光山县物业管理办法

光山县人民政府关于印发《光山县物业管理办法》的通知

各乡镇人民政府、办事处，官渡河工业园区，净居寺名胜管理区，县政府有关部门：

《光山县物业管理办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

光山县人民政府

二○○八年十月七日

光山县物业管理办法

第一章 总 则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、《信阳市物业管理办法》，结合我县实际，制定本办法。

第二条　本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主或业主组织通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称业主，是指实行物业管理区域内房屋的所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立，能够独立承担民事责任，具有企业法人资格，并取得物业管理资质证书的企业。

第三条　本办法适用于本县行政区域内的物业管理活动。

第四条　物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离、政府指导与业主自治相结合的原则，逐步实现市场化、专业化、科学化管理。

第五条　县建设局是本县物业管理主管部门，负责全县物业管理活动的监督管理工作。

第六条　规划、建设（市政）、园林绿化、城市管理行政执法、物价、民政、公安、环保、安监、工商等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。

第七条　乡镇人民政府、办事处和园区、管理区管委会负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。

居委会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。

第二章　业主、业主大会及业主委员会

第八条　已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

第九条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十一条 业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十二条　物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：

（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的；

（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已满12个月的；

（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足30%，但首套房屋交付使用已满24个月且业主总数在30人以上的。

已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。

第十三条　符合业主大会成立条件的物业管理区域，由县房产管理部门会同当地政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

第十四条　筹备人员由业主代表、开发建设单位代表、居民委员会代表、辖区公安派出所代表组成。其中，业主代表不得少于成员总数的1/2。

筹备组组长由居委会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于7日。

筹备组工作所需经费，由开发建设单位承担。

第十五条　筹备组成立后，应当做好下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

（三）登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面方式在物业管理区域内公告。

第十六条 筹备组应当自组成之日起30日内，在物业管理主管部门和当地政府指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十七条　开发建设单位及其选聘的物业管理企业、业主应当配合筹备组开展工作。

开发建设单位及其选聘的物业管理企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。

第十八条　一个物业管理区域内业主在100人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。

第十九条 业主的投票权数，除法律法规另有规定的外，按下列规定计算：

（一）住宅物业为一户有一投票权；

（二）非住宅物业按建筑面积计算。

确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

第二十条　首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。

第二十一条　业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。

第二十二条 业主大会履行下列职责：

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第二十三条 业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上业主通过。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十五条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）组织专项维修资金使用、续筹方案的实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第二十七条　业主委员会成员人数由3人以上单数组成，最高不超过11人。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。每届任期3年。

第二十八条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向县房地产管理部门备案：

（一）业主委员会成立情况的书面报告；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会成员名单及基本情况；

（五）法律、法规规定的其他材料。

第二十九条　业主委员会应当于任期届满1个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。

无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县房地产管理部门会同当地政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。

换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自新一届业主委员会备案之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料一并移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第三十条　业主委员会日常办公费用等经费的筹集和使用由业主大会决定。

业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。

业主委员会任期届满，有20%以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。

第三十一条　业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）利用职权谋私或者收受其他利益；

（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；

（三）侵占业主财产或者损害业主利益；

（四）在本物业管理区域内的物业管理企业任职；

（五）法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。

第三十二条　业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。

业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：

（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（二）连续3次无故缺席业主委员会会议的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；

（五）有严重侵害业主合法权益行为的；

（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。

业主委员会成员应当自成员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物一并移交业主委员会。

第三十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居委会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区、居委会依法履行自治管理职责，支持社区、居委会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区、居委会，并认真听取社区、居委会的建议。

第三十四条　物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《河南省物业管理条例》和《信阳市物业管理办法》的有关规定执行。

第三章　前期物业管理

第三十五条　在业主、业主大会选聘物业管理企业前，开发建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，实施前期物业管理。但投标人少于3个或者多层建筑总面积在3万平方米以下的，经物业管理主管部门批准，开发建设单位可以采用协议方式选聘物业管理企业。

开发建设单位应当与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。

第三十六条　开发建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：

（一）现售商品房项目在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。

第三十七条　在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由开发建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费由业主承担。当事人另有约定的除外。

第三十八条　开发建设单位在销售物业前，应当参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。

开发建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业受买人明示，并作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。

第三十九条　开发建设单位应当按照不低于物业总建筑面积4‰的标准配置物业管理用房；2万平方米以下的物业项目，物业管理用房的建筑面积不得少于100平方米。

开发建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。

物业管理用房由物业管理企业和业主委员会使用，任何单位和个人不得擅自改变其用途。

第四十条　开发建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。未约定交付使用条件的，开发建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。

第四十一条　开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

开发建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。开发建设单位委托物业管理企业履行保修责任的，应当签订委托合同。

