（信政〔2008〕67号）
各县、区人民政府，各管理区、开发区，市人民政府有关部门：
为进一步加强物业管理工作，全面提升我市物业管理水平，促进物业管理健康发展，切实改善市民居住环境，根据《物权法》和国务院《物业管理条例》，结合我市实际，现就进一步加强我市物业管理工作提出如下意见：
一、统一思想，提高认识，进一步加强物业管理工作
加强物业管理工作，是全面落实科学发展观，贯彻“三个代表”重要思想，提高人民群众生活水平与质量的要求。各县（区）、各部门要统一思想，提高认识，采取有效措施，扎实推进物业管理工作。要以广大市民满意为出发点，以规范物业服务企业服务行为为核心，努力解决好群众反映的物业管理方面的热点和难点问题，维护物业业主和企业的合法权益，建立完善物业管理的长效机制。
二、加强领导，健全体制，进一步推进物业管理工作
（一）市政府成立信阳市物业管理工作领导小组，领导小组负责全市物业管理的组织协调工作。组长由主管市长担任，副组长由市政府主管秘书长担任，成员由市房管、规划、建设、物价、公安、民政、文明办、环保、信访、工商、电业、公用、行政执法等部门主要负责同志组成。领导小组下设办公室，办公地点设在市房产管理局。办公室的主要职责是：组织物业服务行业重大问题的调研及制定相关配套政策，培育和规范物业管理市场，监督管理全市物业服务活动，指导各县、区物业管理工作。
（二）各县（区）要成立由主管县（区）长任组长、有关部门负责人参加的物业管理工作领导小组及其办公室。各县（区）物业管理工作领导小组负责本县（区）物业管理的组织协调工作，组织机构参照市领导小组成立。各县、区物业管理工作领导小组办公室的主要职责是：负责本辖区物业管理的监督指导和法规、政策的贯彻落实；负责对本辖区业主大会活动的指导；负责监督本辖区物业管理用房的配备和使用；负责接受和处理本辖区业主（物业使用人）、业主委员会和物业服务企业在物业服务活动中的投诉；负责组织处理物业服务中出现的矛盾和纠纷。各县区建设、房管部门要切实担负起本行政区域内物业管理活动的监管工作。
（三）各街道办事处要明确一名副主任参与物业管理工作，并有专人负责参与处理日常事务。街道办事处的职责是：指导辖区内业主大会筹备、召开、选举工作；对业主委员会的日常活动进行指导；协调处理物业服务与社区管理的关系，建立基层投诉受理机制，及时调解物业纠纷。
（四）各居民委员会要明确专人负责物业管理工作。居民委员会的职责是：协助街道办事处参与和组织辖区内业主大会筹备、召开、选举工作；对业主委员会工作进行指导和协调，调解辖区内物业服务纠纷、应邀列席业主大会、业主代表大会和业主委员会会议。
（五）因物业服务企业退出，造成住宅区无人管理的，由街道办事处或居委会组织人员管理，维护居民正常的生活秩序。街道办事处、居民委员会要配合房管部门及时组织业主组建或召开业主大会，就选聘新的物业服务企业作出决议。对达不到一定规模、基础设施配套不全、不具备物业服务条件的单幢或零星住宅楼，由所在地的街道办事处或居委会负责，征求业主意见，为业主提供最基本的生活服务。
（六）各县（区）建设、房管部门要切实履行辖区内物业管理工作的行业监管职责，负责辖区内物业管理工作，不准出现辖区内物业管理矛盾、问题上交现象，及时化解矛盾，解决问题，消除隐患。
（七）物业管理涉及到的政府规划、建设、公用、电业、物价、工商、环保、民政等部门，要认真履行职责，及时协调处理有关问题。
三、齐抓共管，通力协作，切实解决管理中的突出问题
加大全市小区建设和环境综合整治力度，通过整治每年要有一定数量的住宅区达到市级优秀物业管理小区的标准，切实改变居民的居住环境，提高居住质量，树立物业服务的新形象。
各县、区政府，市建设部门和供电、供水、开发建设单位要加强协调与配合，推进水、电网改造步伐。全面完成住宅小区水、电网改造，对水、电部门尚未实行抄表到最终用户的住宅区、鼓励用户自愿实施一户一表改造，改造后的水、电网设施应满足住房标准需求，改造费用由产权单位分别出资，并经供电、供水部门验收合格后，由供水、供电部门抄表到户，实现供水、供电单位直接向最终用户收费的使用管理服务机制。
对新建住宅小区，由建设投资单位负责一户一表及相关建设费用，严格按照水、电实行一户一表、抄表到最终用户的要求进行建设。
对实行住宅专项维修资金制度的房屋，维修资金不足部分可以续筹，确保房屋应修尽修。
四、优胜劣汰，扶优培强，不断提高物业服务企业竞争力
建立严格有效的物业服务企业考核淘汰制度，实行优胜劣汰，鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业服务人员的培训，提高行业整体业务素质；建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业服务中的只收费不服务等不规范行为，切实保障业主合法权益。
