发文单位：辽宁省本溪市人民政府办公室
文 号：本政办发〔2008〕61号
发布日期：2008-6-16
执行日期：2008-6-16
各自治县、区人民政府，本钢、北钢，市政府有关委办局、直属机构：
为进一步理顺物业管理体制，规范从业行为，推动全市物业管理行业健康有序发展，根据国家、省有关规定，结合本市实际，提出如下工作意见：
一、提高认识，加强领导
物业服务产业是服务业一个新的领域，是随着城市化进程不断加快、房地产业快速发展、小康社会建设步伐日益加速、人们需求不断提升而发展起来的新型产业。全面实施物业管理，不仅有利于提高人民生活质量、引导消费、促进就业、推动房地产市场发展，而且有利于整体提升城市建设和管理水平。物业管理是重要的民生工程，也是构建和谐社会的基础。市政府成立本溪市物业管理委员会，负责管理和协调全市物业管理重大事项。委员会主任由市政府分管副市长担任，副主任由市政府主管副秘书长、市房产局局长担任，成员分别由市政府办公厅、市政府法制办、市房产局、市公安局、市民政局、市财政局、市劳动保障局、市规划建设委、市综合执法局、市水务局、市环保局、市物价局、市中级人民法院、本溪日报社、市广播电视局、市工商局、市地税局、本溪电业局、市国资委、市爱卫会、市供暖办和各县（区）政府、本钢、北钢及百江燃气有限公司、沈阳铁路局丹东房产段部门等单位的分管领导组成。市物业管理委员会下设办公室，办公室设在市房产局，负责日常工作，主任由市房产局分管副局长担任。各县（区）、各部门、各单位必须提高认识，加强领导，进一步增强责任感和使命感，把这项利国利民的民生工作纳入重要的议事日程，切实抓紧抓好。
二、理顺体制，明确职责
（一）市房产局是全市物业管理的行政主管部门，负责对全市物业管理活动的指导、监督和管理。具体负责组织全市各有关单位贯彻执行国家、省物业管理法律法规、方针政策；研究拟定物业管理地方性法规、规章制度、行业标准及相关政策；审批物业服务企业资质；组织考核、评比、技能培训和执业资格考试，颁发执业资格证书；查处涉及物业服务管理方面违法违规行为；监督管理物业服务企业招投标活动；参与新建物业项目规划设计与竣工验收。
（二）由市房产局组建本溪市物业管理协会，负责协助市物业管理委员会办公室收集反馈行业意见、建议和要求，组织调查，协调争议，组织会员单位开展各项考察、交流及联谊活动。
（三）各县（区）建设行政主管部门是县（区）物业行政主管部门，负责本辖区内住宅区与物业管理的直接监督管理工作，行业管理接受市房产行政主管部门的指导、监督和检查。各县（区）由主管部门明确一个科室，配备专（兼）职干部3－5人，具体负责物业管理工作。物业管理行政主管部门对街道办事处、乡（镇）政府具有物业管理指导和监督的职能。
（四）各街道办事处指定一名副主任具体负责物业管理工作，在县（区）物业行政主管部门指导下，做好辖区内物业管理的监督和管理工作，依法监督指导社区居民委员会、物业服务企业、业主大会、业主委员会日常工作，做好业主委员会的备案工作。对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规的决定，县（区）建设行政主管部门可予以撤销。
（五）各社区居民委员会明确一名物业管理人员。在社区居民委员会组织领导下，指导监督业主委员会日常活动，定期通过联席会议等形式协调业主、业主委员会与物业服务企业之间的关系。
三、健全法规，规范行为
（一）构筑完善的制度和法规体系。一是由市房产局负责起草《本溪市物业管理条例》，经市人民政府提请市人大常委会批准后列入2009年地方性法规立法计划，按照立法程序经省人大常委会批准后组织实施，依法管理全市物业工作。二是市房产局与市物价局共同修订《本溪市物业服务收费管理办法》、《本溪市物业服务等级标准及收费指导价格》。普通住宅小区物业服务收费标准实行政府指导价格，具体收费标准由业主与物业服务企业根据政府指导价格在服务合同中约定；办公、商用、高级别墅和别墅区的物业服务收费实行市场调节价格，由物业服务企业与业主约定具体收费标准并到物价部门备案。三是市房产局与市城乡规划建设委共同制定《本溪市新建物业项目物业配套设施规划设计与竣工验收管理办法》，解决住宅区规划设计先天不足、配套设施不全、使用功能不完善等问题。四是市房产局、市民政局、市财政局共同制定《本溪市低收入家庭物业服务费补贴管理暂行办法》，以便对自助式物业服务企业进行补贴，解决棚户（沉陷）区改造项目、旧住宅区推行自助式物业管理亏损严重问题。五是市房产局制定《本溪市物业服务企业资质管理办法》、《本溪市物业管理招标投标管理办法》、《本溪市物业管理行业标准及考核办法》、《本溪市优秀物业管理住宅区（大厦、工业园区）考评标准及奖励办法》、《本溪市物业接管验收及退出管理项目管理办法》、《本溪市业主大会、业主委员会指导规则》，统一本溪市《临时管理规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会章程》、《物业服务合同》等示范文本，逐步形成对物业管理行业的市场准入、企业运作、考核验收、市场退出全过程规范化、制度化和法制化管理。
