如皋市物业服务收费管理办法

第一条为规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及《南通市物业收费管理办法》、 《南通市普通住宅区物业管理服务等级收费实施细则》和市政府办公室《关于全面推进市区住宅小区物业管理的实施意见》制定本实施办法。
第二条本办法适用于我市行政区域范围内在工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对物业提供社会化、专业化服务的收费行为。
第三条本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照与物业产权人、使用人所签合同或协议的约定，对物业及其配套设施、公共设施、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、整治服务及提供其他服务所收取的费用。
第四条我市的价格主管部门是本行政区域内物业服务收费的主管部门。物业管理行政主管部门配合价格主管部门加强对物业服务收费的监督和指导。
第五条 物业服务收费包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业管理的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务按等级收费，实行政府指导价。非普通住宅以及各类非住宅物业的公共服务收费和代收代办服务、特约服务收费实行市场调节价。
第六条制定物业服务收费标准应当遵循合理、公开及与服务内容、质量相适应的原则。普通住宅的公共服务收费，以物业管理的合理成本为基础，根据提供物业管理的内容、质量水平，按照有利于物业管理的价值补偿和促进物业管理企业规模经营的原则，在上级部门规定的收费标准范围内，兼顾考虑业主的经济承受能力，确定指导价标准。
第七条物业管理公共服务费由下列因素构成：
(一)公共设施、设备、公共部位日常维护及保养费；
(二)清洁卫生赞；
(三)绿化维护费；
(四)安全护卫费；
(五)物业企业管理费；
(六)固定资产折旧费；
(七)合理利润；
(八)法定税费。
第八条普通住宅公共服务的基本项目、内容和要求：
(一)公共设施、设备的日常维护及保养。住宅区内机电设备、消防设施的维护、保养以及配合专业部门做好水、电、气、下水道、化粪池等设施、设备正常运行和保障工作。
(二)环境卫生管理。住宅区及公共楼道的公共部位经常性卫生保洁和生活垃圾清运。住宅区内无乱设摊点、无违反规定饲养家禽等情况。
(三)绿化维护管理。住宅区花草树木定期修剪、施肥，保持生长良好，绿化管理及维护措施落实。
(四)房屋装修管理。装修房屋不能危及房屋的结构与他人安全。
(五)安全护卫管理。住宅区需实行封闭管理，有专职护卫人员定时巡逻值班，危及住户安全处设有明显的标志。
第九条确定公共服务等级收费的普通住宅区，应具备相应的物业管理服务等级。一个住宅小区执行一个等级收费标准。等级收费实行定期考核，原则上一年一次。对群众反映大，服务不到位的小区，有关部门可以根据业主委员会或业主的意见，对物业管理企业限期整改，整改无效的降低服务等级收费。
第十条 已成立业主委员会的普通住宅物业管理公共服务收费标准由物业管理企业在政府指导价相应等级范围内提出具体收费标准，经业主委员会与物业管理企业签订合同并报价格主管部门和物业管理行政主管部门备案后执行；未成立业主委员会的普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由价格主管部门核定。
第十一条对已实施物业管理的已出售物业，业主购买后6个月以上未入住或使用的，由该物业的业主或使用人按规定(约定)标准的50％交纳空置物业管理费。对已实施物业管理的未售出且未使用的空置物业，由建设单位与物业管理企业约定交纳物业管理费，没有约定或约定不明的，按物业管理公共服务费的50％由建设单位承担。
第十二条 物业管理企业经批准，在符合城市规划要求、不影响物业产权人、使用人利益的前提下，利用物业区的场地、设施设备、物业管理配套用房等开展的多种经营活动，其收益的30％用于补偿物业管理公共服务费，收益的70％纳入专项维修资金，并接受业主、使用人的监督。
第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费及公共照明，公共用水等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独列账，合理、公开分摊，具体分摊办法由物业管理企业与业主委员会或业主协调确定。
第十四条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取长期性质(一年以上)的违约金，押金、保证金等费用。业主、使用人装饰装修房屋的，应在入住或装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳房屋装修保证金。房屋装修完毕，经查验无违反装修管理协议约定行为的，物业管理企业应在三个月内全额退还装修保证金；发现有装修违反协议约定行为的，物业管理企业按协议约定扣除其装修保证金，同时要求其限期整改，并应向有关主管部门报告，扣除的装修保证金纳入专项维修资金。业主，使用人装修房屋产生的装修垃圾，统一由物业管理企业负责清运，按规定收取装修垃圾清运费。
第十五条物业管理企业应与业主、使用人签定物业管理服务合同，明确有关服务内容，收费项目、收费标准以及物业管理企业和业主．使用人的权利、应承担的义务。合同中有关收费的约定应当符合价格管理的有关规定。
第十六条 物业管理公共服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公示，每半年(或一年)向业主、使用人公布物业管理公共服务费、经营性设施营业收益和专项维修资金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督和质询。
第十七条业主、使用人自办理入住或使用手续之日起，应按物业管理合同(协议)的约定交纳物业管理公共服务费。物业管理公共服务费的计费面积以房屋产权证登记的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。业主将物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费可以由业主或使用人交纳，但业主负最终连带清偿责任。
第十八条依法成立的业主委员会可根据章程和物业管理合同，对物业管理企业的收费和收支情况实行监督，审议确定专项维修资金年度使用计划、重大收费事项和公共水电费用分摊办法，并督促业主、使用人履行服务合同(协议)，按时交纳有关应缴费用。
第十九条对不按规定执行明码标价的、只收费不服务或服务不到位等违反本办法和价格法律、法规的行为，由价格主管部门按照有关法规予以处罚。
第二十条 本办法由如皋市物价局、如皋市建设局负责解释。
第二十一条 本办法自2003年12月1日起执行。如有新的规定，按照新规定执行。

