修复工（料）计价清单。装修产生的垃圾业主应在协议限期内由业主或业主委托清运单位负责清理。业主委托物业管理企业清运的，清运费由业主和物业管理企业协商确定。业主在限期过后不清理的，物业管理企业应主动清理，以保持小区内整洁，清理费用由物业管理企业按实际发生费用向业主收取。

第九条物业交接后，业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用或者物业服务资金，所约定的服务收费时间应在物业交接之后，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

前款所指"交接"是指业主收到书面入住交接通知书并办理相应手续。因业主原因收到通知后在约定期限内不办理交接手续的，按已交接计收物业服务有关费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用。

第十条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第十一条各类物业管理服务费不包含小区（楼宇）内的公共水电费用。公共水电费的分摊办法按国家和省有关规定执行。

业主如在物业管理企业签订的协议中约定将公共水电费纳入物业服务收费统一收取的，从其约定。

第十二条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十三条物业管理企业应当按规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

建设单位应将物业销售价格和前期物业管理的形式、物业服务收费标准等情况进行标明和公示。建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十四条物业管理企业应当提供如下物业服务：

(一)清洁卫生。公共场所的清洁卫生及公共水池的定期清洗、下水道、化糞池的疏通等工作。

(二)公共秩序维护。在有关公安部门的指导下维护物业区域内公共秩序，实行24小时值班、巡逻。

(三)园林绿地养护。对公共园林绿地的花、木、草进行定期护理，保持绿化物修剪整洁，生长状况良好。

(四)物业共用部门，共用设施、设备日常维护，做好共用部位、场地及设施、设备的日常维修护理工作，定期检查，发现问题及时组织、维修。

(五)物业管理法律法规规定的其他服务项目及物业管理服务合同约定的其他服务项目。

第十五条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共同部位、共同设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共同部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。

物业共同部位、共同设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十六条物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终使用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。新建住宅小区，供水、供电应实行抄表到户。

第十八条物业管理企业如对小区进出人员或车辆实行出入证管理的，有关出入证押金或出入证遗失、损坏赔偿费用可由物业管理企业与业主通过物业服务合同或业主公约等形式约定。

第十九条利用物业共用部门、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容上相同的费用。

第二十一条物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。

第二十二条根据《广东省经营服务性收费管理规定》，物业管理服务收费实行收费许可证制度。市属、驻市和外资物业管理企业开展物业管理服务活动时应向市物价局申领《广东省经营服务性收费许可证》。县、区（含跨区）物业管理企业应向当地物价部门申领收费许可证。申领收费许可证应提供物业管理资质证书、营业执照、法人机构代码证、物业服务合同、申领收费许可证书面申请等证件资料。

第二十三条市、县（区）价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十四条各县（市）物业服务收费管理方法，可按照本规定执行，也可根据实际情况另行制定。

第二十五条本规定由市物价局负责解释。

第二十六条本规定自2007年3月15日起执行。此前我市有关物业服务收费规定与本规定有抵触的，按本规定执行。