（二）建立全方位、全过程管理体系。把物业管理贯穿于整个房地产建设管理过程之中，从项目立项、规划设计、建筑施工、选聘物业企业、竣工验收、承接移交、业主入住到后期管理实施全程介入。由市房产局会同市城乡规划建设委研究制定明确的规划设计与接管验收内容和程序，确保小区安全、绿化、环境、停车场地、物业管理用房、经营用房、业主委员会办公室、业主会馆“八个到位”。
（三）健全和完善物业管理市场准入与退出机制，形成运作规范、竞争有序的物业服务市场体系。市房产局要加强对物业服务企业的市场准入管理，严格按照标准核发资质证书，对服务质量较差、管理混乱、业主意见大的物业服务企业，降低资质直至取消资质证书。建立前期物业管理招投标备案制度、物业管理承接验收备案制度、前期物业管理备案制度和退出管理项目备案制度。通过以上措施，解决物业管理市场混乱、自由交接、擅自退出的问题，确保业主利益不受损害。
在完善市场准入和退出机制的同时，推行“菜单式”物业服务，业主委员会可以自主选择物业服务内容，按项目付费。物业服务企业按照与业主协议的内容计算物业服务费用，办理《收费许可证》后实施收费，但实行前期物业服务的，按照建设单位和物业买受人签订买卖合同有关前期物业服务的约定进行收费，在业主委员会成立后代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止，由物业服务企业按照《收费许可证》规定的标准收取物业服务费用。
（四）建立物业管理专项维修资金管理体系。明确住宅专项维修资金由业主委员会管理和使用。业主大会决定住宅专项维修资金使用、续筹方案并监督实施。解决物业保修期满后大中修及更新改造资金问题，为实施物业管理提供保障。
（五）建立物业综合管理支撑体系。一是明确我市自助式物业管理服务项目及收费指导标准，由业主委员会选择基本服务项目和服务标准，根据政府指导价格在物业服务合同中约定收费标准。二是根据物业服务企业服务低收入家庭户数，对物业服务企业实行政府补贴并实施动态管理，每年对符合条件的低收入家庭审核一次，核定一次性补贴数额，经市、区政府批准后由同级财政部门直接拨付到物业服务企业。物业服务企业免收城镇低收入群体物业服务费。本溪县、桓仁县补贴办法自行决定。三是将综合整治旧住宅区物业配套环境设施纳入小区整治规划，由政府投资，市房产局统一组织整治旧住宅区道路、绿化、安全等设施；对已交付使用的住宅小区物业配套设施不全、使用功能不完善的，由市城乡规划建设委负责重新规划并责令开发建设单位投资补建，否则政府对该企业不予审批新的开发项目。四是严格控制在住宅区内设置经营场所。凡在住宅区内利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向政府相关部门提出申请，政府相关部门在做出行政审批前，应按照相关规定，依法举行听证。今后禁止利用居民住宅及住宅楼底层规划为商业用途（或公建）的房屋，从事餐饮、洗浴、娱乐、互联网上网服务、生产加工和制造、经营危险化学品等涉及国家安全、存在严重安全隐患、污染环境、影响居民身体健康和正常生活的经营场所；已经开办的，应引导、协调有关部门使其逐步退出。五是建立和完善物业经营管理体系，扩大物业管理覆盖面。由各区扶持自然人或相关企业组建一个物业服务企业，在各社区居民委员会成立物业公司分支机构，实行独立核算，具体负责物业管理工作，分支机构与社区居民委员会可以实行两块牌子、一套人马。有条件的社区亦可组建具有独立法人资格的物业服务企业，在各小区设立物业服务站（所），实行独立经营、自负盈亏。
（六）建立物业管理安全防范体系。建立社区居民委员会、物业服务企业等基层组织和单位联系协作制度，定期通报情况、分析问题、研究对策。加强以防火、防盗、防破坏、防治安案件为重点的安全防范宣传教育，落实住宅区安全防范措施，建立健全以治保为主体的群防群治安全防范体系。公安派出所要无偿对物业服务企业保安人员进行培训，指导保安人员做好治安防范、秩序维护、现场保护及协助调查等工作，依法及时处理物业服务人员与业主之间的纠纷。
（七）建立物业管理培训和宣传制度。每年选派一些物业服务企业经理、部门经理参加全国物业服务企业经理培训，同时在全行业组织开展培训，不断提高从业人员素质，推进物业管理师制度。加强与新闻媒体的沟通与配合，加大对物业管理重要意义、相关法律法规和先进典型的宣传力度，引导市民正确认识物业管理，了解相关法律法规，明晰业主的权利和义务，逐步形成付费购买服务的理念，增强业主参与意识，关心、支持和配合物业管理工作。
