南通市物业管理服务协商定价的指导意见

关于印发《南通市物业管理服务协商定价的指导意见》的通知

各县（市）、区物业管理行政主管部门，各业主委员会、物业管理企业：

为了培育物业管理市场，规范物业管理活动双方主体行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《南通市物业收费管理办法》、《南通市物业服务收费管理实施细则》等规定，制订了《南通市物业管理服务协商定价的指导意见》，现印发给你们，请参照执行。
附：《南通市物业管理服务协商定价的指导意见》


南通市物业管理服务协商定价的指导意见

为了培育物业管理市场，规范物业管理活动双方主体行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《南通市物业收费管理办法》、《南通市物业服务收费管理实施细则》等规定，对业主大会与物业公司就物业管理服务进行协商定价的活动进行指导和规范，现提出如下指导意见：
一、本指导意见适用于业主大会成立后自主选聘物业管理企业，根据物业服务项目进行协商确定物业管理服务价格的活动。
二、国家提倡业主大会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业管理服务价格通过市场竞争形成。
三、物业管理服务协商定价，是指业主大会或者业主委员会受业主大会委托，与物业管理企业按照协商一致的物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，确定应向业主收取的物业管理服务价格。
四、物业管理服务协商定价应当遵循价格与服务水平相适应，合理、公平、协商一致的原则。
五、多层无电梯普通住宅物业管理服务价格参照政府指导价进行协商定价，其他住宅、非住宅根据市场调节价进行协商定价。
六、通过招标形式选聘物业管理企业的，按照招标文件制订的价格或者中标单位提出的报价确定物业管理服务价格。
七、业主大会、业主委员会与物业公司协商定价要征求全体业主三分之二以上同意，并签订《物业管理服务合同》予以明确物业管理服务价格和服务项目、内容，并在物业管理区域内的显著位置张贴，告知全体业主。
八、业主大会、业主委员会与物业管理企业协商定价可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业管理服务价格。
包干制物业管理服务计价方式是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
酬金制物业管理服务计价方式是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，多退少补，结余或者不足由业主享有或者承担。
九、实行包干制物业管理服务计价方式的，物业服务费用的基本构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行酬金制物业管理服务计价方式的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业管理服务价格构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、协商约定的其他服务内容价格。
10、合法利润（或酬金）。
11、法定税费。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业管理服务价格。
十、物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行《物业管理服务合同》，为业主提供质价相符的服务；业主要对物业管理企业的服务活动进行监督，并且要按照《物业管理服务合同》的约定价格交纳物业管理服务费用；业主委员会要充分发挥监督作用，监督物业企业的服务，督促业主按时交纳物业管理服务费用。
十一、物业管理服务协商定价可采取菜单式服务的协商办法，即业主大会可选择全部或者部分服务内容，与物业管理企业根据服务的单项进行分别协商的办法，确定服务内容和服务价格。
十二、实行酬金制物业管理服务计价方式的，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主大会、业主委员会要及时收集业主的意见，对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行查询。对业主大会、业主委员会提出的质询，物业管理企业应当及时答复。
物业管理企业与业主大会、业主委员会可按照物业服务合同的约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
十三、需要利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主委员会应当在征得相关业主、业主大会意见后，委托物业管理企业进行经营，物业企业应当按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
十四、物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务价格由双方约定。
十五、业主大会与物业管理企业形成的协商定价，签订的《物业管理服务合同》要向物价、物业管理行政主管部门进行备案。