严格市场准入清出、企业资质审批和等级管理制度，规范物业企业退出管理小区前的公告通知、资料移交、遗留问题处理等行为，物业企业退出管理小区前，应在小区公告，还要及时告知辖区办事处或居委会，避免出现管理空档。对不履行合同，长期延建住宅区配套设施、设备，侵害购房者利益，影响城市环境和社会稳定的开发企业，规划、房管、土地、建设、行政执法等部门要行使各自职责，督促其建设。有关部门要切实履行对房地产市场的监管职能，对前期物业服务不到位以及不重视前期物业服务的开发企业要公开曝光，直至清理出房地产市场。
五、部门联动，各负其责，保证物业管理硬件设施的建设
（一）规划部门应按照国家有关技术规范，对新建小区的配套设施进行科学规划，并明确标准和指标。规划方案批准后，会所、社区服务中心和物业管理用房应与住宅项目同步建设，并经建设行政管理部门综合验收合格后交付使用。不按规定同步建设公益设施的，责成开发建设单位尽快完工或补建。
（二）各级规划部门要严格按照住宅区绿化规范进行审批。严格按新居住区绿地率不低于30％，旧城区改造项目绿地率不低于25％的标准审批绿化规划方案，达不到标准的不予审批。
（三）各级工商行政管理部门应对开发商前期销售房屋时发布的虚假广告和承诺进行清理整顿，防止因虚假广告和承诺未兑现给物业服务工作带来新的矛盾，特别是对有购房减免、赠送物业服务费而损害其他业主利益的违规广告不予审批。
（四）各级价格主管部门对住宅小区内物业公司的服务收费项目及收费标准要严格审查。规范物业收费行为，查处违法违规收费。各级工商管理部门要严格规范住宅小区内的各类经营活动，禁止在小区内乱堆乱放乱设摊点，禁止在小区内从事娱乐性经营活动，防止影响住宅小区居民的正常生活。
（五）各级公安部门要以防火、防盗、防破坏为重点，加强住宅小区的安全防范工作。一是加强保安队伍的管理和教育；二是实行住宅小区治安民警责任制；三是积极推进人防和技防相结合的安全防范体系；四是加大住宅小区治安案件的查办力度，确保小区居民生活和谐稳定。
（六）认真落实物业管理前期招投标和备案制度，解除住宅消费者的后顾之忧。住宅项目在实施房屋预售前，严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》的要求，进行选聘、招聘物业服务企业和前期物业服务合同的备案，并在项目销售处（部）醒目位置加挂被招聘物业企业的资质等级、工作业绩、公布项目负责人及投诉电话，以便于业主监督。
六、争先创优，加强沟通，推动物业管理工作上台阶
积极开展住宅小区争先创优工作，建立和推广“企业诚信”评选竞争机制。依据《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》和《信阳市优秀住宅小区评比标准》，积极开展“创品牌、树形象”的争先创优活动。市物业管理工作领导小组办公室每年组织对申报市级优秀住宅小区进行评定，对申报省级和国家级优秀（示范）小区进行审查；对具有广泛群众基础和一定代表性的物业服务企业和优秀（示范）住宅小区的经验进行推广。对各县（区）、办事处（乡镇）、居委会在物业管理工作中成绩突出的，市物业管理工作领导小组将给予通报表扬。同时建立物业服务企业与业主委员会之间的沟通协调。市、县（区）、办事处（乡镇）、居委会要设置投诉、咨询电话，随时接受业主投诉和咨询。各县（区）、办事处（乡镇）或居委会，要定期召开物业企业与业主委员会座谈会，就有关事项进行沟通，物业服务企业和业主委员会要自觉接受各级物业管理部门和办事处（乡镇）、居委会的指导。
七、规范管理，程序到位，充分发挥业主的自治作用
凡符合条件的住宅区，由所在地物业管理工作领导小组办公室督促并指导及时召开业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会要根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，制定并监督管理规约的实施，发挥业主自治作用。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会的工作，并接受其指导，业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议，与居民委员会共同配合公安机关做好社会治安等相关工作。
未实行或没有条件推行物业服务的住宅区，可以实行在街道办事处、居委会指导帮助下，开展以居民自我管理、自我服务为主要形式的业主自治管理。
八、强化监督，集中整治，确保各项工作措施落实到位
各县（区）、各部门要把物业管理工作作为推动城市建设的新举措，作为民心工程列入重要议事日程。物业企业要加强对保洁、保安等服务人员的管理。 广泛开展“三项治理”活动。一是环境卫生治理；二是安全隐患治理；三是公共秩序治理。各县（区）、办事处（乡镇）要加强对治理活动的指导监督。确保治理活动收到成效。
各部门要加强协调，各司其职，各尽其责，形成合力，加强行业监管和执法力度，全面推动我市物业管理工作再上新台阶。
二○○八年八月五日
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2009/10/21 11:20:00