四、整合资源，政策扶持
（一）整合设施资源，优化公共资源配置。对旧住宅区原有配套设施设备进行整合，即将自行车棚、门卫房等公共配套设施、设备、场地等，统一纳入社区物业服务管理。单位和个人侵占或占用公共设施、设备和物业管理用房的，应在本意见印发实施后30日内退出、返还。
（二）整合人力资源，提高劳动效率。对社区居民委员会现有的民办保洁队、治安联防队、绿化管护队、市房产经营公司售后服务中心的人员统一纳入社区物业服务管理，加大自助式物业管理工作力度。
（三）整合政策资源，推动公共服务均等化。税务部门对安排下岗职工的物业服务企业按相关优惠政策给予扶持。市政府每年从城市维护费中列支不低于30万元资金奖励物业管理先进集体、先进个人和创优达标物业服务企业。市劳动就业部门对从事卫生保洁、绿化管护、治安防范人员的“4050”人员、零就业家庭人员等就业困难对象提供公益性岗位政策支持，让低收入家庭也能享受到城市建设与发展的成果。建设行政主管部门在新建物业项目规划设计中，要确保物业用房的建设；对旧住宅区凡具备增建物业管理用房条件、符合城市建设规划并征得相关业主同意的申请，均予以审批。城市供水、供电、供热、供气、有线电视、通讯等单位，要依法承担物业管理区域内相关管线的维修养护责任，向最终用户收费。在住宅区或物业管理区域内设置广告、占用或挖掘道路和敷设管线、设置供电、通讯、有线电视等设施，须经房屋修缮责任人或业主委员会及相关业主的书面同意，签订协议，并支付物业占用补偿费和挖掘修复费后方可实施。市房产局要明确旧住宅区推行自助式物业管理后由社区居民委员会统一管理，未出售的公有房屋产权归原单位，由原单位向公有房屋承租人收取房屋租金并向社区物业服务企业缴纳物业费。
五、依法行政，严格管理
（一）统筹规划，分步实施。坚持长远规划与近期工作目标相结合，在现有基础上力争利用三年时间，使本溪物业管理达到新水平。坚持立法与实践并举，一年一项工程，实现一年抓规范，两年上水平，三年登台阶的目标。第一年（2008年）的主要任务是：健全法规、理顺体制、培养典型，通过实施“三·三”工程，进一步夯实基础。“三·三”工程即拟定三个相关法规（《本溪市物业管理条例（草案）》、《本溪市物业服务等级标准及收费指导价格》、《本溪市物业服务收费管理办法》），理顺三级管理体制（即政府房产行政主管部门要增强服务意识，强化行业管理职能，充分发挥行政管理、物业协会、行政执法三驾马车的作用；依靠县（区）政府实现体制上的衔接，工作上配合、不断档、不落空；发挥和调动街道办事处、社区居民委员会积极性，形成街道办事处、社区、物业站（所）、业主委员会四位一体的管理体制），培育三种典型（物业服务企业实行专业化管理典型、整治后的旧住宅区自助式物业管理典型、棚改新区实行简单物业管理典型）。第二年（2009年）的主要任务是：实施“三·七”工程，即住宅小区物业管理覆盖率达70%以上，整治后的旧住宅区实行自助式物业管理达70个以上，新建物业项目市场化运作的达70%以上，推动全市物业管理上水平。第三年（2010年）的主要任务是：实施“二三七”工程，即在原有的基础上再争创国家示范物业管理小区2个，物业管理整体水平在全省排名争三保五，住宅小区物业管理达标率70%以上，推动全市物业管理登台阶。
（二）依法行政，强力推进。根据《物权法》及国务院《物业管理条例》等有关法律法规，出台《本溪市物业管理条例》，出台物业服务收费等级标准，公开专业化管理、自助式管理、特殊群体简单式管理等形式，由业主自行选择管理方式并按服务收费等级购买物业服务，逐步实现物业服务的市场化运作。
（三）加大执法力度，控制违章乱建。明确各级执法主体的权限、范围，公开执法程序，着力解决执法界线、职责不清，执法队伍人员不足问题。加强对物业服务企业管理人员及保安人员的业务培训，经考试合格颁发执业资格证书。凡新建项目已实行物业管理的，出现擅自拆改楼体结构以及乱搭乱建行为的，由市房产局负责查处；新建、在建项目未经验收的房屋，出现的违法建设行为，经规划建设行政主管部门确认后，由市综合执法局负责查处。
（四）密切配合，各负其责。物业管理涉及千家万户，政策性强，任务繁重，责任重大。各级政府、各行业行政主管部门要紧密配合，同心协力，实施纵向到底、横向到边的全方位物业管理，着力解决推诿扯皮问题，做到政令畅通；横向同心协力，物业管理行政主管部门与其他行政主管部门之间要各负其责，相互配合，特别是各级民政部门及社区居民委员会要给予积极支持，加强联动，切实把全市物业管理工作提高到一个新水平。
二○○八年六月十六日
辽宁省本溪市人民政府办公室
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2009/10/21 11:24:00