白山市区住宅小区物业管理服务政府指导价格

为规范物业服务收费行为，保障业主、房屋使用人和物业管理企业的合法权益。根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》，白山市发改委和房地产管理局制定了《白山市区住宅小区物业管理服务政府指导价格》，从2005年10月1日起，在市区实行住宅小区物业管理服务等级收费。
一、物业服务收费
物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人提供服务收取综合费用。物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
二、为什么要对住宅小区实行物业服务等级收费管理
实行住宅小区物业服务等级收费管理，建立质价相符物业服务机制，有利于促进物业管理规范发展。一是可以根据业主的不同需求，为业主提供多层次，综合性的有偿服务。二是能够发挥物业最大使用功能，使房屋得到保值、增值。三是有利于加强物业市场专业化管理，提高物业管理企业服务质量和管理水平。四是引导业主树立正确等价有偿的消费观念。五是为广大居民提供一个整洁、文明、安全、舒适的居住环境。
三、白山市区住宅小区物业管理服务政府指导价格
白山市区住宅小区物业管理服务政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）。普通住宅服务等级价格：一级：每平方米0.80—1.20元；二级：每平方米0.60—0.80元；三级：每平方米0.40—0.60元；四级：每平方米0.30—0.40元；五级：每平方米0.25—0.30元。
对暂时达不到五级服务等级标准的房屋，但已实行了物业管理维修养护，物业服务政府指导价格，暂按每平方米0.15---0.20元收取。
四、 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（1）物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。3、物业管理区域清洁卫生费用。（4）物业管理区域绿化养护费用。（5）物业管理区域秩序维护费用。（6）办公费用。（7）物业管理企业固定资产折旧。（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。（9）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。
五、物业管理等级服务内容
等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。
六、物业管理服务质量标准
（1）物业共用部位的维修管理。对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。巡查记录、维修回访记录齐全，设有小区平面示意图，各栋、单元（门）、户有明显标志。（2）物业共用设施设备的维修养护。共用设施设备运行正常，维修良好，无事故隐患。检修记录和保养记录齐全，危及人身安全的隐患处有明显标志和防范措施。（3）卫生保洁服务。对小区公共场所，楼道，楼梯，主次干道，每天清扫保洁，垃圾做到日产日清，保证小区内排放雨水、污水管道畅通。（4）公共绿化的养护和管理。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，定期清除绿地杂草、杂物。（5）车辆停放管理。进出小区的车辆按指定位置有序停放。（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。协助维护小区公共秩序，消防设施设备完好，可随时启用，对突发事件有应急处理预案。（7）房屋装饰装修管理服务。房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。（8 ）物业档案资料管理。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理制度健全。
七、共用部位、共用设施设备
1、共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、户外墙面、屋面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2、共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
八、自用部位、自用设备
1、自用部位是指一套住宅内由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位。
2、自用设备是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具，通向总管线的供水、排水、暖气、煤气管道、电线等设备。
九、物业维修范围及维修责任的划分
1、物业管理企业是受业主与业主大会的委托，按照物业服务合同内容的约定，对物业共用部位和共用设备、公共建筑和共用设施，承担维修责任。因为物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权属于物业管理区域内全体业主，而物业管理企业提供的管理是一种公共性有偿服务，业主拿钱买服务，双方是平等主体的委托合同法律关系，因此物业管理企业对发生的物业维修费用应当从物业服务费中支出。
2、业主自行负责维护其自用部位和自用设备。业主可委托物业管理企业对其自用部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
十、实行住宅小区物业管理服务等级收费评定程序
1、住宅小区服务等级的评定。按照《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》，由物业管理企业与小区业主委员会双方协商确定，报市房地产行政主管部门审核认定。
2、物业服务等级价格。住宅小区物业服务等级确定后，具体收费标准由小区业主委员会与物业管理企业依据《白山市区住宅小区物业管理服务政府指导价格》双方协商确定，并签订服务等级价格及物业服务合同，到市价格主管部门办理《经营性收费许可证》。
3、物业服务收费实行明码标价。物业管理企业要在物业管理区域内的显著位置，对服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
4、物业管理企业应向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务费用收支情况。对公布的情况提出质询时，物业管理企业应及时答复。
十一、业主应当按时交纳物业服务费用
物业服务费用主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护。业主应当按照物业服务合同的约定和业主公约按时足额缴纳物业服务费用。个人不交纳物业服务费，就是损害了全体业主的共同利益。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
十二、其他有关费用问题
1、物业管理服务收费执行政府指导价格后，取消物业管理企业向业主每月收取0.75元小区公共绿化管理费。原白山政发[1999]9号文件规定的，向业主收取楼道楼梯清扫费每月每户1.50元予以取消。
2、实行物业管理的小区，单元有程控门和楼道有声控灯发生的电费，由该单元的全体业主共同负担，具体收费标准按白山市人民政府办公室（白山政办明电[2004]66号）通知规定，每户每月交纳1元。
3、高层住宅设有电梯的，电梯运行费用由物业管理企业根据成本测算和预算，由物业管理企业与使用电梯的业主或业主委员会协商确定（此项费用未列入政府指导价格内）。具体收费标准，收费范围，收费方式双方确定后，要向业主进行公示。
4、对小区内道路上停放的车辆是否可以收取停车费，由业主委员会与物业管理企业协商确定。小区停车费收入按照业主大会的决定使用。
5、物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的特约服务，服务收费由双方约定。