物业管理企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四十二条　开发建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业管理企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收。

第四十三条 在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向从事前期物业管理的企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

第四章　物业管理服务

第四十四条　业主大会依法选聘物业管理企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业管理企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报县房产管理部门备案。

县外物业管理企业进入本县从事物业管理的，应当7日内到县物业主管部门办理备案手续。

业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。

第四十五条　业主大会依法选聘新物业管理企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业管理企业、新选聘的物业管理企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。

原物业管理企业和新选聘的物业管理企业应当按照约定做好交接工作。原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业管理企业不得强行接管。

第四十六条　物业服务合同期满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业管理企业。同意续约的，业主委员会与物业管理企业应当重新签订物业服务合同；物业管理企业不同意续约的，应当在合同期满2个月前在物业管理区域内公告全体业主。

第四十七条　物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业管理企业提供服务，应当遵守下列规定：

（一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）确保消防等公共安全设施完好有效；

（四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案；

（五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；

（六）配合居委会做好社区建设和管理的相关工作。

县房地产管理部门应当对物业管理企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。

第四十八条 物业管理企业享有下列权利：

（一）依照物业服务合同的约定收取物业管理服务费用；

（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；

（三）法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。

第四十九条 物业管理企业应当承担下列义务：

（一）按照物业服务合同约定，提供与收费项目、标准相一致的管理和服务；

（二）公布物业管理服务费用收支情况，接受业主大会质询；

（三）配合有关部门维护小区居民生命财产安全；

（四）法律、法规及规章规定的其他义务。

第五十条 物业管理服务合同应包括下列内容：

（一）双方的基本情况；

（二）双方的权利与义务;

（三）物业管理的责任范围；

（四）物业管理服务事项和服务质量；

（五）物业管理服务费用的标准及收取办法；

（六）专项维修资金的管理与使用；

（七）物业管理用房；

（八）合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；

（九）违约责任及解决纠纷的途径；

（十）双方约定的其他事项。

第五十一条　业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费。逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示；仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。

第五十二条　物业服务收费，区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。不同物业的具体定价形式，按照省、市有关规定执行。

物业服务收费实行政府指导价的，县价格主管部门应当会同县房地产管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。

物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定。

第五十三条　物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。

第五十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不得强制物业管理企业代收。

物业管理企业接受委托代收有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十五条　物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业企业承担。

第五十六条　住宅小区交付使用后，开发建设单位应当代为业主办理水、电、气分户计量设施注册手续。

物业管理企业经营管理中的用水、用电、用气等有关费用，应当由物业管理企业自行承担。

第五十七条 鼓励、提倡物业管理企业在小区采用先进科学技术安全防范措施。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关管理部门报告，协助做好救助疏散工作。

第五十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

物业使用人违反本办法和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第五十九条　县房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在10日内答复投诉人。当地政府和居委会应当配合县房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。

第五章　物业的使用、维护和专项维修资金

第六十条　开发建设单位销售时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。

开发建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由县房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。

依法属于全体业主共有的物业共用部位、共用设施设备，由物业管理企业根据物业服务合同的约定承担相应的维修、养护责任。

第六十一条　供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第六十二条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

第六十三条　利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订合同。

经营收入扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六十四条　物业管理区域内不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重和抗震结构；

（二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；

（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；

（四）擅自占用、挖掘道路、场地；

（五）侵占绿地、毁坏花草树木；

（六）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；

（七）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；

（八）超过规定标准排放噪音；

（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业管理企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向县房产管理部门和有关部门举报或投诉。

第六十五条　开发建设单位在办理《商品房预售许可证》时，应交纳专项维修基金，专项维修基金的首次归集应达到总额的30%—50%。否则房产管理部门不得办理《商品房预售许可证》。

第六十六条 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。

未筹集专项维修资金的住宅物业，其共用部位、共用设施设备维修、更新、改造所发生的费用，经业主大会或业主委员会审核认可后，由与共用部位、共用设施设备相关的业主均摊。

第六十七条　专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府会同县房产管理部门监管的原则。

专项维修资金的具体管理办法，由县人民政府根据国家有关规定另行制定。

第六章　法律责任

第六十八条　违反本办法第六十四条第一款第（二）、（三）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。

前款办法的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使；其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。

第六十九条 违反本办法的规定，住宅物业的开发建设单位，未通过招投标的方式或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业从事前期物业管理的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第七十条 违反本办法的规定，开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由物业管理主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十一条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由物业管理主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对开发建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第七十二条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第七十三条 违反本办法的规定，开发建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第七十四条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第七十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，违反本办法规定或管理规约、临时管理规约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。从事违反法律、法规活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第七十六条　违反本办法的规定，物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章　附　则

第七十七条　本办法从发布之日起施行。