附件：
1、如皋市普通住宅区物业管理公共服务收费等级标准
2、如皋市普通住宅区物业管理公共服务等级收费指导价标准
3、如皋市物业管理装修管理费用标准

附件l
如皋市普通住宅区物业管理服务收费等级标准

五级

收费管理：建立健全收费管理制度、责任明确、落实到人、帐务清晰，收缴率达到90％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋共用部位、共用设施设备维护保养：小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫：主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员24小时巡视、监控；交通及停车秩序良好。
环境卫生：小区内全天候全方位保持清洁；无脏、乱、差现象，环境状态好；业主、居民环境意识强，有良好的卫生习惯。
绿化养护：小区内绿化覆盖率35％以上；绿化品位高，有较高观赏价值；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害：修剪及时整齐美观。
综合管理：须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》五级水平；物业管理单位持有江苏省2级以上资质证书；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常年开展各种社区文体活动(6项以上)。

四级

收费管理：建立健全收费管理制度、责任明确、落实到人、帐务清晰，收缴率达到80％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋共用部位、共用设施设备维护保养：小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫：主出入口、警卫室24小时值班；安全护2A员24小时巡视、监控；交通及停车秩序良好。
环境卫生：小区内全天候全方位保持清洁；无脏、乱、差现象，环境状态好；业主、居民环境意识强，有良好的卫生习惯。
绿化养护：小区内绿化覆盖率35％以上；绿化品位高，有较高观赏价值；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理：须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》四级水平；物业管理单位持有江苏省2级以上资质证书；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常
年开展各种社区文体活动(5项以上)。

三级

收费管理：建立健全收费管理制度、责任明确、落实到人，收缴率达到70％以上；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋共用部位、共用设施设备维护保养：小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫：主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员24小时巡视、监控；交通及停车秩序良好。
环境卫生：小区内全天候全方位保持清洁；无脏、乱、差现象，环境状态好；业主、居民环境意识强。
绿化养护：小区内绿化覆盖率30％以上；绿化设计有一定档次，有一定观赏价值；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理：须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》三级水平；物业管理单位持有江苏省3级以上资质证书；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常年开展各种社区文体活动(4项以上)。

二级

收费管理：建立健全收费管理制度、责任落实到人；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无擅自增加收费项目、提高收费标准等严重乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋共用部位、共用设施设备维护保养：小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫：主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员定时巡查；交通、车辆管理有序。
环境卫生：小区内清扫、清洗制度化，保洁度好：无脏、乱、差现象，环境状态好；业主、居民环境意识强。
绿化养护：小区内绿化覆盖率25％以上；绿化符合规划要求，布局合理；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害：修剪及时整齐美观。
综合管理：须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》二级水平；物业管理单位持有江苏省物业管理企业资质证书；各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；住宅区常年开展各种社区文体活动(3项以上)。

一级

收费管理：建立健全收费管理制度、责任落实到人；物业管理服务收费实行明码标价；定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；无擅自增加收费项目、提高收费标准等严重乱收费行为。与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。
房屋共用部位、共用设施设备维护保养：小区公共服务设施配套齐全并维护完好；房屋及附属设备维护及时；房屋装修符合有关规定，无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。
安全护卫：主出入口、警卫室24小时值班；安全护卫人员定时巡视；交通、车辆管理有序。
环境卫生：小区内清扫、清洗制度化，保洁度好；无脏、乱、差现象，环境状态好。
绿化养护：小区内绿化覆盖率15％以上；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；修剪及时整齐美观。
综合管理：须达到《江苏省住宅区物业管理服务标准》一级水平；物业管理单位持有江苏省物业管理企业资质证书；各类岗位人员有工作责任心，大多数经过专业培训；常年开展各种社区文体活动(2项以上)。