白山市人民政府关于加强物业管理有关问题的通知

白山政发[2006]6号

各县（市）区人民政府，市政府各委办局、事业单位，中省直单位：
为加强物业管理，规范物业管理行为，根据《物业管理条例》的有关规定，结合我市实际，现就加强物业管理的有关问题通知如下：
一、新建住宅小区前期物业管理
（一）规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理的各项设施，并按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的标准规划物业管理用房。不足50平方米的按50平方米规划。建设单位应当按照规划进行建设。
（二）建设行政主管部门要会同房地产行政主管部门，对新建住宅小区和单幢住宅楼房规划、设计方案进行论证和会签。
（三）按照房地产开发与物业管理相分离的原则，实行建设与管理分业经营。一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。建设单位不得擅自选聘物业管理企业，物业管理企业也不得擅自接管物业。
（四）新建住宅物业立项时，要落实前期物业管理。房地产行政主管部门要参与住宅建设项目招投标的评审工作，招标单位要选聘具有相应资质物业管理企业对新建住宅实施前期物业管理，并签订《前期物业服务合同》。
（五）建立物业承接验收制度。新建住宅物业竣工后，建设行政主管部门会同房地产主管部门进行综合验收。验收合格后，在房地产行政主管部门的监督下，建设单位与中标或选聘的物业管理企业进行物业承接。
（六）建立新建住宅物业保修制度。建设单位要按照国家《建筑工程质量管理条例》规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位和物业管理企业应当在承接验收时，签订新建住宅物业保修协议。同时按保修费50%的比例交给物业管理企业代管，保修费设专户存储，建设单位不履行保修责任的，由物业管理企业负责保修，待保修期满验收合格后结账，保修费不足的仍由建设单位承担，结余的退还建设单位。
（七）物业管理区域以外的房屋管理。物业管理区域以外的房屋由产权人自行管理。公共秩序、环境卫生等由所在地的单位、街道办事处、社区委员会、公安警务区、环境卫生等有关部门按照各自的职责分工进行管理。
二、物业管理服务
（一）从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
（二）物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用，双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。
（三）物业管理企业应当按照服务合同的约定，提供相应的服务，也可根据业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
（四）对物业管理区域内违反有关治安、环保，物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止，并依法作出处理。
（五）住宅小区供水（二次供水）、供电、供气、供热、通讯、有线电视管理。住宅小区供水（二次供水）、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。本着谁收费、谁服务、谁管理的原则，责任划分如下：
1、供水设施：进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其余以外部分由城市供水部门负责。
2、排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。
3、供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。
4、供热设施：由供热企业负责。
5、供电设施：以单元内用户电表为分界点，电表以内的由业主负责，电表以外的供电设施（包括用户电表）的维修管理由供电部门负责。
6、通讯设施：由通讯部门负责。
7、有线电视设施：由有线电视部门负责。
由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。
相关部门需要委托物业管理企业进行管理的，应当依法与物业管理企业签订委托管理合同，并向物业管理企业交纳一定的委托服务费用。
三、住房专项维修资金管理
(一) 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定，按购房款2.5%的比例交纳住房专项维修资金，建设单位和物业管理企业在办理入住手续前，应当通知购房者到专项维修资金管理部门交纳住房专项维修资金，建设单位凭专项维修资金票据办理入住手续，其他任何单位和个人不得代收专项维修资金。产权人没有住房专项维修资金票据的，房产产权管理部门不得办理房屋所有权证。
（二）住房专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
（三）住房专项维修资金，由房地产行政主管部门在银行设专户存储，并按有关规定使用。
四、住宅室内装饰装修管理
（一）住宅室内装饰装修管理，应当依据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定实施管理。
（二）装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。
（三）物业管理企业在物业管理区域内设立住宅室内装饰装修办事机构，负责装饰装修管理。同时在明显位置向业主明示住宅室内装饰装修管理规定，违反装饰装修管理规定的，物业管理企业要制止，情节严重的要向房地产行政部门报告，由房地产行政主管部门依法予以处罚。
五、物业管理区域内的环境管理
（一）在住宅楼下开办饮食业、洗浴、娱乐、放像、歌舞厅等服务场所的，必须经物业、环保、消防、公安、规划等有关部门批准，并按各自的职责分工依法监督管理。
（二）物业管理区域内商业用房的烟尘排放、噪声等要符合环保规定标准。饮食业、洗浴业、食品加工业的单位和业户必须安装油烟净化设备或安装管道实行油烟高空排放，必须使用规定的清洁燃料，禁止燃用散煤。
（三）环境卫生管理。实行物业服务等级收费住宅小区的环境卫生，由物业管理企业管理。没有实行物业管理服务等级收费住宅小区的环境卫生，由城市环境卫生管理部门管理，并按有关规定收取城市卫生费。
六、物业管理区域内建设施工管理
（一）任何单位和个人不得擅自在物业管理区域内占用、挖掘道路、场地施工。因维修物业或公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意，并签订协议书，交纳恢复原状保证金后，到有关部门办理手续，否则不准施工。
（二）任何单位和个人不得在物业管理区域内乱拉乱挂各种管线。一经发现，物业管理企业和业主委员会要制止，房地产行政主管部门要依法加强监督管理工作。
七、物业服务收费管理
（一）物业服务收费应当按照省、市关于物业服务等级收费规定的标准进行收取，业主应当依法交纳物业服务的相关费用。物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
（二）房地产行政主管部门和价格管理部门要加强物业服务收费的管理；未经批准，任何单位不得向业主收取任何费用。
八、其他
（一）本通知适用于市区内的物业管理。县（市）可参照执行。
（二）本通知由白山市房地产管理局负责解释。
（三）本通知没有规定的按有关规定执行。如有与法律、法规和政策规定相悖时，按法律、法规和政策规定执行。

二O 0六年三月六日

主题词：物业 管理 通知
抄送：市委各部门，市人大常委会、政协、纪委办公室，市法院、检察院，白山军分区，各人民团体、民主党派。
白山市人民政府办公室 2006年3月8日印发